Vormiete und Mietpreisbremse: Wenn die Mietsenkung des Vorgängers zur Falle wird

Was war passiert?

Ein Berliner Vermieter vermietete eine rund 80 Quadratmeter große Wohnung ab Januar 2022 für eine monatliche Nettokaltmiete von 891 Euro. Auf den ersten Blick schien das kein Problem: Der Vermieter verwies darauf, dass genau diese Summe auch die zuletzt vom Vormieter geschuldete Miete gewesen sei. Und tatsächlich: Nach § 556e Abs. 1 BGB darf der Vermieter eine Miete bis zur Höhe der sogenannten Vormiete vereinbaren, selbst wenn diese die nach der Mietpreisbremse zulässige Grenze überschreitet.

Doch wie war diese Vormiete von 891 Euro zustande gekommen? Ursprünglich zahlte der Vormieter 1.078,50 Euro monatlich. Im März 2021 bot der Vermieter ihm eine Absenkung auf 891 Euro an – rückwirkend zum Oktober 2020. Der Vormieter akzeptierte das Angebot. Kurz darauf endete das Vormietverhältnis, und die neuen Mieter zogen mit der abgesenkten Miete als vermeintlich geschützter Vormiete ein.

Als die Mieter im Juni 2024 die Miethöhe beanstandeten, berief sich der Vermieter auf den Bestandsschutz der Vormiete. Das Amtsgericht Neukölln gab ihm zunächst recht. Die Mieter legten Berufung ein.

Warum war die Mietsenkung überhaupt vereinbart worden?

Das ist eine berechtigte Frage – und das Gericht ließ sie ausdrücklich offen. Denn § 556e Abs. 1 BGB enthält eine Schutzregel, die genau solche Gestaltungen abfangen soll: Mietveränderungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben bei der Ermittlung der Vormiete schlicht unberücksichtigt. Das gilt laut Gesetz ausdrücklich für Mietminderungen und Mieterhöhungen. Das Landgericht Berlin II entschied nun, dass dies ebenso für nachträglich vereinbarte Mietsenkungen gilt.

Der Grund liegt im Schutzzweck der Regelung. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Vermieter und Vormieter kurz vor dem Auszug eine Mieterhöhung vereinbaren, die allein den Nachmieter belastet. Das Landgericht Berlin II stellte klar: Dasselbe Missbrauchspotenzial besteht auch bei einer Mietsenkung – wenn die ursprüngliche Vormiete selbst gegen die §§ 556d ff. BGB verstoßen hat und der Vermieter sie deshalb nicht als Schutzschild nutzen könnte, könnte er stattdessen eine künstlich abgesenkte Vormiete als neue Grundlage erschaffen.

Was entschied das Landgericht Berlin II?

Das Gericht hob das Urteil des Amtsgerichts auf und stellte fest: Die Mieter sind nicht verpflichtet, eine Nettokaltmiete von mehr als 512,28 Euro monatlich zu zahlen. Dieser Betrag ergibt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2021 zuzüglich des nach der Mietpreisbremse zulässigen Aufschlags von 10 Prozent. Für den Zeitraum von Mietbeginn bis August 2024 haben die Mieter Anspruch auf Rückzahlung von insgesamt fast 12.000 Euro überzahlter Nettokaltmiete.

Die Begründung des Gerichts ist rechtlich präzise und praxisrelevant. Es arbeitete drei Punkte heraus:

Erstens greift der Bestandsschutz der Vormiete von vornherein nicht, wenn die Vormiete selbst gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat. Denn § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB schützt nur wirksam vereinbarte Vormieten.

Zweitens kann eine ursprünglich rechtswidrig überhöhte Vormiete dennoch Bestandsschutz erlangen – wenn der Vormieter im laufenden Mietverhältnis, ohne dazu verpflichtet zu sein, einer Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB zugestimmt hat. Das gilt nach einem jüngeren BGH-Urteil vom Dezember 2025 (Az. VIII ZR 56/25) auch für vereinbarte Mietsenkungen.

