Der Streitfall: Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung
In dem verhandelten Fall hatte ein Vermieter seinem Mieter eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 zugestellt, aus der sich eine Nachforderung von 547,15 Euro ergab. Der Mieter hatte bereits Teilzahlungen in Höhe von insgesamt 450 Euro geleistet, bestritt aber, für bestimmte Kosten aufkommen zu müssen.
Konkret wendete sich der Mieter gegen zwei Kostenpositionen:
- Die Wartungskosten für Rauchmelder
- Die Kosten für den Winterdienst
Beide Positionen waren nicht ausdrücklich im Mietvertrag als umlagefähige Betriebskosten vereinbart worden. Zudem hatte der Vermieter den Umlagemaßstab für die Heizkosten von ursprünglich 50:50 (Verbrauch
äche) auf 70:30 geändert.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Amtsgericht Schöneberg gab dem Vermieter Recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung der noch ausstehenden 97,15 Euro. Die Begründung des Gerichts liefert wichtige Erkenntnisse für alle Mietverhältnisse:
Rauchmelder-Wartungskosten sind umlagefähig
Wichtig: Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag dürfen Vermieter die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern auf ihre Mieter umlegen.
Das Gericht begründete dies damit, dass es sich bei den Wartungskosten für Rauchmelder um Betriebskosten handelt, die erst nach Abschluss des Mietvertrags aufgrund einer Modernisierung entstanden sind. In solchen Fällen ist der Vermieter ausnahmsweise berechtigt, diese Kosten auf den Mieter umzulegen. Das Gericht stützte sich hierbei auf ein Urteil des Landgerichts Magdeburg aus dem Jahr 2011 und auf ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2004.
Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass bei neu eingeführten Betriebskosten von einer konkludenten (stillschweigenden) Einigung ab dem Zeitpunkt ihrer erstmaligen Entstehung auszugehen ist. Zudem ist der Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, diese nach einer Modernisierung entstandenen Kosten zu tragen.
Winterdienstkosten sind Teil der Straßenreinigung
Ebenfalls wichtig: Winterdienstkosten fallen unter die Straßenreinigungskosten und sind auch ohne separate Vereinbarung umlagefähig.
Das Gericht stellte klar, dass es unerheblich ist, ob der Winterdienst als solcher ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Entscheidend sei vielmehr, dass die Parteien die Umlage der Straßenreinigungskosten vereinbart haben. Bei Winterdienst handele es sich um Kosten der Straßenreinigung, die lediglich saisonal, nämlich im Winter, anfallen.
Änderung des Umlagemaßstabs für Heizkosten
In dem Urteil ging es auch um die Frage, ob der Vermieter den Umlagemaßstab für Heizkosten ändern darf. Die ursprüngliche Vereinbarung im Mietvertrag sah eine Verteilung von 50% nach Verbrauch und 50% nach Fläche vor. Der Vermieter hatte diesen Maßstab jedoch auf 70% nach Verbrauch und 30% nach Fläche geändert.
Das Gericht entschied:
Nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, darf der Vermieter den vereinbarten Umlagemaßstab für Heizkosten ändern.
Im konkreten Fall hatte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 22.12.2016 den Umlagemaßstab gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 Heizkostenverordnung aufgrund von baulichen Maßnahmen geändert. Seit 2017 wurden die Heizkostenabrechnungen entsprechend dem neuen Schlüssel verteilt. Das Gericht ging hier von einer konkludenten Vereinbarung zwischen den Parteien aus, da der Mieter die Änderung über mehrere Jahre hinweg akzeptiert hatte.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg hat wichtige praktische Auswirkungen für Mieter und Vermieter:
- Für Mieter:
- Auch wenn im Mietvertrag die Wartungskosten für Rauchmelder nicht ausdrücklich genannt sind, müssen Sie diese in der Regel bezahlen.
- Gleiches gilt für die Kosten des Winterdienstes, sofern die Umlage der Straßenreinigungskosten vereinbart ist.
- Prüfen Sie Ihre Betriebskostenabrechnungen genau, aber bedenken Sie, dass bestimmte Kosten auch ohne explizite Vereinbarung umlagefähig sein können.
- Für Vermieter:
- Sie können Kosten für nachträglich eingebaute Rauchmelder auf Ihre Mieter umlegen, auch wenn dies nicht explizit im Mietvertrag vereinbart wurde.
- Winterdienstkosten können als Teil der Straßenreinigungskosten abgerechnet werden.
- Nach energetischen Sanierungen können Sie den Umlagemaßstab für Heizkosten anpassen, sollten dies aber schriftlich mitteilen.
Dieses Urteil zeigt einmal mehr, dass bei Betriebskosten nicht allein der Wortlaut des Mietvertrags entscheidend ist. Auch gesetzliche Regelungen, die Grundsätze von Treu und Glauben sowie die Rechtsprechung spielen eine wichtige Rolle.
Bei Unsicherheiten über die Umlagefähigkeit bestimmter Betriebskosten kann es sinnvoll sein, rechtlichen Rat einzuholen, um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden.
Quelle
AG Schöneberg, Urteil vom 05.02.2025 - 4 C 5067/24
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