Hauskauf trotz Haftungsausschluss rückgängig machen

Ein liebevoll kernsaniertes Haus mit Terrasse – so das Versprechen

Eine Käuferin erwarb ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Jahr 1835, dazu ein Stück Wald. Der Kaufpreis lag im hohen sechsstelligen Bereich. Verkäuferin war ein Unternehmen, das die Immobilie kurz zuvor selbst gekauft und renoviert hatte. Der Makler stand der Verkäuferin persönlich nahe.

Im Exposé – der Werbebroschüre des Maklers – hieß es, das Objekt sei gerade „liebevoll kernsaniert" worden. Aufgezählt wurden unter anderem eine neue Fassade, neue Dachfenster, ein neu gedämmter Dachausbau und drei Terrassen beziehungsweise Balkone. Bei einem Besichtigungstermin sah sich die Käuferin alles an. Eine Treppe führte vom Haus hinauf zu einer Holzterrasse im höher gelegenen Garten.

Im notariellen Kaufvertrag schlossen die Parteien die Haftung für Sachmängel aus. Zusätzlich hielten sie fest, dass außerhalb der Urkunde keine Zusagen zur Beschaffenheit gemacht worden seien.

Was die Käuferin nicht wusste: Wenige Monate vor dem Verkauf hatte die Bauaufsicht das Grundstück kontrolliert. Kurz danach telefonierte eine Mitarbeiterin der Stadt mit einem Geschäftsführer der Verkäuferin. Dabei räumte er ein, dass es für Treppe und Terrasse keine Baugenehmigung gebe. Laut Architekt brauche man auch keine, meinte er.

Zwei Jahre nach dem Kauf kam das böse Erwachen. Die Stadt teilte mit, dass die Terrasse und ein Teil der Treppe auf einem städtischen Grundstück stünden – und forderte den Rückbau. Die Käuferin, die die Terrasse inzwischen sogar überdacht hatte, focht den Kaufvertrag an und erklärte hilfsweise den Rücktritt.

Worüber stritten die Parteien?

Die Käuferin argumentierte, die Terrasse sei für ihren Kaufentschluss entscheidend gewesen. Hätte sie von den baurechtlichen Problemen gewusst, hätte sie nicht gekauft. Außerdem sei das Haus keineswegs kernsaniert: Heizung und Elektrik seien nie erneuert worden, der Stromverteiler stamme aus dem Jahr 1992.

Die Verkäuferin hielt dagegen. Sie selbst habe geglaubt, Treppe und Terrasse lägen auf ihrem Grundstück. Sonst hätte sie nicht über 50.000 Euro in die Außenanlagen gesteckt. Eine Baugenehmigung sei ihrer festen Überzeugung nach nicht nötig gewesen. Und überhaupt: Der Gewährleistungsausschluss – also der vertragliche Verzicht auf Mängelrechte – greife. Eine Kernsanierung sei im Vertrag nie versprochen worden. Die Elektrik habe die Käuferin bei der Besichtigung ja selbst gesehen.

Wie entschied das Gericht?

Das Landgericht Frankenthal gab der Käuferin weitgehend recht. Die Verkäuferin muss den vollen Kaufpreis zurückzahlen – Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks. Hinzu kommt Schadensersatz für zahlreiche Nebenkosten.

Arglistige Täuschung – aber nicht wegen der Grundstücksgrenze

Interessant ist, wo das Gericht die Täuschung sah – und wo nicht. Dass die Terrasse auf fremdem Grund stand, hätte die Verkäuferin zwar offenbaren müssen. Arglist setzt aber voraus, dass der Verkäufer den Umstand kennt oder ihn zumindest ernsthaft für möglich hält. Das konnte die Käuferin nicht beweisen. Im Gegenteil: Wer Zehntausende Euro in eine Terrasse investiert, glaubt offenbar, dass sie auf dem eigenen Grundstück steht.

