Streitwertbemessung bei Nutzungsentschädigung nach Mietende

Die Bemessung des Gebührenstreitwerts bei Klagen auf künftige Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB gehört zu den praxisrelevanten und zugleich rechtlich umstrittenen Fragen des mietrechtlichen Prozessrechts. Wenn ein Mietverhältnis beendet ist, der Mieter die Räumlichkeiten jedoch nicht herausgibt, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu – und zwar bis zur tatsächlichen Räumung. Stellt der Vermieter einen entsprechenden Klageantrag, stellt sich für die Gerichte die kostenrechtlich bedeutsame Frage: Wie ist der Streitwert für diesen zukunftsgerichteten Anspruch zu bemessen?

Die Antwort hierauf hat erhebliche praktische Auswirkungen. Sie bestimmt nicht nur die Höhe der Gerichtskosten und Rechtsanwaltsgebühren, sondern damit auch das Prozesskostenrisiko der Beteiligten. Eine einheitliche Rechtsprechung existiert jedoch bislang nicht. Vielmehr hat sich in den letzten Jahren ein unübersichtlicher „Flickenteppich" unterschiedlicher gerichtlicher Auffassungen entwickelt, der von pauschalen Jahresbeträgen über regionalisierte Ermessensentscheidungen bis hin zur Anwendung des 3,5-fachen Jahresbetrags reicht.

Der vorliegende Aufsatz untersucht die beiden hauptsächlichen Strömungen in Rechtsprechung und Literatur, arbeitet die dogmatischen Argumente heraus und bewertet diese kritisch im Lichte der jüngsten gesetzgeberischen Entwicklungen, insbesondere des zum 1. Juni 2025 in Kraft getretenen Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetzes. Dabei wird sich zeigen, dass die Frage der Streitwertbemessung nicht nur akademischer Natur ist, sondern auch erhebliche Auswirkungen auf das Prozessverhalten der Parteien und die Belastung der Justiz haben kann.

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I. Ausgangspunkt:

Die Bemessung des Streitwertes für den Antrag auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung bis zur tatsächlichen Räumung wird von der Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt. Die Entwicklung der Rechtsprechung droht in einen Flickenteppich auszufransen, mit erheblichen Auswirkungen auf die Einschätzung von Prozesskostenrisiken. Zudem könnte dies absehbar zu Prozessverhalten der Streitparteien führen, welche zu einer Belastung der Justiz und Verlängerung der Verfahren führen.

Einigkeit besteht unter den verschiedenen Auffassungen insoweit, als dass Ausgangspunkt der Streitwertermittlung der Zeitpunkt der Antragstellung (Anhängigkeit der Klage) gemäß § 40 GKG ist, mithin eine Beurteilung ex ante.

II. Auffassung 1: Streitwertbestimmung nach § 3 ZPO unter Rückgriff auf § 41 Abs. 1 GKG (analog)

Ein verbreitetes Meinungsspektrum vertritt die Ansicht, dass der Streitwert nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO und § 41 Abs. 1 GKG (analog) zu bestimmen ist. Die Vertreter dieser Ansicht ziehen zur Begründung des Ermessensmaßstabes die Wertung des § 41 Abs. 1 GKG entweder im Wege einer Analogie oder aber als Wertungsmaßstab für die Ermessensentscheidung des § 3 ZPO heran. Nach § 41 Abs. 1 GKG ist grundsätzlich der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend.

Hiernach sei also im Rahmen einer Prognose zu beurteilen, ob der Zeitraum zwischen Antragstellung und tatsächlicher Durchführung der Räumungsvollstreckung geringer als ein Jahr ausfallen wird. Dabei müsse die voraussichtliche Dauer des Erkenntnisverfahrens bis hin zu einem vollstreckbaren Titel ebenso berücksichtigt werden, wie die Dauer des anschließenden Räumungsvollstreckungsverfahrens.

