Gewerberaummietvertrag: Wie nachträgliches Verhalten die Auslegung der Laufzeit beeinflusst

Arztpraxis mieten – und plötzlich ist die Laufzeit unklar

Die Mieterin betrieb in den angemieteten Räumen eine Arztpraxis. Den Mietvertrag hatte sie im Jahr 2006 mit der damaligen Eigentümerin der Immobilie geschlossen. Die Vertragslaufzeit betrug zunächst 60 Monate – also fünf Jahre – bis Ende April 2011. Eine vorgedruckte Klausel sah vor, dass sich der Vertrag jeweils um weitere 60 Monate verlängert. Die im Formular eigentlich vorgesehene Kündigungsmöglichkeit vor Ablauf der Mietzeit wurde allerdings handschriftlich gestrichen.

Zusätzlich enthielt der Vertrag eine handschriftliche Vereinbarung am Ende: Die Mieterin sollte jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen können. Außerdem war eine Option für weitere zweimal 60 Monate vorgesehen. Und genau hier beginnt der Streit.

Eigentümerwechsel und Räumungsklage

Im Jahr 2012 wechselte die Immobilie den Besitzer. Die neue Eigentümerin trat gemäß dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" in den bestehenden Mietvertrag ein. Beim Eigentümerwechsel gehen sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die neue Vermieterin über.

Die neue Eigentümerin vertrat die Auffassung, das Mietverhältnis sei nach zwei Verlängerungen um jeweils fünf Jahre zum 1. Mai 2021 beendet. Sie verklagte die Mieterin auf Räumung und Herausgabe der Praxisräume. Die Mieterin hingegen sah das anders: Der Vertrag verlängere sich immer wieder automatisch um fünf Jahre – und zwar ohne zeitliche Begrenzung. Die Optionsklausel sei unabhängig davon für einen möglichen Praxisnachfolger gedacht gewesen.

Der zentrale Streitpunkt: Zwei Verlängerungen oder unbegrenzt?

Wer den Vertrag liest, kommt schnell ins Grübeln. Die automatische Verlängerungsklausel in § 2 des Vertrags spricht dafür, dass sich die Laufzeit immer wieder um fünf Jahre verlängert – ohne festgelegte Obergrenze. Die handschriftliche Ergänzung am Vertragsende mit der Option für weitere zweimal 60 Monate lässt sich dagegen auf zwei Arten lesen.

Entweder bezieht sich die Option auf die Zeit nach dem ersten Ablauf im April 2011. Dann wären insgesamt nur zwei Verlängerungen vereinbart – und der Vertrag hätte im Mai 2021 geendet. Oder die Option war als eigenständige Regelung für einen Praxiserwerber gedacht und hat mit der allgemeinen Vertragslaufzeit nichts zu tun.

Das Oberlandesgericht Frankfurt wies die Räumungsklage ab. Es ging davon aus, dass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliege, das sich alle fünf Jahre verlängere. Die Vermieterin könne frühestens nach 30 Jahren ordentlich kündigen, während der Mieterin ein dreimonatiges Kündigungsrecht zustehe.

Was das Berufungsgericht übersah

Die Vermieterin hatte allerdings einen wichtigen Umstand vorgetragen: Im Jahr 2013 soll die Mieterin bei einem Gespräch mit dem Gesellschafter der Vermieterin darum gebeten haben, das Mietverhältnis über das Jahr 2021 hinaus noch einmal um fünf Jahre bis 2026 zu verlängern. Zumindest eine Verlängerung um drei bis vier Jahre sei ihr wichtig gewesen. Für dieses Gespräch hatte die Vermieterin auch einen Zeugen benannt – den Rechtsanwalt, der aufseiten der Mieterin dabei war.

Dieser Vortrag ist brisant. Denn wenn die Mieterin selbst im Jahr 2013 davon ausging, dass der Vertrag im Mai 2021 enden würde, spricht das stark dafür, dass beide Seiten ursprünglich nur von zwei Verlängerungen ausgegangen sind. Die Mieterin hätte kaum um eine weitere Verlängerung gebeten, wenn sich der Vertrag ohnehin automatisch und unbegrenzt fortgesetzt hätte.

