Mieterhöhung anhand des Mietspiegels: Wie weit reicht die Indizwirkung?

Wie kam es zum Streit um die Mieterhöhung in Dresden?

Die Mieter bewohnen seit 2003 eine rund 82 Quadratmeter große Wohnung in Dresden. Die monatliche Nettokaltmiete lag zuletzt bei knapp 515 Euro, umgerechnet 6,25 Euro pro Quadratmeter. Der Vermieter wollte die Miete anheben. Er berief sich auf den Mietspiegel der Stadt Dresden aus dem Jahr 2015 und verlangte ab August 2015 die Zustimmung zu einer Miete von 540 Euro – ein Plus von rund 25 Euro monatlich beziehungsweise 6,55 Euro pro Quadratmeter. Die Mieter verweigerten die Zustimmung.

Das Amtsgericht Dresden wies die Klage des Vermieters zunächst vollständig ab. Das Landgericht Dresden sah das in der Berufung anders und verurteilte die Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,39 Euro pro Quadratmeter, monatlich rund 526 Euro. Der vollen Erhöhung stimmten die Richter jedoch nicht zu. Damit wollte sich der Vermieter nicht zufriedengeben und zog vor den Bundesgerichtshof.

Welche Rolle spielt ein einfacher Mietspiegel vor Gericht?

Im Zentrum des Streits stand die Frage, wie belastbar der Dresdner Mietspiegel 2015 als Beweismittel ist. Es handelt sich um einen sogenannten einfachen Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB. Anders als ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB genießt er keine gesetzliche Vermutung dafür, dass die genannten Werte automatisch der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Er entfaltet lediglich eine sogenannte Indizwirkung – die dort angegebenen Entgelte gelten als Anhaltspunkt, nicht als Beweis.

Der Vermieter argumentierte, die Wohnung liege in mittlerer Wohnlage und weise zahlreiche wertsteigernde Ausstattungsmerkmale auf, gestützt auf ein Privatgutachten. Die Mieter hielten dagegen: Tatsächlich handle es sich um eine einfache Wohnlage, da die Wohnung an einer stark befahrenen Straße liegt. Lärm, Staub und Abgase minderten den Wohnwert erheblich. Das Landgericht folgte im Ergebnis eher den Mietern. Es stufte die Wohnlage trotz an sich mittlerer Lage wegen der Verkehrsbelastung als einfach ein und erkannte deutlich weniger wertsteigernde Merkmale an, als der Vermieter behauptet hatte.

Wie begründete der BGH die Bestätigung der Mieterhöhung?

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Vermieters zurück und bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Nach § 558 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist. Was ortsüblich ist, bestimmt sich nach § 558 Abs. 2 BGB anhand der üblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen in der Gemeinde.

Der Senat stellte klar, dass auch ein einfacher Mietspiegel eine taugliche Schätzgrundlage sein kann. Entscheidend ist, wie belastbar seine Datenbasis ist. Der Dresdner Mietspiegel 2015 stützte sich auf fast 4.000 Datensätze aus Vermieterangaben und einer Mieterbefragung. An seiner Erstellung waren Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite beteiligt. Das reichte dem Gericht als ausreichende Grundlage für die Indizwirkung.

„Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht."

Bei der Ermittlung der konkreten Miete geht das Gericht zweistufig vor. Zunächst wird anhand genereller Kriterien wie Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage eine Mietpreisspanne festgelegt – hier zwischen 5,44 und 6,48 Euro pro Quadratmeter. Danach wird innerhalb dieser Spanne, ausgehend vom Mittelwert, anhand individueller Merkmale ein punktgenauer Wert bestimmt. Der Tatrichter muss es dabei nicht bei einer bloßen Spanne belassen. Er darf und soll einen konkreten Betrag ermitteln.

Für die Einordnung der Wohnlage genügte laut BGH die Einschätzung des Gerichts nach einer Ortsbesichtigung. Eine genaue Dezibelmessung des Straßenlärms war nicht erforderlich. Auch bei den einzelnen Ausstattungsmerkmalen ließ der BGH dem Landgericht seinen Beurteilungsspielraum: Schallschutzfenster und die dazugehörige Schallschutzlüftung durften zusammen als ein einziges wertsteigerndes Merkmal gezählt werden. Die nicht separat steuerbare Fußbodenheizung im Bad blieb dagegen unberücksichtigt. Am Ende stand eine Vergleichsmiete von 6,39 Euro pro Quadratmeter – inklusive eines sogenannten Stichtagszuschlags für die Zeit zwischen der Datenerhebung des Mietspiegels und dem Erhöhungsverlangen.

Wichtig für das Verständnis der Entscheidung: Die revisionsrechtliche Überprüfung solcher tatrichterlichen Schätzungen nach § 287 Abs. 2 ZPO ist eingeschränkt. Der BGH prüft nur, ob grundsätzlich falsche Erwägungen vorliegen oder wesentliche Tatsachen übergangen wurden. Ein eigenes Nachrechnen der Miete durch die Revisionsinstanz findet nicht statt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter sitzen Sie mit einem einfachen Mietspiegel nicht automatisch am kürzeren Hebel. Auch ohne qualifizierten Mietspiegel können Sie eine Mieterhöhung erfolgreich durchsetzen, solange die Datengrundlage des Mietspiegels nachvollziehbar und breit abgesichert ist. Prüfen Sie die Orientierungshilfe des Mietspiegels genau und dokumentieren Sie wertsteigernde Merkmale Ihrer Wohnung sorgfältig, etwa mit Fotos oder einem Gutachten. Bedenken Sie dabei: Ungünstige Lagefaktoren wie eine verkehrsreiche Straße können die Wohnlage nach unten drücken und die durchsetzbare Miete spürbar senken.

Als Mieterin oder Mieter müssen Sie sich einen Mietspiegel nicht blind gefallen lassen. Er bindet Sie nicht automatisch in jedem Punkt. Wenn Sie Zweifel an der angesetzten Wohnlage oder an einzelnen Ausstattungsmerkmalen haben, können und sollten Sie das im Zustimmungsverfahren konkret vortragen. Lärm-, Staub- oder Abgasbelastung durch eine Hauptverkehrsstraße kann die Wohnlage nachweislich nach unten korrigieren – wie der vorliegende Fall zeigt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein einfacher Mietspiegel entfaltet keine gesetzliche Vermutungswirkung, kann aber als Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete dienen.
• Maßgeblich für die Indizwirkung sind die Qualität der Datenerhebung und die Beteiligung von Interessenvertretern beider Mietparteien.
• Gerichte dürfen die Vergleichsmiete zweistufig ermitteln: erst eine Spanne anhand genereller Kriterien, dann einen punktgenauen Wert anhand individueller Merkmale.
• Eine hohe Lärm- und Staubbelastung durch eine Hauptverkehrsstraße kann die Einordnung in eine schlechtere Wohnlage rechtfertigen, auch ohne exakte Lärmmessung.
• Die revisionsrechtliche Kontrolle solcher tatrichterlichen Schätzungen ist eingeschränkt und prüft nur grobe Fehler.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.02.2019, Az. VIII ZR 245/17