Maklerprovision beim Hauskauf: Wann zählt ein Zweifamilienhaus als Einfamilienhaus?

Zwei Wohnungen, ein Kaufvertrag – wie kam es zum Streit?

Ein Makler bot im Internet ein Grundstück mit aufstehendem Haus als vermietetes Zweifamilienhaus zum Kauf an. Ein Kaufinteressent schloss daraufhin mit ihm einen Maklervertrag. Nach dessen Allgemeinen Geschäftsbedingungen sollte im Erfolgsfall eine Maklerprovision – auch Maklercourtage genannt – von rund sechseinhalb Prozent des Kaufpreises anfallen.

Das Haus besteht aus zwei Wohneinheiten, je eine im Erdgeschoss und im Obergeschoss, mit eigenem abschließbaren Wohnungseingang, eigenem Bad und eigener Küche. Ursprünglich war das Gebäude Ende der 1950er-Jahre als „Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung" genehmigt worden; die Wohnung im Obergeschoss wurde erst später ausgebaut. Beim Verkauf waren beide Wohnungen an zwei unterschiedliche Mietparteien vermietet, und der notarielle Kaufvertrag bezeichnete das Objekt ausdrücklich als Zweifamilienhaus. Der Makler hatte als Vermittlungsmakler eine Vermittlungsleistung erbracht, die zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags führte.

Nach dem Kauf verlangte der Makler die vereinbarte Provision – der Käufer weigerte sich. Er habe das Haus in Wahrheit als Einfamilienhaus für seinen eigenen Haushalt erwerben wollen. Deshalb hätte für den Maklervertrag der Halbteilungsgrundsatz gelten müssen: Weil der Makler die Provision nur mit ihm und nicht in gleicher Höhe mit dem Verkäufer vereinbart hatte, sei der gesamte Vertrag unwirksam. Der Makler erhob daraufhin Provisionsklage. Landgericht und Kammergericht gaben ihm recht, der Käufer zog vor den Bundesgerichtshof.

Worüber stritten die Parteien?

Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern der in § 656c BGB verankerte Halbteilungsgrundsatz: Lässt sich ein Makler von Käufer und Verkäufer eine Provision versprechen, muss diese für beide gleich hoch ausfallen. Auch eine einseitige Provisionsvereinbarung mit nur einer Partei bindet den Makler: Verzichtet er beim Verkäufer auf Lohn, darf er auch vom Käufer keinen verlangen. Verstößt ein Maklervertrag gegen diese Vorgaben, ist er insgesamt unwirksam – der Makler geht dann leer aus (mehr dazu unter Provisionsanspruch bei Nichtigkeit). Unstreitig war zudem, dass der Käufer die Immobilie als Verbraucher im Sinne von § 13 BGB erworben hatte, sodass der persönliche Anwendungsbereich des § 656b BGB eröffnet war.

Der Käufer argumentierte: Das Gesetz schütze jeden, der ein Objekt zu Wohnzwecken für seinen eigenen Haushalt erwerbe – unabhängig davon, wie viele Wohnungen das Haus objektiv habe. Er habe von Anfang an vorgehabt, beide Wohnungen selbst zu nutzen.

Der Makler hielt dagegen: Bei Abschluss des Maklervertrags sei das Haus unstreitig ein vermietetes Zweifamilienhaus gewesen. Von den Plänen des Käufers habe er zu diesem Zeitpunkt nichts gewusst.

Wie hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Der BGH wies die Revision des Käufers zurück. Die volle Provision bleibt geschuldet – der aus § 652 BGB folgende Provisionsanspruch des Maklers ist entstanden und der Maklervertrag nicht unwirksam.

Für die Frage, ob ein Objekt als Einfamilienhaus gilt, kommt es laut BGH nicht allein auf die Bauweise an, sondern auf den für den Makler bei Vertragsschluss erkennbaren Erwerbszweck. Ein Gebäude ist demnach ein Einfamilienhaus, wenn der Erwerb erkennbar vorrangig den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient – der Senat bestätigt damit seine eigene Rechtsprechung aus dem Frühjahr 2025.

