Verwalter vermittelt Mietvertrag: Wann die Provision unwirksam ist

Worum ging es in dem Fall?

Eine Eigentümerin übertrug einer Verwaltungsgesellschaft die Betreuung ihrer Immobilien mit mehr als 100 Wohneinheiten und zahlreichen Garagen. Der Verwaltervertrag regelte, dass die Verwalterin sämtliche laufenden Angelegenheiten erledigen sollte – dazu gehörte ausdrücklich auch der Abschluss von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin.

Neben der monatlichen Verwaltungsvergütung vereinbarten die Parteien eine zusätzliche Provisionsvereinbarung für den Fall, dass die Verwalterin eine Wohnung neu vermietete. Über mehrere Jahre kam es tatsächlich zu einer Reihe von Neuvermietungen, für die die Verwalterin der Eigentümerin jeweils eine Provision in Rechnung stellte. Die Eigentümerin beglich diese Rechnungen zunächst anstandslos.

Nach der Beendigung des Verwaltervertrags änderte sie ihre Meinung. Mit anwaltlicher Unterstützung forderte sie die gezahlten Provisionen zurück. Ihre Begründung: Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) hätten der Verwalterin diese Provisionen von vornherein nicht zugestanden.

Welche Argumente brachten die Parteien vor?

Die Verwalterin berief sich darauf, sie habe eine echte Vermittlungsleistung erbracht: Sie habe Mietinteressenten gesucht, Besichtigungen organisiert und die Verträge ausgehandelt. Wer als Vermieter selbst eine Provision zusage, könne diese später nicht einfach zurückverlangen, nur weil er gleichzeitig auch Verwalter sei.

Die Eigentümerin hielt dem entgegen, dass § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG einem Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch gerade dann versagt, wenn er selbst Verwalter der vermittelten Wohnung ist. Diese Regelung sei zwingend und könne vertraglich nicht abbedungen werden.

Die Instanzgerichte urteilten zunächst uneinheitlich: Das Landgericht erkannte den Rückzahlungsanspruch nur in geringem Umfang an, das Oberlandesgericht sprach der Eigentümerin dagegen den Großteil der gezahlten Provisionen zu. Mit ihrer Revision wollte die Verwalterin das ursprüngliche, für sie günstigere Urteil des Landgerichts wiederherstellen.

Wie hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Der BGH wies die Revision zurück und bestätigte damit die Rückzahlungspflicht der Verwalterin in vollem Umfang. Das Gericht stellte klar, dass der Provisionsausschluss aus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG nicht nur zugunsten des Mieters gilt, sondern ebenso zugunsten des Vermieters.

„Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist."

Entscheidend war zunächst die Feststellung, dass die Verwalterin im konkreten Fall eine doppelte Rolle innehatte: Sie war sowohl Wohnungsvermittlerin als auch Verwalterin derselben Wohnungen. Nach dem Verwaltervertrag hatte sie weitreichende Entscheidungsbefugnisse, die auch den Vertragsschluss mit Mietern umfassten. Diese Doppelrolle war zwischen den Parteien unstreitig.

Der Wortlaut der Vorschrift schließt das Entgelt für jede Vermittlung eines Mietvertrags über verwaltete Wohnräume aus – ohne Einschränkung darauf, wer die Provision schuldet. Auch der Regelungszusammenhang mit anderen Bestimmungen des WoVermittG bestätigt dies, denn der Gesetzgeber hat an anderer Stelle ausdrücklich zwischen Ansprüchen gegen den Mieter und solchen gegen den Vermieter unterschieden – beim Verwalter-Ausschluss hat er das gerade nicht getan.

Besonders aufschlussreich ist die Begründung des Gerichts zum Interessenkonflikt: Gegenüber dem Mietinteressenten besteht bei einem verwaltenden Vermittler typischerweise ein struktureller Interessenkonflikt, weil er dem „Lager" des Vermieters zuzurechnen ist. Gegenüber dem Vermieter selbst besteht ein solcher Konflikt dagegen gerade nicht – hier wird der Verwalter im Regelfall besonders engagiert für die Interessen seines Auftraggebers tätig. Trotzdem hält der BGH den Provisionsausschluss auch im Verhältnis zum Vermieter für gerechtfertigt: Der Zweck des Gesetzes ist der Schutz des Mieters vor wirtschaftlichen Belastungen – und diese Belastung droht auch dann, wenn der Vermieter die Provision zahlt und sie anschließend über eine höhere Miete auf den Mieter umlegt.

Die Verwalterin konnte die einbehaltenen Provisionen daher ohne Rechtsgrund erlangt haben und musste sie nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB) in Verbindung mit § 5 WoVermittG zurückzahlen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Sind Sie als Eigentümer oder Vermieter an einen Verwalter gebunden, der zugleich Ihre Mietverträge vermittelt, sollten Sie eine im Verwaltervertrag vorgesehene Provisionsklausel kritisch prüfen. Eine solche Vereinbarung ist nach diesem Urteil unwirksam – Sie können bereits gezahlte Beträge zurückfordern, und zwar auch rückwirkend über mehrere Jahre, solange keine Verjährung eingetreten ist.

Als Verwalter sollten Sie Provisionsvereinbarungen für die Vermittlung von Ihnen selbst verwalteter Wohnungen aus Ihren Verträgen streichen. Möchten Sie für Vermittlungsleistungen ein Entgelt erzielen, müssen Sie diese Rolle klar von der Verwaltertätigkeit trennen – etwa, indem ein unabhängiger Dritter die Vermittlung übernimmt. Ihre laufende Verwaltungsvergütung sowie Einnahmen aus anderen Tätigkeitsfeldern, etwa der Vermittlung von Gewerberäumen oder Immobilienkäufen, bleiben davon unberührt.

Für Mieter hat das Urteil vor allem mittelbare Bedeutung: Es sorgt dafür, dass Vermieter keine versteckten Zusatzkosten über die Miete auf sie abwälzen können, die aus einer solchen unwirksamen Provisionsvereinbarung stammen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist, hat weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter einen Provisionsanspruch.
• Der gesetzliche Provisionsausschluss lässt sich vertraglich nicht wirksam abbedingen – entsprechende Klauseln sind nichtig.
• Ohne Rechtsgrund gezahlte Provisionen können nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden.
• Der Schutzzweck des Gesetzes erfasst nicht nur die unmittelbare Belastung des Mieters, sondern auch die mittelbare über umgelegte Kosten.
• Verwalter können weiterhin für andere Tätigkeiten – etwa reine Verwaltungsleistungen oder Vermittlungen außerhalb eigener Verwaltungsobjekte – ein Entgelt vereinbaren.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25