Selbst in einfach gelagerten Fällen sei hierbei grundsätzlich eine Zeitspanne von zwölf Monaten anzunehmen; jedenfalls sei der Gebührenstreitwert auf den Jahresbruttomietbetrag begrenzt. Teilweise wird mit demselben Ergebnis auch vertreten, dass weder § 41 GKG noch § 9 ZPO anwendbar, sondern allein auf § 3 ZPO abzustellen sei. Insbesondere sei § 9 ZPO deshalb nicht anwendbar, weil es sich bei dem Nutzungsverhältnis nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht um ein Nutzungsverhältnis von unbestimmter, sondern von bestimmter (bzw. bestimmbarer) Dauer handle. Die Dauer werde durch einen vom Gericht zu schätzenden weiteren Nutzungszeitraum bis zur tatsächlichen Räumung begrenzt. § 9 ZPO betreffe nur solche Rechte, die ihrer Natur nach und erfahrungsgemäß eine Dauer von wenigstens 3,5 Jahren haben oder jedenfalls mit Rücksicht auf den Grad der Unbestimmtheit des Zeitpunkts, wann das den Wegfall des Rechts begründende Ereignis eintritt, eine solche Dauer haben könnten. Im Ergebnis sei eine gewisse „regionalisierte" Ermessensentscheidung vorzunehmen, bei welcher das Gericht allein anhand der örtlichen Gegebenheiten die Verfahrensdauer zu schätzen habe. Das Ermessen habe sich also auf die „jeweiligen Gegebenheiten des Bezirks" zu beziehen. Überwiegend wird aber auch hier ohne Vorliegen im Einzelfall bestehender Besonderheiten grundsätzlich von einem Zeitraum von zwölf Monaten ausgegangen.¹

Nur in ausdrücklich als Einzelfallentscheidung gekennzeichneten Ausnahmefällen wurde ein geringerer Zeitraum für sachgerecht erachtet, soweit die Ermessensentscheidung seitens des streitwertbestimmenden Gerichts mit regionalen Besonderheiten begründet wurde².

III. Auffassung 2: Unmittelbare Anwendung des § 9 ZPO

Nach anderer Auffassung bemisst sich die Bestimmung des Streitwertes des Nutzungsentschädigungsanspruchs des Vermieters nach §§ 3, 9 ZPO bzw. ausschließlich nach § 9 ZPO i.V.m. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG.

Hiernach sei der 3,5-fache Jahresbetrag der Bruttomiete anzusetzen. Die Vertreter dieser Ansicht konstatieren, dass es sich bei der Nichträumung des Mieters trotz beendeten Mietverhältnisses sehr wohl um ein Nutzungsverhältnis von unbestimmter Dauer handle, bei welchem der (Ex-)Mieter für die Dauer der Nutzung wiederkehrende Leistungen zu erbringen hat. Auf solche Konstellationen finde § 9 ZPO unmittelbar Anwendung.

Eine negative Abweichung vom 3,5-fachen Jahresbetrag ließe sich nach § 9 S. 2 ZPO nur in Ausnahmefällen rechtfertigen, in denen sich ein konkreter kürzerer Zeitraum bis zur Räumung bereits im Moment der Einreichung der Klage genau und sicher bestimmen lässt. Ergeben sich aus der Klageschrift selbst keine Anhaltspunkte für eine absehbare frühere Räumung, bleibt es beim gesetzlichen Regelfall aus § 9 ZPO. Dies deshalb, weil es einen Erfahrungswert über die zu erwartende Zeitspanne bis zur tatsächlichen Räumung schlicht nicht geben kann, wie die Gegenansicht behaupte.

Die Zeitspanne bis zur Räumung hänge nämlich ganz wesentlich vom Verteidigungsverhalten des Beklagten ab, dessen Antizipation allein in Ansehung der Klageschrift/Antragstellung unmöglich sei. Es müsse mangels anderweitiger Anhaltspunkte schon davon ausgegangen werden, dass der Beklagte alle ihm zur Verfügung stehenden Rechtsmittel (Berufung, Revision, § 721 ZPO, § 765a ZPO usw.) zur Verhinderung der Räumung nutzen wird. Der erstinstanzliche Tatrichter müsste also einzig anhand der Klageschrift eine Prognose über die Dauer des von ihm selbst zu entscheidenden Verfahren, die Dauer des Verfahrens des Berufungsgerichts und des Revisionsgerichts bis hin zur Rechtskraft des Titels treffen und gleichsam die Auslastungssituation und Bearbeitungsgeschwindigkeit des jeweils zuständigen Vollstreckungsorgans zum Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft einschätzen.

