Kündigung der Gartenparzelle: Wann das Kleingartengesetz nicht schützt

Worum ging es in dem Fall?

Die Pächterin hatte zwei benachbarte Grundstücksflächen von rund 300 und 330 Quadratmetern gepachtet – über zwei getrennte Pachtverträge aus dem Jahr 2017. Sie nutzte die Flächen mit einer Baulichkeit, zahlte dafür einen geringen Pachtzins von einem bis 3,60 Euro pro Quadratmeter und Jahr.

Die Verpächterin kündigte das Pachtverhältnis 2021 ordentlich zum 30. April desselben Jahres. Die Pächterin weigerte sich jedoch, die Flächen herauszugeben. Ihr Argument: Es handele sich um einen Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG). Und für Kleingärten gilt ein besonderer Kündigungsschutz – eine ordentliche Kündigung ist dort nur aus wenigen, gesetzlich klar benannten Gründen möglich, etwa wenn der Pächter seinen Pflichten nicht nachkommt.

Das Landgericht Frankfurt (Oder) gab der Pächterin zunächst recht und wies die Räumungsklage ab. Es hatte zuvor ein Sachverständigengutachten eingeholt und war zu dem Ergebnis gekommen, die Anlage weise die typischen Merkmale einer Kleingartenanlage auf: Wege, eine gewisse Einfriedung, Spielflächen, Gemeinschaftsparkplätze. Die Verpächterin legte gegen dieses Urteil Berufung ein.

Was ist überhaupt ein Kleingarten – und warum spielt das eine so große Rolle?

Nach der gesetzlichen Definition in § 1 BKleingG ist ein Kleingarten ein Garten, der nicht erwerbsmäßig gärtnerisch genutzt wird – vor allem zur Gewinnung von Obst und Gemüse für den Eigenbedarf – und zusätzlich der Erholung dient. Entscheidend ist außerdem, dass der Garten in einer Kleingartenanlage liegt: mehrere Einzelgärten, verbunden durch gemeinschaftliche Einrichtungen wie Wege, Spielflächen oder ein Vereinshaus.

Diese Einordnung ist für Verpächter praktisch bares Geld wert. Fällt eine Fläche unter das Bundeskleingartengesetz, ist eine ordentliche Kündigung fast ausgeschlossen. Handelt es sich dagegen um eine gewöhnliche Landpacht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, kann ordentlich gekündigt werden, ohne dass ein besonderer Grund vorliegen muss.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es dabei nicht auf die einzelne Parzelle an, sondern auf den Charakter der gesamten Anlage. Prägt die gärtnerische Nutzung – also der Anbau von Obst und Gemüse – das Bild der Anlage insgesamt, liegt ein Kleingarten vor. Überwiegt dagegen die reine Erholungsnutzung, etwa in einer Wochenendhaussiedlung, greift der Kündigungsschutz nicht. Als grober Richtwert gilt: Nehmen mehr als zwei Drittel der Fläche einen Ziergarten ein, spricht das gegen einen Kleingartencharakter. Bei ungewöhnlich großen Parzellen kann aber auch eine geringere Anbaufläche ausreichen.

Warum reichte der Vortrag der Pächterin dem Gericht nicht?

Genau an diesem Punkt kippte das Berufungsgericht die Entscheidung der ersten Instanz. Denn: Wer sich auf den Kündigungsschutz des Bundeskleingartengesetzes beruft, muss auch darlegen und beweisen, dass die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen. Diese Beweislast lag hier bei der Pächterin – und sie genügte ihr nach Ansicht des Senats nicht.

Die Pächterin hatte auf vorhandene Wege, einen gemeinschaftlichen Steg an einem Gewässer sowie eine gemeinsame Wasser- und Stromversorgung verwiesen. Dem Oberlandesgericht reichte das nicht aus. Wege gebe es in praktisch jeder Freizeitanlage, allein daraus lasse sich keine Kleingartenanlage ableiten. Der Steg diene dem Zugang zu einem öffentlichen Gewässer und stehe damit erkennbar nicht im Zusammenhang mit gärtnerischer Nutzung. Auch zur behaupteten Gemeinschaftsversorgung fehlten konkrete Angaben – etwa dazu, welche Verträge bestanden und wie die Kosten unter den Pächtern verteilt wurden. Ein handschriftlicher Zettel als vermeintlicher Beleg für eine Wasserabrechnung überzeugte die Richter nicht.

