Sonderklausel im Mietvertrag verhindert Eigenbedarfskündigung

Vermieter können bei bestimmten Altverträgen nicht ohne weiteres wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Landgericht Berlin stärkt den Bestandsschutz von Mietern, deren Verträge besondere Kündigungsschutzklauseln enthalten. Ein Vermieter in Berlin wollte eine vermietete Wohnung für sich und seine Familie nutzen. Die Mieterin lebt jedoch seit 1991 in der Wohnung und hat einen besonderen Schutz in ihrem Mietvertrag vereinbart. Das Landgericht Berlin entschied, dass der normale Wunsch nach einer gemeinsamen Familienwohnung nicht ausreicht, um ihr zu kündigen.

Der Fall: Wenn der Eigentümer selbst einziehen möchte

Ein Mann hatte eine vermietete Wohnung in Berlin erworben. Die Mieterin bewohnt die Wohnung bereits seit September 1991 aufgrund eines Mietvertrages mit der damaligen Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer Berg. Der neue Eigentümer kündigte der Mieterin Ende September 2023 wegen Eigenbedarfs. Er wollte dort mit seiner Verlobten, deren Tochter und der gemeinsamen weiteren Tochter als Familie zusammenleben.

Seine bisherige Wohnsituation stellte er als beengt dar. Die Familienzusammenführung in der gekündigten Wohnung erschien ihm als vernünftige und nachvollziehbare Lösung. Die Mieterin weigerte sich jedoch auszuziehen und verwies auf ihren besonderen Kündigungsschutz aus dem ursprünglichen Mietvertrag. Der Eigentümer klagte daraufhin vor dem Amtsgericht auf Räumung, verlor aber sowohl in erster als auch in zweiter Instanz vor dem Landgericht.

Besonderer Kündigungsschutz aus alten Verträgen

Der entscheidende Punkt in diesem Fall war eine besondere Klausel im Mietvertrag von 1991. Dieser enthielt in Paragraph 5 Absatz 3 eine Regelung, die in vielen Verträgen von Wohnungsbaugenossenschaften und städtischen Wohnungsgesellschaften aus dieser Zeit zu finden war. Danach reicht ein normales berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus. Vielmehr müssen wichtige berechtigte Interessen vorliegen, die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.

Diese Formulierung verschärft die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kündigung erheblich. Während nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch grundsätzlich bereits ein berechtigtes Interesse für eine Eigenbedarfskündigung genügt, verlangt die vertragliche Vereinbarung einen besonderen Ausnahmefall. Das Gericht spricht von der Formel Eigenbedarf plus X, um diesen erhöhten Maßstab zu verdeutlichen.

Der neue Eigentümer muss sich an die alten Vereinbarungen halten. Wenn er eine Wohnung mit solch einem Mietvertrag kauft, tritt er in alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag ein.

Die entscheidende Rechtsfrage: Was gilt nach dem Eigentümerwechsel?

Der Vermieter argumentierte, die besondere Kündigungsschutzklausel gelte nicht mehr für ihn. Schließlich sei er kein Wohnungsunternehmen wie die ursprüngliche Vermieterin, sondern eine Privatperson. Zudem sei durch eine spätere Modernisierungsvereinbarung aus dem Jahr 1998 der ursprüngliche Mietvertrag teilweise abgeändert worden. In dieser Vereinbarung hatte sich die damalige Vermieterin verpflichtet, zehn Jahre nach Abschluss der Baumaßnahmen keine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Nach Ablauf dieser Frist könne er nun wieder normal kündigen.

Das Landgericht wies diese Argumentation zurück. Nach Paragraph 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches tritt der Erwerber einer vermieteten Wohnung in das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein. Die Rechte der Mieterin werden durch einen Eigentümerwechsel nicht geschmälert. Es spielt dabei keine Rolle, ob nun eine natürliche Person oder eine juristische Person wie eine Wohnungsbaugesellschaft Vermieterin ist.

Die Modernisierungsvereinbarung von 1998 hatte den ursprünglichen Mietvertrag auch nicht vollständig ersetzt, sondern nur in einzelnen Punkten abgeändert. Die Kündigungsschutzklausel blieb davon unberührt. Die zeitlich befristete Verpflichtung, zehn Jahre lang überhaupt keine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, war eine zusätzliche Einschränkung. Nach Ablauf dieser Frist lebte der besondere Kündigungsschutz aus Paragraph 5 Absatz 3 des ursprünglichen Vertrages wieder auf.

Normaler Eigenbedarf reicht nicht aus

Das Gericht prüfte auch, ob die vom Vermieter geschilderte Situation einen solchen besonderen Ausnahmefall darstellte. Der Vermieter hatte nachvollziehbar dargelegt, dass er mit seiner Verlobten, deren Tochter und der gemeinsamen Tochter zusammenleben wolle. Diese Familienzusammenführung sei ein wichtiges Anliegen, das auch durch Artikel 6 des Grundgesetzes geschützt sei.

Das Landgericht erkannte zwar an, dass der Wunsch des Vermieters vernünftig und nachvollziehbar war. Es handele sich jedoch um einen typischen Fall von Eigenbedarf, wie er alltäglich vorkommt. Dass sich aufgrund einer neuen Partnerschaft oder der Geburt von Kindern ein erhöhter Wohnbedarf ergebe, entspreche dem Regelfall einer Eigenbedarfskündigung nach dem Gesetz. Für den besonderen Ausnahmefall, den die vertragliche Klausel verlange, reiche dies nicht aus.

