Wartungskosten im Gewerbemietvertrag: Ohne Kostenobergrenze unwirksam?

Worum ging es in dem Fall?

Eine Gewerbemieterin hatte Räume in einem Wohn- und Geschäftshaus in Kempten angemietet. Der Mietvertrag stammte von der Vermieterin und wurde gegenüber allen Mietern im Objekt identisch verwendet – es handelte sich also um vorformulierte Vertragsbedingungen, sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB).

Die Nebenkostenregelung sah vor, dass die Mieterin anteilig sämtliche Betriebs- und Nebenkosten des Objekts tragen sollte. Dazu gehörten unter anderem die Kosten für Wartung, Erneuerung sowie Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsanlagen und -flächen. Für die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten war eine Deckelung auf 5 % der Jahresnettomiete vorgesehen. Für die Wartungskosten fehlte eine solche Begrenzung.

Die Vermieterin rechnete über mehrere Jahre Wartungskosten für komplexe technische Anlagen ab – darunter Lüftung, Brandmeldeanlage, Rauch- und Wärmeabzugsanlage (RWA), Notstromaggregat und Sicherheitsbeleuchtung. Die Mieterin zahlte zunächst, widersprach dann aber den Abrechnungen und forderte die zu viel gezahlten Beträge zurück.

Wartungskosten: Was fällt darunter?

Bevor es an die rechtliche Bewertung geht, lohnt ein Blick auf die Begriffe. Instandhaltungskosten dienen der Beseitigung von Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung und Witterung entstehen. Instandsetzungskosten betreffen Reparaturen und Wiederbeschaffung. Wartungskosten dagegen umfassen die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit technischer Anlagen durch eine Fachkraft. Sie sollen verhindern, dass überhaupt ein Schaden entsteht.

Diese Unterscheidung ist alles andere als akademisch. Denn genau an ihr entzündete sich der Streit.

Warum ist eine fehlende Kostenobergrenze problematisch?

Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Die Instandhaltungspflicht liegt also grundsätzlich bei ihm. In der Gewerbemiete darf diese Pflicht per AGB auf den Mieter übertragen werden – allerdings nur in einem zumutbaren Rahmen.

Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach klargestellt: Werden dem Mieter die Kosten für die Erhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ohne Begrenzung der Höhe auferlegt, benachteiligt ihn das unangemessen. Der Mieter übernimmt dann nämlich auch Kosten, die nicht durch seinen eigenen Gebrauch entstanden sind – etwa für vorhandene Abnutzung bei Mietbeginn oder für Schäden, die Dritte verursacht haben. Diese Kosten kann er weder beeinflussen noch vorher abschätzen.

Was hat das OLG München entschieden?

Das Gericht bestätigte: Die Umlage der Wartungskosten ohne Kostenobergrenze auf die Gewerbemieterin war unwirksam nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Auch Wartungskosten sind nicht stets klar eingrenzbar und kalkulierbar. Dies gilt insbesondere, wenn sich die Wartung auf komplexe Anlagen wie Aufzugs-, Fahrtreppen-, Rauchabzugs-, Brandmelde-, Lüftungs- und Kühlanlagen bezieht.

Die Vermieterin hatte argumentiert, Wartungskosten seien von der Erhaltungslast zu unterscheiden und lägen in der Risikosphäre des Mieters. Schließlich hingen sie maßgeblich von der Nutzung der technischen Anlagen ab und seien kalkulierbar. Das OLG München sah das anders. Auch wenn Wartungskosten nicht unmittelbar Reparaturkosten oder die Behebung anfänglicher Mängel betreffen, seien sie bei komplexen Gemeinschaftsanlagen eben nicht ohne Weiteres überschaubar.

Teilunwirksamkeit statt Gesamtnichtigkeit: Ein wichtiger Unterschied

Besonders bemerkenswert ist der zweite Teil der Entscheidung. Das erstinstanzliche Landgericht Kempten hatte die gesamte Nebenkostenklausel für unwirksam erklärt – also auch die Regelung zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, für die eine Deckelung auf 5 % der Nettojahresmiete vorgesehen war. Das Landgericht berief sich auf das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Danach darf ein Gericht eine unwirksame Klausel nicht so umdeuten, dass sie gerade noch zulässig wäre.