Auch das bereits erstinstanzlich eingeholte Sachverständigengutachten half der Pächterin am Ende nicht weiter. Der Gutachter hatte nur fünf weitere Parzellen besichtigt und selbst eingeräumt, die Gesamtzahl der Parzellen in der Anlage nicht zu kennen. Vermeintliche Parkflächen erwiesen sich zum Teil als von der Pächterin selbst hergerichtete Abstellflächen, die angebliche Spielwiese als schlicht unverpachtete Fläche. Ein Vereinshaus oder vergleichbare gemeinschaftliche Einrichtungen konnte der Sachverständige nicht feststellen. Ins Bild passte schließlich auch, dass die Pächterin für ihre Flächen eine Zweitwohnungssteuer entrichtete – ein Indiz, das eher für eine Erholungsnutzung als für einen klassischen Kleingarten spricht.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Oberlandesgericht Brandenburg gab der Verpächterin überwiegend recht. Die ordentliche Kündigung war wirksam, weil das Bundeskleingartengesetz auf die Flächen nicht anwendbar ist. Der Herausgabeanspruch ergibt sich damit aus dem allgemeinen Pachtrecht gemäß §§ 546, 581 BGB.

Daneben sprach das Gericht der Verpächterin eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB zu. Wer eine Pachtfläche nach Vertragsende nicht zurückgibt, schuldet dem Verpächter für die Dauer der weiteren Nutzung eine Entschädigung – und zwar in Höhe der ortsüblichen Pacht, nicht zwingend in Höhe des ursprünglich vereinbarten, oft günstigeren Pachtzinses. Die Verpächterin hatte anhand von über 50 Vergleichsgrundstücken eine ortsübliche Pacht von 3,87 Euro pro Quadratmeter und Jahr belegt. Da sie selbst nur einen niedrigeren Betrag verlangte, war ihr Anspruch nicht zu beanstanden.

Abgewiesen wurde dagegen der Antrag auf künftige, über den Verhandlungszeitpunkt hinausgehende monatliche Zahlungen. Eine Klage auf künftige Leistung ist nach § 259 ZPO nur zulässig, wenn zu befürchten steht, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Zahlung entziehen wird. Da die Pächterin ihre Zahlungen bislang stets pünktlich geleistet hatte, fehlte es an einem solchen Anhaltspunkt.

Auch die hilfsweise erhobene Gegenklage der Pächterin auf Zahlung von 30.000 Euro für die auf dem Grundstück errichtete Baulichkeit scheiterte. Ein Anspruch aus dem Bundeskleingartengesetz kam mangels Kleingartencharakter von vornherein nicht in Betracht, und auch sonst blieb offen, wie sich die geforderte Summe zusammensetzen sollte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Verpächter und Grundstückseigentümer sollten den Charakter ihrer Anlage von Anfang an dokumentieren – idealerweise mit Fotos, Lageplänen und einer klaren Übersicht über gemeinschaftliche Einrichtungen. Wer eine Fläche verpachtet, ohne dass eine echte Kleingartenanlage mit Vereinsstruktur, gemeinschaftlichen Wegen und überwiegend gärtnerischer Nutzung entsteht, behält sich damit die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung.

Pächter, die sich im Streitfall auf den Kündigungsschutz des Bundeskleingartengesetzes berufen wollen, tragen die volle Darlegungs- und Beweislast. Pauschale Hinweise auf Wege oder eine angebliche Gemeinschaftsversorgung reichen nicht aus. Wer sich auf den Kleingartenstatus stützt, sollte konkrete Verträge, Abrechnungen und den tatsächlichen gärtnerischen Nutzungsanteil der gesamten Anlage belegen können – nicht nur der eigenen Parzelle.

Für beide Seiten gilt: Eine Nutzungsentschädigung nach Vertragsende orientiert sich an der ortsüblichen Pacht und kann deutlich über dem ursprünglich vereinbarten Betrag liegen. Wer eine Fläche trotz wirksamer Kündigung nicht räumt, geht damit ein finanzielles Risiko ein.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Für die Einordnung als Kleingartenanlage kommt es auf den Gesamtcharakter der Anlage an, nicht auf die einzelne Parzelle.
• Wer sich auf den besonderen Kündigungsschutz des Bundeskleingartengesetzes beruft, muss dessen Voraussetzungen darlegen und beweisen.
• Prägt die reine Erholungsnutzung eine Anlage stärker als die gärtnerische Nutzung, greift der Kündigungsschutz nach dem BKleingG nicht.
• Nach Vertragsende schuldet der bisherige Pächter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Pacht, nicht des ursprünglich vereinbarten Pachtzinses.
• Eine Klage auf künftige Zahlungen setzt konkrete Anhaltspunkte dafür voraus, dass sich der Schuldner der Zahlung entziehen wird.

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 25.03.2025, Az. 3 U 120/23