WEG-Infokasten: Kein Recht auf eigene Aushänge

Was war passiert?

Ein Wohnungseigentümer lag mit seiner Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gleich in zwei Punkten im Clinch. Im Eingangsbereich des Gebäudes befanden sich Informationstafeln in Glaskästen, über die die Hausverwaltung ihre Mitteilungen aushängte. Der Eigentümer wollte dort ebenfalls eigene Anzeigen platzieren – ohne Erfolg. Seinen Aushang, den er kurzerhand mit Klebestreifen außen an einen Glaskasten geklebt hatte, entfernte die Verwaltung nach kurzer Zeit wieder.

Der zweite Streitpunkt: Die Hausverwaltung betrieb ein Internetportal mit einem passwortgeschützten Eigentümerbereich. Nachdem der Eigentümer an einem einzigen Tag innerhalb von 30 Minuten 13 verschiedene Nachrichten über das Portal versandt hatte, sperrte die Verwaltung seinen Zugang kurzerhand – dauerhaft und ohne Vorwarnung. Das wollte der Mann nicht hinnehmen und zog vor das Amtsgericht München.

Infokästen sind keine offene Pinnwand

Das Gericht machte beim Thema Aushang klare Ansagen: Eine WEG ist nicht verpflichtet, ihren Infokasten für private Anzeigen einzelner Eigentümer zu öffnen. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 18 Abs. 2 WEG, die Glaskasten-Tafeln ausschließlich für Mitteilungen der Hausverwaltung im Interesse aller Bewohner vorzuhalten.

Dabei half dem Kläger auch ein Argument nicht weiter, das auf den ersten Blick überzeugend klingt: In der Vergangenheit hatte der Hausmeister eigenmächtig ein Vermietungsangebot für einen Tiefgaragenplatz eines Beiratsmitglieds ausgehängt. Außerdem war der Aushang einer Ärztin, die weder Bewohnerin noch Eigentümerin war, monatelang außen am Glaskasten hängen geblieben – während der Aushang des Klägers bereits nach kurzer Zeit entfernt wurde.

Aus dieser ungleichen Behandlung, so dachte der Eigentümer, müsse doch zumindest ein Gleichbehandlungsanspruch folgen. Das Gericht sah das anders.

Warum das Gleichbehandlungsargument nicht zieht

Das Amtsgericht München stellte klar: Ein Gleichbehandlungsanspruch setzt voraus, dass die WEG eine Einrichtung tatsächlich allgemein für alle Eigentümer oder Bewohner geöffnet hat. Daran fehlte es hier.

Beim Vermietungsangebot des Beiratsmitglieds handelte der Hausmeister vollständig auf eigene Faust – die Hausverwaltung hatte den Aushang zu keinem Zeitpunkt genehmigt. Beim Aushang der Ärztin ließ sich dem Vortrag des Klägers nicht entnehmen, dass Dritten solche Aushänge generell erlaubt worden wären. Es war also nicht erkennbar, dass die WEG die Glaskasten-Tafeln jemals als offene Kommunikationsfläche für alle freigegeben hatte.

Es gibt keine Gleichbehandlung im Unrecht: Einzelne regelwidrige Ausnahmen binden eine Gemeinschaft nicht dauerhaft an diese Praxis.

Das bedeutet für Sie als Wohnungseigentümer: Wer sich auf vereinzelte Vorfälle berufen will, um daraus einen eigenen Nutzungsanspruch abzuleiten, kommt in aller Regel nicht weit. Entscheidend ist, ob die WEG die Einrichtung bewusst und dauerhaft für alle geöffnet hat – nicht, ob irgendwann einmal jemand eine Ausnahme gemacht hat.

Beim Eigentümerportal entschied das Gericht anders

Beim zweiten Streitpunkt – dem gesperrten Portalzugang – setzte sich der Eigentümer durch. Das Amtsgericht stellte fest: Wer als Hausverwaltung ein digitales Eigentümerportal als allgemeine Informations- und Kommunikationseinrichtung einrichtet, muss dieses Portal grundsätzlich allen Eigentümern zugänglich machen. Der Anspruch ergibt sich aus § 18 Abs. 2 WEG. Da die Hausverwaltung im Rahmen ihrer Verwaltungstätigkeit handelt, müssen ihre Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen – und das Gleichbehandlungsgebot gilt dabei für alle Mitglieder gleichermaßen.

Die dauerhafte Sperrung ohne Vorwarnung war nach Ansicht des Gerichts nicht gerechtfertigt. Zwar müsse eine Hausverwaltung ein so hohes Nachrichtenaufkommen nicht auf Dauer tolerieren. Doch handelte es sich um einen einmaligen Vorfall. Bevor ein Eigentümer dauerhaft gesperrt wird, ist zwingend eine Abmahnung erforderlich – auch bei vorübergehenden oder teilweisen Zugangssperren. Sanktionen müssen zudem vorab definiert sein, etwa in Benutzungsbedingungen des Portals.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer sollten Sie wissen: Auf den Infokasten Ihrer WEG haben Sie keinen Rechtsanspruch, solange die Verwaltung diesen ausschließlich für eigene Mitteilungen nutzt. Selbst wenn gelegentlich Fremdes dort hängt, begründet das noch keinen Anspruch auf Gleichbehandlung. Wollen Sie als Eigentümer Informationen mit Ihren Miteigentümern oder Mitbewohnern teilen, sprechen Sie die Hausverwaltung gezielt an oder regen Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung an, der die Nutzung des Infokastens für alle regelt.

Beim Onlineportal sieht die Sache anders aus: Wenn Ihre WEG ein solches Portal betreibt, haben Sie grundsätzlich Anspruch auf Zugang. Wird Ihnen der Zugang entzogen, muss die Verwaltung Sie zunächst abmahnen – eine sofortige Dauersperrung ist in aller Regel unzulässig. Fordern Sie im Streitfall schriftlich die Freischaltung ein und verweisen Sie auf § 18 Abs. 2 WEG.

Für Hausverwaltungen gilt: Möchten Sie den Infokasten ausschließlich für eigene Aushänge nutzen, ist das rechtlich zulässig – aber nur, wenn Sie diese Regel konsequent durchhalten. Eigenmächtige Ausnahmen durch den Hausmeister können Sie zwar nicht immer verhindern, sollten aber bei Bekanntwerden sofort korrigiert werden. Beim digitalen Eigentümerportal empfiehlt sich dringend eine schriftliche Benutzungsordnung, die klare Regeln für die Nutzung und mögliche Sanktionen festlegt. Ohne solche Spielregeln sind Sie bei Konflikten rechtlich schlecht aufgestellt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Infokästen im Gemeinschaftseigentum darf die WEG ausschließlich für Hausverwaltungs-Aushänge vorsehen – das entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG.
• Ein Gleichbehandlungsanspruch entsteht nur dann, wenn die WEG die Einrichtung tatsächlich allgemein für alle Eigentümer oder Bewohner geöffnet hat.
• Einzelne eigenmächtige Ausnahmen (z.B. durch den Hausmeister) begründen keine Duldungspflicht und keine Gleichbehandlungspflicht zugunsten anderer Eigentümer.
• Ein digitales Eigentümerportal ist eine allgemeine Kommunikationseinrichtung – der Zugang steht grundsätzlich allen Eigentümern zu.
• Vor einer Sperrung vom Eigentümerportal ist eine Abmahnung erforderlich; Sanktionen müssen vorab in Benutzungsbedingungen definiert sein.

Quelle: AG München, Urteil vom 26.05.2025, Az. 1291 C 23031/24 WEG