Vermieter darf Mieter nicht ohne Räumungstitel aussperren

Was war passiert?

Ein Ehepaar mietete eine Ferienwohnung für einen bestimmten Zeitraum an und zahlte den vereinbarten Mietpreis. Ob das Mietverhältnis über den ursprünglichen Zeitraum hinaus verlängert wurde, war zwischen den Parteien strittig. Die Mieter behaupteten, sie hätten die Wohnung für einen längeren Zeitraum gemietet und seien auch bereit gewesen, die Miete dafür zu zahlen.

Eines Tages kam es zum Eklat: Der Vermieter setzte die Mieter aus der Wohnung. Die Mieter bestritten, freiwillig ausgezogen zu sein. Sie fühlten sich regelrecht hinausgeworfen und wandten sich an das Gericht, um wieder Zugang zu ihrer Unterkunft zu erhalten.

Worum ging es im Streit?

Der zentrale Streitpunkt war die Frage: Darf ein Vermieter seine Mieter eigenmächtig aus der Wohnung entfernen, wenn er der Meinung ist, das Mietverhältnis sei beendet?

Die Mieter machten geltend, sie seien gegen ihren Willen aus der Wohnung gesetzt worden. Sie verlangten im Rahmen eines sogenannten einstweiligen Verfügungsverfahrens, dass ihnen sofort wieder Zutritt zu der Wohnung verschafft und die Schlüssel ausgehändigt werden.

Der Vermieter hingegen argumentierte, das Mietverhältnis sei längst abgelaufen. Die Mieter hätten die Wohnung sogar freiwillig verlassen wollen und er habe ihnen lediglich beim Hinaustragen ihrer gepackten Kartons geholfen.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Amtsgericht gab den Mietern Recht und ordnete an, dass der Vermieter ihnen sofort wieder Zugang zur Wohnung verschaffen und die Schlüssel aushändigen muss. Falls er sich weigert oder die Anordnung nicht innerhalb von zwölf Stunden nach Zustellung umsetzt, wurde der Gerichtsvollzieher ermächtigt, das Schloss auszutauschen und den Mietern die neuen Schlüssel zu übergeben.

Das Gericht stellte klar: Der Vermieter hat verbotene Eigenmacht begangen.

Nach dem Gesetz liegt verbotene Eigenmacht vor, wenn jemand einem anderen den Besitz an einer Sache ohne dessen Willen entzieht. Das gilt auch dann, wenn der Besitzentzieher eigentlich ein Recht auf die Sache hat. Mit anderen Worten: Selbst wenn ein Vermieter berechtigt wäre, die Wohnung zurückzufordern, darf er nicht zur Selbsthilfe greifen und die Mieter eigenmächtig aussperren.

Warum spielt das Besitzrecht keine Rolle?

Eine besonders wichtige Aussage des Gerichts betrifft die Frage des Besitzrechts. Im konkreten Fall war es keineswegs sicher, dass die Mieter überhaupt noch ein Recht zum Besitz hatten. Der ursprüngliche Mietvertrag war möglicherweise ausgelaufen, und die Mieter konnten nicht ausreichend nachweisen, dass er verlängert worden war.

Dennoch: Das Gericht betonte, dass es für den Besitzschutz auf die Frage des Besitzrechts nicht ankommt. Selbst wenn die Mieter kein Recht mehr hatten, in der Wohnung zu wohnen, durften sie nicht eigenmächtig vor die Tür gesetzt werden. Denn der Besitzschutz nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch schützt den tatsächlichen Besitz unabhängig davon, ob der Besitzer auch ein Recht zum Besitz hat.

Grundsätzlich ist nach der Rechtsordnung auch bei Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter gehalten, den Rechtsweg zu wählen, um wieder in den Besitz der Wohnung zu gelangen.

Was muss der Vermieter stattdessen tun?

Wenn ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht, hat der Vermieter zwar einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung. Diesen Anspruch muss er jedoch auf dem Rechtsweg durchsetzen. Das bedeutet konkret: Der Vermieter muss eine Räumungsklage erheben und ein Räumungsurteil erwirken. Erst wenn er einen vollstreckbaren Räumungstitel hat, kann er einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Das Gericht räumte ein, dass dieser Weg durchaus umständlich und kostenintensiv sein kann. Gleichwohl wies es darauf hin, dass auch in scheinbar eindeutigen Fällen die Selbsthilfe nicht zulässig ist. Das Gesetz lässt hier keine Ausnahmen zu.

Wer trägt die Beweislast?

Im Verfahren kam es auch auf die Frage an, ob die Mieter die Wohnung freiwillig verlassen hatten. Falls ja, hätte keine verbotene Eigenmacht vorgelegen. Der Vermieter behauptete genau das.

Das Gericht stellte jedoch klar: Die Beweislast liegt beim Vermieter. Wer sich darauf beruft, dass keine verbotene Eigenmacht vorliegt, muss dies auch nachweisen. Im konkreten Fall gelang dem Vermieter dieser Nachweis nicht, da die Mieter bestritten, freiwillig ausgezogen zu sein.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil verdeutlicht einen wichtigen Grundsatz des deutschen Mietrechts: Vermieter dürfen niemals zur Selbsthilfe greifen, um Mieter aus einer Wohnung zu entfernen. Das gilt selbst dann, wenn das Mietverhältnis eindeutig beendet ist oder der Mieter mit der Miete im Rückstand ist.

Für Vermieter bedeutet das: Auch wenn Sie der festen Überzeugung sind, dass Ihr Mieter kein Recht mehr hat, in der Wohnung zu wohnen, müssen Sie den Rechtsweg beschreiten. Das eigenmächtige Austauschen von Schlössern oder das Aussperren des Mieters kann dazu führen, dass Sie gerichtlich gezwungen werden, dem Mieter wieder Zugang zu gewähren – und das unter Umständen innerhalb von Stunden.

Für Mieter bedeutet das: Wenn Ihr Vermieter Sie ohne gerichtlichen Räumungstitel aussperrt, können Sie sich dagegen wehren. Im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens können Sie schnell eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen, die den Vermieter verpflichtet, Ihnen den Besitz an der Wohnung wieder einzuräumen.

Grundsätze des Urteils

• Vermieter begehen verbotene Eigenmacht, wenn sie Mieter ohne gerichtlichen Räumungstitel aus der Wohnung setzen oder das Türschloss austauschen
• Dies gilt auch bei beendetem Mietverhältnis oder bestehenden Mietschulden
• Der Besitzschutz greift unabhängig davon, ob der Mieter ein Recht zum Besitz hat
• Mieter können sich im einstweiligen Verfügungsverfahren gegen verbotene Eigenmacht wehren und Wiedereinräumung des Besitzes verlangen
• Die Beweislast für einen freiwilligen Auszug trägt der Vermieter

Quelle: Amtsgericht Lemgo, Urteil vom 20.11.2025, Az. 18 C 369/25