Der potenziell vom Verteidigungsverhalten abhängige Zeitraum umfasst eine Zeitspanne von nur wenigen Wochen (beispielsweise durch eine Beendigung durch Versäumnisurteil im schriftlichen Verfahren) bis hin zu mehreren Jahren oder gar bis auf vollkommen unbestimmte Zeit (beispielsweise wegen Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 765a ZPO auf unbestimmte Zeit³).

Diese Unsicherheit über das Verteidigungsverhalten und die damit zusammenhängenden erheblichen Auswirkungen auf den Zeitraum bis zur tatsächlichen Räumung gebietet die Anwendung des Auffangtatbestandes des § 9 Satz 1 ZPO auch bei der Bestimmung des (Gebührenstreit-)Wertes für Klageanträge der vorliegenden Art. Eine speziellere Vorschrift enthält das GKG nicht. Eine regionalisierte Betrachtung verbietet sich schon deshalb, weil § 9 ZPO als übergreifende normative Streitwertregel durch Vereinfachung und Vereinheitlichung nicht nur dem gerechten Ausgleich der Parteiinteressen, sondern auch der Rechtssicherheit dient.⁴

Eine analoge Anwendung des § 41 GKG ist bereits deshalb abzulehnen, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt. Der Bundesgerichtshof hatte in ständiger Rechtsprechung bereits im Rahmen der Bestimmung von Streitwerten bei Klagen auf Feststellung von Mietminderungen und Instandsetzungsansprüchen des Mieters, bei welchen der Zeitpunkt der Mangelbehebung zum Zeitpunkt der Klageerhebung nicht feststeht, mehrfach klargestellt, dass der Streitwert in Ermangelung einer speziellen Vorschrift des GKG nach §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 ZPO zu erfolgen hat, mithin der 3,5-fache Jahreswert des Minderungsbetrages zur Streitwertbestimmung heranzuziehen ist.⁵

Nach dem Argumentationsmuster der Gegenmeinung hätte der Bundesgerichtshof also auch hier den Zeitpunkt bis zur tatsächlichen Mängelbeseitigung nicht als unbestimmt, sondern ausgehend vom Zeitpunkt der Klageerhebung bis zur Vollstreckung des Mängelbeseitigungsanspruchs als einen Zeitraum von bestimmter Dauer ansehen müssen. Dies war jedoch nicht der Fall.

Dieses Argument dürfte sich nach heutiger Beurteilung noch verstärkt haben. Der Gesetzgeber hat nämlich die vormals vom BGH entschiedene Konstellation der Minderungsfeststellungs- und Instandsetzungsklagen mit dem am 01.06.2025 in Kraft getretenen Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 erfasst und in § 41 Abs. 5 GKG eine ausdrückliche gesetzliche Begrenzung auf den Jahresminderungsbetrag für Mängelfeststellungs- und Instandsetzungsklagen normiert. Spätestens jetzt kann also nicht mehr von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, wenn der Gesetzgeber als Reaktion auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und in Kenntnis der in der Kommentarliteratur größtenteils als herrschende Meinung⁶ beschriebenen Anwendung von § 9 ZPO auf den Fall der Nutzungsentschädigungsansprüche nach Mietende, bei dieser Gelegenheit gerade nicht einschränkend geregelt hat. Genau mit dieser Begründung hatte sich der BGH vor Inkrafttreten des Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 gegen eine analoge Anwendung des § 41 GKG bei Minderungsfeststellungsklagen ausgesprochen.⁷

IV. Ergebnis:

Die letztgenannte Auffassung überzeugt in dogmatischer Hinsicht und steht im Einklang mit der bisherigen BGH-Rechtsprechung.