Das OLG München korrigierte diese Einschätzung. Es wandte den sogenannten Blue-Pencil-Test an: Kann man den unwirksamen Teil einer Klausel gedanklich streichen, ohne dass der verbleibende Rest seinen Sinn verliert? Hier war das möglich. Die Klausel trennte sprachlich klar zwischen Wartungskosten einerseits und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten andererseits. Beide Parteien waren sich einig, welche konkreten Abrechnungspositionen zur Wartung gehörten und welche zur Instandhaltung. Also konnte der unwirksame Wartungskostenteil gestrichen werden, während die gedeckelte Instandhaltungskostenregelung bestehen blieb.

Das hatte erhebliche finanzielle Folgen. Statt der vom Landgericht zugesprochenen rund 37.800 Euro erhielt die Mieterin nur noch rund 16.100 Euro zurück – nämlich ausschließlich die zu Unrecht gezahlten Wartungskosten.

Wie steht die Rechtsprechung insgesamt zu diesem Thema?

Die Frage, ob Wartungskosten in Gewerberaummietverträgen per AGB ohne Kostenobergrenze umgelegt werden dürfen, ist unter den Oberlandesgerichten umstritten. Das OLG Brandenburg, das Kammergericht Berlin und das OLG Rostock halten eine Deckelung für erforderlich. Das OLG Frankfurt und das OLG Dresden sehen das anders und stufen Wartungskosten als eigenständige, grundsätzlich kalkulierbare Betriebskosten ein, die keiner Obergrenze bedürfen.

Das OLG München hat sich nun der strengeren Linie angeschlossen – und die Revision zum BGH zugelassen. Eine höchstrichterliche Klärung steht also noch aus. Gerade weil die Obergerichte so unterschiedlich urteilen, dürfte die Entscheidung des BGH mit Spannung erwartet werden.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Gewerbemieter sollten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung genau unter die Lupe nehmen. Prüfen Sie, ob der Mietvertrag eine Kostenobergrenze für die Umlage von Wartungskosten vorsieht. Fehlt eine solche Begrenzung und handelt es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen, könnte die Klausel unwirksam sein. In diesem Fall haben Sie möglicherweise Anspruch auf Rückzahlung bereits gezahlter Wartungskosten. Haben Sie keine Hemmungen, hier nachzufragen und Belegeinsicht zu verlangen.

Als Vermieter von Gewerbeflächen stehen Sie vor einer heiklen Situation. Solange der BGH nicht abschließend entschieden hat, bewegen Sie sich in einer Grauzone. Das OLG München empfiehlt faktisch, auch Wartungskosten mit einer Kostenobergrenze zu versehen – etwa analog zur üblichen Begrenzung bei Instandhaltungskosten. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte bestehende Mietverträge überprüfen und bei Neuabschlüssen eine ausdrückliche Deckelung auch für Wartungskosten aufnehmen. Alternativ können Wartungskosten vertraglich eindeutig als Unterfall der Instandhaltungskosten definiert werden, sodass die bestehende Kostenobergrenze auch die Wartung erfasst.

Besonders wichtig: Achten Sie bei der Vertragsgestaltung darauf, Wartungs- und Instandhaltungskosten klar voneinander zu trennen und jeweils eigene Begrenzungen vorzusehen. Denn wie das Urteil zeigt, kann eine saubere sprachliche Trennung dazu führen, dass nur der unwirksame Teil der Klausel wegfällt – und der Rest bestehen bleibt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die formularmäßige Umlage von Wartungskosten für Gemeinschaftsanlagen auf den Gewerbemieter ohne Kostenobergrenze ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
• Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zwischen Wartungs- und Instandhaltungskosten unterscheidet und nur für letztere eine Deckelung vorsieht.
• Eine Teilunwirksamkeit der Klausel kommt in Betracht, wenn Wartungs- und Instandhaltungskosten sprachlich trennbar sind – die Instandhaltungskostenregelung bleibt dann wirksam.
• Der BGH hat die Frage bislang nicht ausdrücklich für isolierte Wartungskosten entschieden. Die Revision ist zugelassen, eine höchstrichterliche Klärung steht bevor.

Quelle: OLG München, Urteil vom 12.02.2026, Az. 14 U 1880/25