Das Gericht stellte klar, dass der Vermieter durchaus die Möglichkeit habe, sein Familienleben zu verwirklichen. Er könne dies in seiner bisherigen Wohnung tun, in die Wohnung seiner Verlobten ziehen oder eine andere Wohnung anmieten. Er sei nicht darauf angewiesen, gerade diese vermietete Wohnung zu nutzen.

Die Unterscheidung zwischen normalem Eigenbedarf und einem besonderen Ausnahmefall obliegt dabei der Beurteilung des jeweiligen Gerichts im Einzelfall. Der Bundesgerichtshof hat in früheren Entscheidungen bereits klargestellt, dass diese Würdigung Sache des Tatrichters ist und nicht einheitlich für alle Fälle festgelegt werden kann.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat weitreichende Bedeutung sowohl für Mieter als auch für Vermieter und potenzielle Käufer vermieteter Wohnungen. Für Mieter mit älteren Mietverträgen aus der Zeit der Wohnungsbaugesellschaften ist es eine gute Nachricht. Sie genießen einen erhöhten Kündigungsschutz, der auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen bleibt. Selbst wenn die Wohnung privatisiert wurde und an eine Einzelperson verkauft wurde, können sie sich auf die ursprünglich vereinbarten Schutzklauseln berufen.

Wer eine solche Klausel in seinem Mietvertrag findet, sollte wissen, dass eine Eigenbedarfskündigung nur in echten Ausnahmesituationen möglich ist. Der bloße Wunsch nach mehr Wohnraum oder eine Familienzusammenführung reichen dafür in der Regel nicht aus. Es müssten besondere Umstände hinzukommen, die eine Kündigung zwingend notwendig machen. Das Gericht hat bewusst offengelassen, welche konkreten Situationen dies sein könnten, da jeder Fall individuell zu bewerten ist.

Für Vermieter und Käufer vermieteter Wohnungen ist das Urteil eine wichtige Warnung. Wer eine vermietete Wohnung erwirbt, sollte den bestehenden Mietvertrag genau prüfen. Solche besonderen Kündigungsschutzklauseln finden sich in zahlreichen Verträgen aus den neunziger Jahren. Sie können die Nutzungsmöglichkeiten erheblich einschränken. Eine spätere Eigennutzung ist dann nur unter sehr erschwerten Bedingungen durchsetzbar.

Das Gericht machte auch deutlich, dass der Käufer die Möglichkeit hatte, vor dem Erwerb den Mietvertrag einzusehen und den erhöhten Kündigungsschutz zu erkennen. Er hat die Wohnung in Kenntnis dieser Einschränkung gekauft und muss sich daran festhalten lassen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer gründlichen Prüfung aller Vertragsunterlagen vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie.

Interessant ist auch die Aussage des Gerichts zum Zusammenspiel verschiedener Vereinbarungen. Die spätere Modernisierungsvereinbarung hatte lediglich ein zeitlich begrenztes absolutes Kündigungsverbot geschaffen. Nach dessen Ablauf lebte der ursprüngliche erhöhte Kündigungsschutz wieder auf. Vermieter können also nicht darauf hoffen, dass spätere Vertragsänderungen die ursprünglichen Schutzklauseln automatisch beseitigen.

Die Entscheidung zeigt, dass Gerichte das Eigentumsrecht des Vermieters und den Bestandsschutz des Mieters sorgfältig abwägen. Das Grundgesetz schützt zwar einerseits das Recht des Eigentümers, über seine Wohnung zu verfügen und sie selbst zu nutzen. Andererseits dürfen auch vertragliche Vereinbarungen, die einen besonderen Mieterschutz vorsehen, nicht einfach übergangen werden. Wer sich vertraglich gebunden hat oder in bestehende Verträge eintritt, muss diese Bindungen respektieren.

Das Urteil betont auch das verfassungsrechtlich geschützte Recht auf Familienleben. Das Gericht versagte dem Vermieter die Kündigung jedoch nicht grundsätzlich wegen fehlenden Eigenbedarfs. Es stellte vielmehr fest, dass die Möglichkeit besteht, das Familienleben anderweitig zu verwirklichen. Der Vermieter ist nicht existenziell auf gerade diese Wohnung angewiesen. Dies ist ein wichtiger Unterschied zu Fällen, in denen ein Vermieter nachweisen kann, dass nur die konkrete Wohnung seinen dringenden Bedarf decken kann.

Für die Praxis bedeutet dies, dass Mieter mit solchen Altverträgen gut beraten sind, ihre Rechte zu kennen und im Kündigungsfall auch geltend zu machen. Eine anwaltliche Beratung ist dabei empfehlenswert, da die Bewertung des Einzelfalls komplex sein kann. Vermieter und Käufer sollten sich bewusst sein, dass Eigenbedarfskündigungen bei solchen Verträgen einen sehr hohen Hürden unterliegen und häufig scheitern werden.

Grundsätze des Urteils

• Erwerber vermieteter Wohnung tritt nach § 566 BGB in Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein; besondere Kündigungsschutzklauseln bleiben wirksam
• Vertragliche Klausel, die "wichtige berechtigte Interessen" statt bloß "berechtigtes Interesse" verlangt, verschärft gesetzliche Kündigungsvoraussetzungen ("Eigenbedarf plus X")
• Typischer Eigenbedarf durch Familienzusammenführung oder Geburt von Kindern reicht bei verschärften Vertragsklauseln nicht aus
• Spätere Vertragsänderungen ersetzen ursprünglichen Mietvertrag nicht vollständig; nicht geänderte Klauseln bleiben bestehen

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Quelle: Landgericht Berlin II, 67. Zivilkammer, Urteil vom 20. Mai 2025, Aktenzeichen 67 S 221/24