Rückgabeprotokoll bindet beide Seiten: Keine nachträglichen Mängelrügen

Was war passiert?

Eine Mieterin bewohnte seit 2015 eine Wohnung. Die monatliche Gesamtmiete betrug zuletzt mehrere hundert Euro. Über einen längeren Zeitraum zahlte die Mieterin jedoch weniger als vereinbart. Sie begründete dies mit angeblichen Mängeln in der Wohnung: In der Abstellkammer sei seit 2016 Wasser durch das Dach eingedrungen und habe den Kamin sowie angrenzende Bereiche durchfeuchtet. Dies habe zu erheblicher Schimmelbildung und Geruchsbelästigungen geführt. Auch die Gegensprechanlage und ein Rollladen hätten nicht richtig funktioniert.

Die Vermieter führten zwar Abdichtungsarbeiten am Dach durch, doch die Mieterin behauptete, diese hätten keine Abhilfe geschaffen. Als die Mietrückstände einen erheblichen Umfang erreichten, kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.

Der entscheidende Moment: Die Wohnungsrückgabe

Bei der Rückgabe der Wohnung im Sommer 2024 unterzeichneten beide Parteien ein Übergabeprotokoll. Dieses Dokument wies keine Mängel auf. Die Mieterin erklärte später vor Gericht, sie habe das Protokoll unterschrieben, um spätere Ansprüche der Vermieter gegen sich zu vermeiden. Tatsächlich habe die Wohnung aber durchaus Mängel aufgewiesen.

Vor Gericht stritten die Parteien nun um die ausstehenden Mietzahlungen. Die Vermieter forderten die einbehaltenen Beträge zurück. Die Mieterin berief sich auf ihr Minderungsrecht wegen der behaupteten Mängel.

Die rechtliche Bewertung des Gerichts

Das Amtsgericht Hanau gab den Vermietern überwiegend recht und verurteilte die Mieterin zur Zahlung der rückständigen Mieten. Das Gericht stellte klar, dass das von beiden Seiten unterschriebene Rückgabeprotokoll den Zustand der Wohnung bindend festlegt.

Ein Übergabeprotokoll dient gerade dazu, Unklarheiten zu vermeiden und eine spätere Beweisaufnahme überflüssig zu machen.

Die Unterschrift beider Parteien bestätigt den im Protokoll festgehaltenen Zustand. Keine Seite kann sich später auf Umstände berufen, die vom Protokollinhalt abweichen. Diese Bindungswirkung erfasst alle Zustände, mit Ausnahme solcher, mit denen die Parteien bei der Unterzeichnung grundsätzlich nicht rechnen konnten – etwa versteckte Mängel.

Warum die Mieterin nicht mehr mindern konnte

Die Mieterin hatte vorgetragen, die behaupteten Mängel hätten während der gesamten Mietzeit und auch bis zur Rückgabe bestanden. Gleichzeitig bestätigte sie mit ihrer Unterschrift unter dem Protokoll, dass die Wohnung bei Rückgabe mangelfrei war. Das Gericht sah darin einen unauflösbaren Widerspruch.

Wenn die Mieterin behauptet, die Mängel hätten dauerhaft bestanden, aber bei Rückgabe einen mangelfreien Zustand bestätigt, hätte sie zumindest vortragen müssen, wann die Mängel tatsächlich behoben wurden. Ohne diese Angabe sei der gesamte Minderungseinwand unschlüssig – ja durch die eigene Unterschrift sogar widerlegt.

Die Kehrseite: Auch Vermieter sind gebunden

Das Gericht betonte ausdrücklich die zweiseitige Wirkung des Protokolls. Die Vermieter können aufgrund des mangelfreien Protokolls ihrerseits keine Ansprüche wegen Verschlechterungen der Mietsache gegen die Mieterin geltend machen. Die freiwillige Entscheidung beider Parteien, ein solches Protokoll zu erstellen, hat Konsequenzen in beide Richtungen.

Weitere wichtige Aspekte des Urteils

Herabsetzung von Betriebskostenvorauszahlungen

Die Mieterin hatte per E-Mail erklärt, sie setze die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten herab, weil sie keine Belegeinsicht erhalten habe und eine Abrechnung nicht bekommen habe. Das Gericht stellte klar: Eine solche einseitige Herabsetzung ist nicht zulässig. Das Recht zur Anpassung der Vorauszahlungen nach dem Gesetz knüpft an eine vorliegende Abrechnung und den tatsächlichen Betriebskostenanfall an. Wer die Belegeinsicht vermisst, kann allenfalls ein vorübergehendes Zurückbehaltungsrecht geltend machen – nicht aber dauerhaft weniger zahlen.

Kein Kostenersatz für zurückgelassenes Laminat

Die Mieterin machte einen Gegenanspruch geltend, weil sie selbst verlegtes Laminat in der Wohnung zurückgelassen hatte. Das Gericht wies auch dies zurück. Grundsätzlich muss ein Mieter eingebrachte Einrichtungen bei Mietende entfernen. Ein Ersatzanspruch gegen den Vermieter entsteht nur, wenn dieser ausdrücklich gegen den Willen des Mieters die Wegnahme verweigert. Das war hier nicht der Fall.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter bedeutet dieses Urteil: Unterschreiben Sie ein Übergabeprotokoll niemals leichtfertig. Wenn Mängel in der Wohnung vorhanden sind, bestehen Sie darauf, dass diese im Protokoll dokumentiert werden. Eine spätere Korrektur ist praktisch ausgeschlossen. Auch die Hoffnung, sich damit vor Ansprüchen des Vermieters zu schützen, kann sich als trügerisch erweisen – denn Sie verlieren gleichzeitig Ihre eigenen Einwände.

Für Vermieter gilt: Ein sorgfältig erstelltes und von beiden Seiten unterschriebenes Übergabeprotokoll schafft Rechtssicherheit. Es schützt Sie vor nachträglichen Mängelbehauptungen, die möglicherweise Mietminderungen rechtfertigen sollen. Achten Sie darauf, alle sichtbaren Bereiche der Wohnung gemeinsam zu begehen und den Zustand ehrlich zu dokumentieren – denn auch Sie sind an das Protokoll gebunden.

Für beide Seiten empfiehlt sich: Nehmen Sie sich bei der Wohnungsübergabe ausreichend Zeit. Prüfen Sie alle Räume gründlich. Dokumentieren Sie Mängel mit Fotos und halten Sie diese schriftlich im Protokoll fest. Was nicht im Protokoll steht, existiert rechtlich gesehen oft nicht.

Grundsätze des Urteils

• Ein von beiden Parteien unterschriebenes Rückgabeprotokoll legt den Zustand der Wohnung bindend fest
• Nachträgliche Einwände, die vom Protokollinhalt abweichen, sind für beide Seiten ausgeschlossen
• Die Bindungswirkung erfasst alle erkennbaren Zustände, nicht jedoch versteckte Mängel
• Wer behauptet, Mängel hätten während der Mietzeit bestanden, aber bei Rückgabe Mangelfreiheit bestätigt, muss den Zeitpunkt der Mängelbeseitigung darlegen
• Die einseitige Herabsetzung von Betriebskostenvorauszahlungen ohne Bezug auf eine Abrechnung ist unzulässig
• Für in der Wohnung zurückgelassene Einrichtungen besteht nur Ersatzanspruch, wenn der Vermieter deren Wegnahme aktiv verweigert hat

Quelle: Amtsgericht Hanau, Urteil vom 11.04.2025, Az. 32 C 37/24