Der Bundesgerichtshof hat im Rahmen seiner Rechtsprechung zu Instandsetzungsklagen deutlich zum Ausdruck gebracht, dass § 41 Abs. 5 GKG eine sozialpolitisch motivierte Ausnahme zu dem sonst geltenden § 9 ZPO darstellt. Die gesetzgeberische Reaktion im Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 bestätigt dieses Verständnis. Der Gesetzgeber kannte die jahrzehntelange Rechtsprechung des BGH und die Diskussion in der Literatur. Wenn er gleichwohl eine Erweiterung des § 41 Abs. 5 GKG auf Nutzungsentschädigungen nicht vornimmt, handelt es sich um eine bewusste Entscheidung – nicht um eine unbeabsichtigte Regelungslücke. Es spricht also viel dafür, dass der Bundesgerichtshof auch im vorliegenden Fall zum selben dogmatisch sauberen Ergebnis kommt und den Staffelstab erneut an den Gesetzgeber überreicht.

Aus sozialpolitischen Gründen erscheint es zwar wünschenswert, dass der Gesetzgeber auch im Falle der Nutzungsentschädigungsansprüche nach Mietende tätig wird und auch diesen Anwendungsfall von § 9 ZPO in § 41 Abs. 5 GKG mit einer Streitwertbegrenzung versieht. Der Versuch, diesem Problem im Rahmen einer richterlichen Rechtsfortbildung zu begegnen, erscheint inkonsistent und dürfte auch die Grenzen der Rechtsfortbildung überschreiten. Die Ermessenspraxis ausschließlich nach § 3 ZPO führt zu einer erheblichen Zersplitterung der Rechtsprechung. Sie schafft Unsicherheiten für Parteien und Anwälte und steht im Widerspruch zu den Zielen der Streitwertregelungen.

Abgesehen vom Verteidigungsverhalten des Beklagten dürfte sich die Bearbeitungsdauer auch aus anderen Gründen nicht abschätzen oder empirisch belegen lassen. Eine regionale Betrachtung nach Bezirk (was auch immer konkret damit gemeint ist) lässt sich nicht einheitlich bestimmen. Die Bearbeitungsdauer von Räumungsverfahren variiert bei lebensnaher Betrachtung nicht nur von Bezirk zu Bezirk, sondern von Gericht zu Gericht und mit Sicherheit sogar von Dezernent zu Dezernent. Des Weiteren hängt diese zusätzlich von der jeweils aktuell bestehenden Auslastungs- und Personalsituation des Gerichts ab. Eine einmal im Bezirk etablierte Ermessenspraxis müsste also faktisch mit Eingang jeder Klage auf den Prüfstand.

Es erscheint aber auch aus Sicht der Gerichte aus weiteren praktischen Gründen nicht sinnvoll, die Streitwertbemessung regional zu zersplittern und im Rahmen einer Ermessensentscheidung im gut gemeinten Glauben – zum Nachteil der Anwaltschaft und Staatskasse – die relevante Zeitspanne und damit den Streitwert möglichst gering anzusetzen.

Dies dürfte die Anwaltschaft dazu veranlassen, bei einer zu geringen bzw. im Vorfeld der Klage unkalkulierbaren Prognoseentscheidung des Gerichts über die Räumungsdauer (und damit auch das nicht abzuschätzende Kostenrisiko des Mandanten) den Antrag auf Nutzungsentschädigung zeitlich zu verlagern, um aus der Prognosefalle des Gerichts auszubrechen. Diese könnten den Antrag dahingehend umzustellen, eine Nutzungsentschädigung ab dem Folgemonat des Schlusses der mündlichen Verhandlung zu beanspruchen und den Antrag auf Zahlung der Mietrückstände bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung monatlich zu erweitern.

