Stellplatzkündigung nur gemeinsam mit Wohnung möglich

Der Fall: Streit um einen Stellplatz in München

Eine Mieterin hatte seit 1992 eine Wohnung in München gemietet. Jahre später, im Jahr 2007, mietete sie zusätzlich einen Stellplatz auf demselben Grundstück an. Die Vermieter kündigten dann im Jahr 2020 nur den Stellplatzmietvertrag, während die Wohnung weiterhin vermietet bleiben sollte. Die Mieterin wehrte sich gegen diese isolierte Kündigung und bekam nun vom Landgericht München Recht.

Die entscheidende Vertragsklausel macht den Unterschied

Der Knackpunkt des Falls lag in einer speziellen Klausel im Stellplatzmietvertrag. Dort stand geschrieben: "Der Mietvertrag für den Stellplatz endet automatisch mit der Beendigung des Mietvertrages über die Wohnung." Diese Formulierung wurde zum Schlüssel für die Entscheidung des Gerichts.

Das Landgericht erkannte darin den klaren Willen beider Vertragsparteien, dass Wohnung und Stellplatz rechtlich zusammengehören sollten. Die Vermieter hatten mit dieser Klausel sicherstellen wollen, dass bei einem Auszug aus der Wohnung nicht der Stellplatz separat weiterläuft. Diese Verbindung wirkt aber in beide Richtungen: Auch eine isolierte Kündigung nur des Stellplatzes ist damit nicht möglich.

Wann bilden Wohnung und Stellplatz eine rechtliche Einheit?

Grundsätzlich geht die Rechtsprechung erstmal davon aus, dass getrennte Mietverträge auch rechtlich selbstständig sind. Diese Vermutung kann aber widerlegt werden. Das Gericht stellte wichtige Kriterien auf, wann Stellplatz und Wohnung als Einheit zu behandeln sind.

Ein zentraler Punkt ist die Lage auf demselben Grundstück. Befinden sich Wohnung und Stellplatz auf einem gemeinsamen Grundstück, spricht dies stark für eine rechtliche Verbindung. Im konkreten Fall kam hinzu, dass die Stellplätze nur an Mieter des Wohnhauses vermietet wurden. Auch die Kommunikation des Vermieters deutete auf eine Einheit hin - in Schreiben war von einer "Miete mit Stellplatz" die Rede.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter ist diese Entscheidung eine wichtige Stärkung ihrer Rechtsposition. Haben Sie einen Stellplatz auf demselben Grundstück wie Ihre Wohnung gemietet, kann der Vermieter diesen nicht einfach separat kündigen. Besonders wenn Ihr Stellplatzmietvertrag eine ähnliche Klausel enthält, die das Ende bei Beendigung des Wohnungsmietvertrags vorsieht, sind Sie gut geschützt.

Vermieter müssen bedenken, dass sie bei einer gewünschten Trennung von Wohnung und Stellplatz beide Mietverhältnisse kündigen müssten. Eine Teilkündigung nur des Stellplatzes ist in vielen Fällen unzulässig. Wer als Vermieter flexibler bleiben möchte, sollte von Anfang an auf eine klare rechtliche Trennung der Verträge achten und keine Verknüpfungsklauseln aufnehmen.

Prüfen Sie als Mieter Ihre Verträge genau. Achten Sie besonders auf Formulierungen, die eine Verbindung zwischen Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag herstellen. Solche Klauseln können Sie vor einer unerwünschten Stellplatzkündigung schützen. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, bevor Sie einer Kündigung nachkommen.

Quelle: LG München I, Urteil vom 08.05.2024 - 14 S 7162/21