Gewerbemiete: Wer die mündliche Absprache kennt, kann sich nicht mehr auf die Schriftform berufen

Worum ging es in dem Fall?

Eine gewerbliche Mieterin nutzte deutlich mehr Parkplätze als im schriftlichen Mietvertrag vereinbart – 25 statt 14 – und zusätzlich ein Außenlager. Diese Erweiterungen hatte die Mieterin seinerzeit lediglich mündlich mit dem früheren Vermieter abgesprochen, ohne dass dies schriftlich nachgetragen wurde.

Später wechselte die Immobilie den Eigentümer. Die neue Vermieterin kündigte den Mietvertrag mit der Begründung, die mündliche Nutzungserweiterung verstoße gegen das Schriftformgebot des § 550 BGB. Diese Vorschrift verlangt, dass Mietverträge über Gewerbe- oder Wohnraum mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr schriftlich abgeschlossen werden – andernfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vorzeitig ordentlich gekündigt werden. Auf dieser Grundlage verlangte die Vermieterin widerklagend die Herausgabe des Mietobjekts.

Der Streit landete zunächst vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth. Klage und Widerklage wurden dort im Laufe des Verfahrens übereinstimmend für erledigt erklärt, sodass nur noch die Frage offenblieb, wer die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Und genau für diese Kostenfrage war entscheidend, wie der Streit um die Kündigung ausgegangen wäre.

Welche Streitpunkte standen im Raum?

Die Mieterin argumentierte, ein Schriftformverstoß liege schon deshalb nicht vor, weil das Mietobjekt hinreichend bestimmbar gewesen sei – sie habe die zusätzlichen Flächen bereits bei Vertragsabschluss genutzt. Zudem sei der Geschäftsführer der Vermieterin bereits vor dem Erwerb der Immobilie vor Ort gewesen und habe die tatsächliche Nutzung der Parkplätze und des Außenlagers persönlich in Augenschein genommen.

Die Vermieterin hielt dagegen, sie habe zwar gewusst, welche Flächen tatsächlich genutzt wurden. Von der zugrunde liegenden mündlichen Vereinbarung zwischen der Mieterin und dem früheren Vermieter habe ihr Geschäftsführer jedoch keine Kenntnis gehabt. Reine Kenntnis vom tatsächlichen Nutzungsumfang sei nicht dasselbe wie Kenntnis vom Inhalt der mietvertraglichen Abrede – und begründe deshalb keinen Rechtsmissbrauch.

Diese Unterscheidung war für das Landgericht zunächst so bedeutsam, dass es von einem offenen Prozessausgang ausging und die Kosten der Widerklage anteilig zwischen den Parteien aufteilte.

Wie hat das OLG Nürnberg entschieden?

Das OLG Nürnberg widersprach dieser Einschätzung deutlich. Ob tatsächlich ein Verstoß gegen § 550 BGB vorlag, ließ der Senat sogar ausdrücklich offen – denn darauf kam es im Ergebnis gar nicht an.

Entscheidend war stattdessen der Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Zwar kann sich ein Erwerber grundsätzlich auf einen Schriftformmangel berufen, selbst wenn er an der ursprünglichen mündlichen Absprache gar nicht beteiligt war – schließlich soll das Schriftformgebot gerade ihn als außenstehenden Dritten schützen, indem es ihm den vollständigen Vertragsinhalt aus der Urkunde erkennbar macht. Dieser Schutzgedanke greift nach Auffassung des Senats aber nur so weit, wie der Erwerber tatsächlich schutzbedürftig ist.

Im vorliegenden Fall hatte der Geschäftsführer der Vermieterin das Mietobjekt einschließlich der zusätzlich genutzten Außenflächen vor dem Erwerb persönlich besichtigt. Dabei besprachen die Geschäftsführer beider Parteien unstreitig auch die Nutzung der Parkplätze und des Außenlagers. Der Zweck des § 550 BGB – den Erwerber vollständig über den Vertragsinhalt zu informieren – war damit nach Auffassung des OLG bereits erfüllt.

Das Argument des Landgerichts, aus der Kenntnis der tatsächlichen Nutzung folge noch keine Kenntnis vom Inhalt der Vereinbarung, überzeugte den Senat nicht. Angesichts des bekannten schriftlichen Mietvertrags und der vor Ort besprochenen Nutzung musste die Vermieterin vielmehr davon ausgehen, dass auch die zusätzlichen Außenflächen mitvermietet waren. Der Berufung auf den Formmangel stand deshalb der Einwand des treuwidrigen Verhaltens entgegen.

Im Ergebnis war die Widerklage auf Herausgabe daher von Anfang an unbegründet. Das OLG änderte die Kostenentscheidung entsprechend ab: Die Vermieterin trägt sowohl die Kosten des ursprünglichen Rechtsstreits als auch die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Erwerber einer vermieteten Gewerbeimmobilie sollten Sie sich vor dem Kauf genau informieren, wie das Mietobjekt tatsächlich genutzt wird – und dies auch dokumentieren. Wer sich vor Ort ein Bild macht und mit dem bisherigen Vermieter oder Mieter über abweichende Nutzungen spricht, kann sich später nicht mehr ohne Weiteres auf eine fehlende Schriftform berufen, um sich vorzeitig vom Vertrag zu lösen.

Als Mieterin oder Mieter lohnt es sich, Gespräche und Besichtigungen mit einem potenziellen neuen Eigentümer festzuhalten – etwa durch eine kurze schriftliche Bestätigung oder zumindest durch Zeugen. Im Streitfall war genau diese unstreitige Vorortbesichtigung der entscheidende Baustein der Argumentation.

Grundsätzlich gilt für beide Seiten: Der sicherste Weg bleibt, mündliche Nachträge zum Mietvertrag zeitnah schriftlich festzuhalten. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass eine spätere Berufung auf den Formmangel Erfolg hat – wie dieser Fall zeigt, kann Treu und Glauben diesen Weg versperren.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Das Schriftformgebot des § 550 BGB schützt in erster Linie den Erwerber einer vermieteten Immobilie, der den vollständigen Vertragsinhalt aus der Urkunde erkennen können soll.
• Kennt der Erwerber die mündliche Vertragsänderung bereits vor dem Kauf, ist der Schutzzweck der Norm erfüllt – die spätere Berufung auf den Formmangel kann dann gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen.
• Entscheidend ist nicht nur die Kenntnis der tatsächlichen Nutzung, sondern das Gesamtbild aus bekanntem Mietvertrag und besprochener Nutzung, aus dem sich die Mitvermietung der zusätzlichen Flächen ergibt.
• Eine formunwirksame Kündigung wegen § 550 BGB kann daher trotz tatsächlichem Formmangel scheitern, wenn sich der Kündigende treuwidrig verhält.
• Bei übereinstimmender Erledigungserklärung richtet sich die Kostentragung nach dem mutmaßlichen Verfahrensausgang – wer im Streitfall unterlegen wäre, trägt die Kosten.

Quelle: OLG Nürnberg, Beschluss vom 24.03.2026, Az. 14 W 370/26