Entscheidend war etwas anderes: das verschwiegene Telefonat mit der Stadt. Darin war unstreitig über die fehlende Baugenehmigung gesprochen worden. Damit stand eine mögliche formelle Baurechtswidrigkeit im Raum. Die Verkäuferin hätte der Käuferin mitteilen müssen, dass die Behörde hier Klärungsbedarf sah. Das gilt nach Ansicht des Gerichts selbst dann, wenn die Verkäuferin persönlich keine Genehmigung für nötig hielt. Alternativ hätte sie den Status von Treppe und Terrasse aufklären und das Ergebnis offenlegen müssen. Sie tat beides nicht.

Die Täuschung war auch ursächlich für den Kauf. Schließlich warb das Exposé mit drei Terrassen und Balkonen. Damit lag eine arglistige Täuschung nach § 123 BGB vor. Die Anfechtung machte den Vertrag nach § 142 BGB von Anfang an nichtig. Die Jahresfrist des § 124 BGB begann erst mit dem Schreiben der Stadt und war damit eingehalten. Den Kaufpreis kann die Käuferin deshalb nach § 812 Abs. 1 BGB zurückfordern.

Zweites Standbein: Das Haus war nicht kernsaniert

Das Gericht ging noch einen Schritt weiter. Selbst ohne Anfechtung hätte die Käuferin vom Vertrag zurücktreten dürfen – wegen der fehlenden Kernsanierung.

Nach § 434 Abs. 3 BGB gehören zur geschuldeten Beschaffenheit auch Eigenschaften, die der Käufer aufgrund öffentlicher Äußerungen des Verkäufers erwarten darf. Dazu zählen Angaben im Exposé. Das gilt nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch bei notariellen Grundstückskaufverträgen. Die Eigenschaft muss also nicht im Vertrag stehen. Die Klausel, es gebe keine Zusagen außerhalb der Urkunde, half der Verkäuferin nicht. Wer eine Exposé-Angabe aushebeln will, muss im Vertrag konkret festhalten, dass das Haus eben nicht kernsaniert ist.

Und was heißt „kernsaniert"? Nach allgemeinem Sprachgebrauch wird ein Gebäude dabei bis auf die tragenden Strukturen zurückgebaut und in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt. Dazu gehört zwingend die Erneuerung der Haustechnik, insbesondere der Elektroinstallation. Hier war die Elektrik aber auf dem Stand der 1990er-Jahre. Es fehlten etwa die seit 2007 vorgeschriebenen Fehlerstromschutzschalter. Das Gericht formulierte es deutlich:

„Lediglich die Erneuerung von Fassade, Dachfenstern, Dach und Eingangstür als ‚Kernsanierung' zu bezeichnen, ist irreführend."

Bei der Heizung kam die Käuferin dagegen nicht weiter. Sie hatte trotz gerichtlichen Hinweises nicht einmal vorgetragen, um welche Anlage es sich handelt.

Warum der Haftungsausschluss nicht griff

Auf den Gewährleistungsausschluss konnte sich die Verkäuferin nach § 444 BGB nicht berufen. Sie hatte die Renovierung selbst verantwortet und wusste daher, dass keine Kernsanierung stattgefunden hatte. Das ist Arglist.

Auch der Einwand, die Käuferin habe den alten Stromkasten bei der Besichtigung gesehen, verfing nicht. Mängelrechte entfallen nach § 442 BGB nur, wenn der Käufer den Mangel in seiner ganzen Tragweite kennt. Einen Stromkasten zu sehen, heißt nicht zu erkennen, dass er veraltet ist und den Wert des Hauses mindert. Wegen der Arglist musste die Käuferin auch keine Frist zur Nachbesserung setzen. Die Rechte aus § 437 Nr. 2 BGB in Verbindung mit § 323 BGB und § 346 BGB waren nach § 438 BGB auch nicht verjährt.

Welche Kosten bekommt die Käuferin ersetzt?