Drittens aber – und das ist der entscheidende Punkt – gilt die Jahresfrist des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB auch für solche Mietsenkungsvereinbarungen. Da die Absenkung auf 891 Euro im März 2021 angeboten und vereinbart wurde und das Vormietverhältnis spätestens im Dezember 2021 endete, lag die Vereinbarung innerhalb des Jahreszeitraums vor Mietende. Sie bleibt daher bei der Ermittlung der maßgeblichen Vormiete außer Betracht.

Das Gericht stellte weiter klar: Auf den Zeitpunkt, auf den die Vereinbarung rückwirkend bezogen wurde (hier: Oktober 2020), kommt es nicht an. Maßgeblich ist allein der Zeitpunkt, zu dem die Vereinbarung zustande gekommen ist.

„Der Gesetzgeber hat die beiden Ausnahmen in § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB mit Blick auf den Zweck der Regelung aber nur als beispielhaft und nicht abschließend verstanden." — LG Berlin II, Urteil vom 05.05.2026

Darf der Vermieter eine Mietsenkung wirklich nicht mehr als Vormiete geltend machen?

Das ist differenziert zu betrachten. Grundsätzlich ja – eine im laufenden Mietverhältnis vereinbarte Mietsenkung kann die Vormiete für das Folgemietverhältnis bestimmen. Das hat der Bundesgerichtshof erst Ende 2025 entschieden. Aber: Wurde die Mietsenkung innerhalb der letzten zwölf Monate vor Mietende vereinbart, fällt sie aus der Berechnung heraus. Dann zählt die Miete, die der Vormieter davor zuletzt schuldete.

Ob das im Einzelfall tatsächlich zu einer anderen – und höheren – Vormiete führt, hängt vom jeweiligen Sachverhalt ab. Das Landgericht ließ im vorliegenden Fall ausdrücklich offen, ob die ursprüngliche Vormiete von 1.078,50 Euro ihrerseits wirksam vereinbart worden war. Da auch diese Miete gegen die Mietpreisbremse verstoßen hatte, konnte sie jedenfalls nicht als Bestandsschutz dienen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter in einem Gebiet mit Mietpreisbremse sollten Sie prüfen, ob Ihre Miete auf eine Vormiete gestützt wird. Hat der Vermieter auf eine vermeintlich hohe Vormiete hingewiesen, lohnt ein genauerer Blick: War diese Vormiete selbst bereits zu hoch? Wurde sie nachträglich verändert, und wenn ja: Wann genau wurde die entsprechende Vereinbarung getroffen – also nicht auf welchen Zeitpunkt sie rückwirkte, sondern wann sie zustande kam? Eine Vereinbarung innerhalb des letzten Jahres vor Mietende des Vorgängers zählt grundsätzlich nicht. Wenn Sie zu viel Miete gezahlt haben, müssen Sie das gegenüber dem Vermieter zunächst schriftlich rügen – die Rückforderung setzt diese sogenannte Qualifizierte Rüge voraus.

Als Vermieter sollten Sie wissen: Der Bestandsschutz der Vormiete ist kein Freibrief. Er setzt voraus, dass die Vormiete selbst wirksam war – und dass nachträgliche Vereinbarungen nicht in die Jahresfrist des § 556e BGB fallen. Vereinbarungen kurz vor Auszug des Vormieters – ob Erhöhung oder Absenkung – sind bei der Ermittlung der schutzfähigen Vormiete ohne Relevanz. Holen Sie im Zweifelsfall rechtliche Beratung ein, bevor Sie die neue Miete festlegen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine Vormiete, die selbst gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat, genießt keinen Bestandsschutz nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB.
• Nachträgliche Mietveränderungen (Erhöhung oder Absenkung) innerhalb des letzten Jahres vor Mietende des Vorgängers bleiben bei der Vormiete-Ermittlung außer Ansatz.
• Der maßgebliche Zeitpunkt für die Jahresfrist ist der Abschluss der Vereinbarung – nicht der Zeitpunkt, auf den sie rückwirkend bezogen wird.
• Eine vereinbarte Mietsenkung kann grundsätzlich die Vormiete bestimmen (BGH VIII ZR 56/25), unterliegt aber denselben Ausschlussregeln wie Mieterhöhungen.
• Mieter können überzahlte Nettokaltmieten für bis zu 30 Monate zurückfordern, wenn sie die Rüge rechtzeitig erhoben haben.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 05.05.2026, Az. 65 S 262/25