Damit unterfiele lediglich die tatsächliche Dauer des Zwangsvollstreckungsverfahrens dem Streitwertermessen des Gerichts. Auf diesem Wege böte sich – unter Inkaufnahme eines hohen gerichtlichen Verwaltungsaufwands (monatliche Zustellung von Klageerweiterungen samt Stellungnahmefristen, Nachforderung von Gerichtskostenvorschüssen usw.) – die Möglichkeit, die Streitwertbemessung von einer „willkürlichen" Prognoseentscheidung der Gerichte in eine ex-post-Beurteilung zu verlagern. Damit ließen sich potenziell sogar höhere Streitwerte erzielen als bei der bisher verbreiteten Praxis, wonach der Streitwert mit einer pauschalen zwölffachen Bruttomiete angesetzt wird – nämlich dann, wenn bereits die Verfahrensdauer des Erkenntnisverfahrens 12 Monate überschreitet und das Gericht dennoch den Antrag bescheiden müsste, nunmehr jedoch lediglich mit einer zeitlichen Prognose für das Vollstreckungsverfahren.

Damit erwiese die Justiz dem sozialpolitisch noblen und wünschenswerten Ziel einer geringeren Streitwertobergrenze einen Bärendienst.

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Quellenangaben

¹ OLG Hamburg, Beschl. v. 12.4.2016 – 8 W 62/15 = NZM 2017, 475, beck-online; OLG Dresden, Beschl. v. 2. 8. 2012 − 5 W 745/12 =NJW-RR 2012, 1214, beck-online; OLG Stuttgart Beschl. v. 17.1.2011 – 5 U 158/10, BeckRS 2011, 2049, beck-online; OLG Celle, Beschl. v. 17.2.2014 – 2 W 32/14 = NJOZ 2014, 531, beck-online; OLG Nürnberg Beschl. v. 19.1.2006 – 2 W 94/06, BeckRS 2006, 2234, beck-online; OLG Bamberg v. 13. 4. 81 4 W 93/80 = FHZivR 27 Nr. 8243, beck-online; LG Landau Beschl. v. 4.6.2009 – 1 T 47/09, BeckRS 2009, 21039, LG Dessau-Roßlau Beschl. v. 17.11.2008 – 5 T 361/08, BeckRS 2011, 9844, beck-online; LG Bochum Beschl. v. 20.4.2017 – 9 T 8/17, BeckRS 2017, 126308 Rn. 6, beck-online) AG München Beschl. v. 14.1.2009 – 423 C 587/09, BeckRS 2009, 7805, beck-online; LG Itzehoe, Beschl. v. 27. 5. 2011 – 1 T 50/11 = NZM 2012, 173, beck-online

² NJOZ 2019, 1632; LG Bonn Beschl. v. 1.7.2009 – 6 S 36/09, BeckRS 2009, 21523, beck-online

³ BVerfG, Beschluss vom 23.03.2023 – 2 BvR 1507/22, Volltext: IMRRS 2023, 1010 = BeckRS 2023, 10661

⁴ OLG Hamm Beschl. v. 13.2.2008 – 33 W 18/07, BeckRS 2008, 5858, beck-online; LG Berlin Beschl. v. 10.11.2016 – 67 S 285/16, BeckRS 2016, 19626, beck-online; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 10.9.2014 – 2 W 61/14 = NZM 2015, 216, beck-online; LG Berlin Beschl. v. 1.10.2002 – 65 T 73/02, BeckRS 2002, 30904483, beck-online; Musielak/Voit/Heinrich, 22. Aufl. 2025, ZPO § 3 Rn. 34, beck-online; AG Saarlouis Beschl. v. 30.11.2017 – 26 C 1001/17, BeckRS 2017, 165079

⁵ BGH, Beschluß vom 17. 5. 2000 - XII ZR 314/99 (Naumburg) = NJW 2000, 3142, beck-online; BGH, Beschluss vom 14.6.2016 – VIII ZR 43/15 = BeckRS 2016, 12964 = NJW-Spezial 2016, 637, beck-online; BGH, Beschl. v. 12.7.2016 – VIII ZB 55/15 =NJOZ 2017, 171, beck-online

⁶ Musielak/Voit/Heinrich, 22. Aufl. 2025, ZPO § 3 Rn. 34, beck-online

⁷ NJW-RR 2017, 204 Rn. 13, beck-online