Neben dem Kaufpreis sprach das Gericht der Käuferin Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zu, nach § 311 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 280 Abs. 1 BGB. Sie ist so zu stellen, als hätte sie den Vertrag nie geschlossen.

Ersetzt werden erstens die Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklercourtage. Dass das Finanzamt die Steuer bei der Rückabwicklung erstattet, ändert daran nichts. Die Käuferin muss ihre Erstattungsansprüche gegen Finanzamt und Makler lediglich an die Verkäuferin abtreten. Hintergrund beim Makler: Bei Nichtigkeit des Hauptvertrags entfällt in der Regel auch sein Provisionsanspruch. Zweitens erhält sie die gezahlten Darlehenszinsen zurück. Drittens bekommt sie kleinere nützliche Aufwendungen ersetzt, etwa für ein neues Kellerfenster, eine Trockenbauwand und eine Heizungswartung. Hinzu kommen die vorgerichtlichen Anwaltskosten.

Leer ging die Käuferin dagegen bei der Gebäudeversicherung und der Grundsteuer aus. Für die Versicherung hatte sie ja Schutz erhalten. Beide Positionen hätte sie zudem als Mieterin ebenfalls getragen. Die Küche kann sie ausbauen und mitnehmen. Und den Terrassenumbau muss sie ohnehin zurückbauen – er kam dem gekauften Grundstück nicht zugute.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Käufer sollten Sie sich vom Satz „unter Ausschluss jeder Gewährleistung" nicht entmutigen lassen. Hat der Verkäufer etwas verschwiegen, das er kannte, schützt ihn diese Klausel nicht. Heben Sie das Exposé unbedingt auf. Werbeaussagen wie „kernsaniert" oder „neuwertig" können später bares Geld wert sein – auch wenn sie im notariellen Vertrag nicht auftauchen. Fragen Sie vor dem Kauf ausdrücklich nach Baugenehmigungen für Anbauten, Terrassen oder Carports. Lassen Sie sich den Grenzverlauf im Zweifel anhand der Flurkarte zeigen. Entdecken Sie nach dem Kauf eine Täuschung, handeln Sie zügig: Die Anfechtung muss innerhalb eines Jahres ab Kenntnis erklärt werden.

Als Verkäufer gilt: Offenheit ist die beste Versicherung. Hat sich eine Behörde zu Ihrem Grundstück gemeldet, gehört das auf den Tisch – auch wenn Sie das Problem selbst für unbedeutend halten. Ihre persönliche Überzeugung, es sei „alles in Ordnung", reicht nicht. Und prüfen Sie jedes Wort im Exposé. Wer „kernsaniert" schreibt, muss auch kernsaniert liefern. Sonst droht im schlimmsten Fall die komplette Rückabwicklung samt Nebenkosten.

Für Makler zeigt der Fall, wie schnell eine griffige Werbeformulierung zum Bumerang wird. Beschreiben Sie den Sanierungsstand lieber konkret und vollständig, statt mit Schlagworten zu arbeiten.

Bei dem Urteil handelt es sich um eine Entscheidung eines Landgerichts. Ob es rechtskräftig ist, war bei Redaktionsschluss nicht bekannt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschweigt.
• Wer weiß, dass eine Behörde wegen fehlender Baugenehmigung Klärungsbedarf sieht, muss das dem Käufer offenlegen – unabhängig von der eigenen Rechtsauffassung.
• Angaben im Exposé bestimmen die geschuldete Beschaffenheit mit, auch bei notariellen Grundstückskaufverträgen.
• „Kernsaniert" bedeutet nach allgemeinem Sprachgebrauch einen nahezu neuwertigen Zustand – inklusive erneuerter Elektroinstallation.
• Nach einer erfolgreichen Anfechtung kann der Käufer neben dem Kaufpreis auch Erwerbsnebenkosten und Finanzierungszinsen ersetzt verlangen.

Quelle: LG Frankenthal, Urteil vom 01.10.2025, Az. 6 O 259/24