Dieser Zweck ergibt sich in erster Linie aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere aus der Flächenberechnung und der sonstigen Beschaffenheit der Immobilie. Eine untergeordnete Einliegerwohnung schadet dabei nicht – jedenfalls solange sie nur einen kleinen Anteil der Gesamtfläche ausmacht, etwa ein Fünftel. Im Streitfall machte die kleinere Wohnung im Obergeschoss nach dem eigenen Vortrag des Käufers aber rund drei Siebtel der Gesamtfläche aus. Das ist keine untergeordnete Nebenwohnung, sondern eine vollwertige zweite Wohneinheit. Hinzu kam: Beide Wohnungen waren fremdvermietet, der notarielle Vertrag nannte das Objekt Zweifamilienhaus, und der Makler selbst hatte es im Internet so beworben. Objektiv sprach damit alles gegen ein Einfamilienhaus.

Bleibt der Wohnzweck nach den objektiven Umständen unklar oder spricht er sogar dagegen, kommt es auf den erkennbar gemachten Willen des Käufers an. Dann trägt der Käufer die Beweislast im Maklerrecht: Er muss dem Makler seinen abweichenden Nutzungswunsch spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen und dies im Streitfall auch beweisen können.

Genau daran scheiterte der Käufer. Er hatte seinen Wunsch, das Haus als Einfamilienhaus zu nutzen, erst bei späteren Besichtigungsterminen und in einem Telefonat geäußert – also nach Abschluss des Maklervertrags. Für den BGH kam das zu spät: Ein objektiv mehrgeschossig vermietetes Haus kann zwar im Einzelfall wie ein Einfamilienhaus behandelt werden, doch der Käufer muss seinen davon abweichenden Wohnwunsch dem Makler bereits im Moment des Vertragsschlusses deutlich gemacht haben – nicht erst danach.

Selbst Literaturstimmen, die bei sehr schnell zustande kommenden Maklerverträgen eine spätere Offenlegung bei der ersten Besichtigung ausreichen lassen wollen, überzeugten den Senat nicht. Würde man das zulassen, könnten ursprünglich wirksame Provisionsvereinbarungen des Maklers mit dem Verkäufer nachträglich unwirksam werden – ein Widerspruch zu dem Grundsatz, dass sich die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts nach den Umständen im Zeitpunkt seines Abschlusses richtet.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Planen Sie als Käufer, ein Mehrfamilienhaus künftig allein oder mit Ihrer Familie als Einfamilienhaus zu nutzen, sollten Sie das dem Makler unbedingt vor oder spätestens bei Abschluss des Maklervertrags mitteilen – am besten schriftlich, etwa per E-Mail. Warten Sie damit bis zur Besichtigung, ist es zu spät: Der Halbteilungsgrundsatz greift dann nicht mehr, und Sie zahlen die volle Provision.

Bieten Sie als Makler ein Mehrfamilienhaus zum Kauf an, lohnt sich beim Abschluss des Maklervertrags eine kurze Nachfrage zum geplanten Nutzungszweck. So wissen Sie frühzeitig, ob Sie die Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer anpassen müssen – oder den Vertrag mit dem Kaufinteressenten besser ablehnen, bevor ein unwirksames Vertragskonstrukt droht.

Auch als Verkäufer ist relevant, wie der Makler das Objekt bewirbt. Eine Anzeige als „vermietetes Zweifamilienhaus" kann im Streitfall zum entscheidenden Indiz werden – wie der vorliegende Fall zeigt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ob eine Immobilie als Ein- oder Mehrfamilienhaus gilt, richtet sich vorrangig nach ihren objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Flächenaufteilung.
• Auch ein objektiv als Mehrfamilienhaus einzustufendes Objekt kann bei entsprechendem Erwerbszweck wie ein Einfamilienhaus behandelt werden – aber nur unter engen Voraussetzungen.
• Eine zusätzliche Wohnung bleibt nur dann unschädlich, wenn sie deutlich untergeordnet ist, etwa mit einem Flächenanteil von rund einem Fünftel.
• Der Käufer muss einen abweichenden Nutzungswunsch dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen und dies notfalls beweisen.
• Später geäußerte Wünsche, etwa bei Besichtigungen, bleiben für den Halbteilungsgrundsatz unberücksichtigt.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2026, Az. I ZR 111/25