Das Berufungsgericht erwähnte dieses Vorbringen zwar im Tatbestand der Entscheidung. In den Entscheidungsgründen setzte es sich damit jedoch nicht ausreichend auseinander. Genau das rügte die Vermieterin vor dem BGH.

Der BGH: Nachträgliches Verhalten ist auslegungsrelevant

Der Bundesgerichtshof gab der Vermieterin Recht und hob die Entscheidung des OLG Frankfurt auf. Dabei stellte er zwei wichtige Grundsätze klar.

Erstens: Bei der Auslegung eines Rechtsgeschäfts nach §§ 133, 157 BGB müssen Gerichte grundsätzlich auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien berücksichtigen. Zwar kommt es bei der Auslegung einer Willenserklärung in erster Linie auf die Umstände bei Zugang an. Spätere Vorgänge können aber Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen und das tatsächliche Verständnis der Beteiligten zulassen. Die Bitte der Mieterin um eine Verlängerung über 2021 hinaus wäre ein solcher späterer Vorgang – denn er deutet darauf hin, dass die Mieterin selbst von einem Vertragsende im Mai 2021 ausging.

Zweitens: Geht ein Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer zentralen Frage nicht ein, liegt ein Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG vor. Das Berufungsgericht hätte den unter Zeugenbeweis gestellten Vortrag der Vermieterin nicht einfach übergehen dürfen. Es hätte sich inhaltlich damit auseinandersetzen und gegebenenfalls den angebotenen Beweis erheben müssen.

Der BGH stellte klar: Das nachträgliche Verhalten einer Vertragspartei kann und muss bei der Vertragsauslegung berücksichtigt werden, wenn es Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen der Beteiligten zulässt.

Der Fall wurde an das OLG Frankfurt zurückverwiesen. Dort muss nun erneut verhandelt werden – diesmal unter Berücksichtigung des überganenen Vortrags.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil betrifft die Gewerberaummiete und hat dort besondere Sprengkraft. Denn anders als im Wohnraummietrecht gibt es bei Gewerbemietverträgen keinen gesetzlichen Kündigungsschutz für den Mieter. Die vereinbarte Laufzeit und ihre korrekte Auslegung entscheiden oft darüber, ob ein Gewerbetreibender seinen Standort behalten kann – oder räumen muss.

Als Mieter von Gewerberäumen sollten Sie penibel darauf achten, dass die Laufzeitklauseln in Ihrem Vertrag eindeutig formuliert sind. Verlängerungsklauseln, Optionsrechte und handschriftliche Ergänzungen müssen zusammenpassen. Widersprüche oder Unklarheiten gehen häufig zu Lasten derjenigen Seite, die den Vertrag formuliert hat – aber darauf sollten Sie sich nicht verlassen. Lassen Sie solche Klauseln vor Unterschrift juristisch prüfen.

Als Vermieter lohnt es sich, alle Umstände rund um das Mietverhältnis sorgfältig zu dokumentieren. Gespräche über die Vertragslaufzeit, Verlängerungswünsche oder ähnliche Äußerungen des Mieters können im Streitfall wertvolle Indizien für die Auslegung des Vertrags liefern. Halten Sie solche Gespräche schriftlich fest – idealerweise per E-Mail oder Aktennotiz mit Datumsangabe.

Für beide Seiten gilt: Handschriftliche Ergänzungen in Formularverträgen sind besonders anfällig für Auslegungsstreitigkeiten. Gerade bei der Kombination von Verlängerungsklauseln und Optionsrechten ist größte Sorgfalt geboten. Wer hier spart, zahlt später möglicherweise mit einem langwierigen Rechtsstreit.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien kann bei der Auslegung eines Mietvertrags berücksichtigt werden, wenn es Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen der Beteiligten zulässt.
• Ein Gericht verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör, wenn es wesentlichen Tatsachenvortrag einer Partei zu einer zentralen Frage in den Entscheidungsgründen übergeht.
• Verlängerungsklauseln und Optionsrechte in Gewerbemietverträgen müssen eindeutig formuliert sein, um Auslegungsstreitigkeiten zu vermeiden.
• Gespräche und Verhaltensweisen nach Vertragsschluss können im Streitfall als Indizien für das gemeinsame Verständnis der Vertragsparteien dienen.

Quelle: BGH, Beschluss vom 18.02.2026, Az. XII ZR 27/25