Garage und Wohnung: Können sie getrennt gekündigt werden?

Der Fall aus Hamburg

Ein Ehepaar mietete in Hamburg eine Wohnung und zusätzlich einen Garagenstellplatz auf demselben Grundstück. Die Garage wurde zeitlich versetzt zur Wohnung angemietet und sollte der Unterstellung eines Fahrzeugs dienen. Beide Verträge wurden separat abgeschlossen, allerdings nur von der Ehefrau unterzeichnet. Als der Vermieter später wegen Zahlungsrückständen die Garage kündigte, wehrte sich die Mieterin. Sie vertrat die Ansicht, dass sowohl sie als auch ihr Ehemann gemeinsam Mieter der Garage geworden seien. Außerdem handle es sich um ein einheitliches Mietverhältnis mit der Wohnung, weshalb die gesonderte Kündigung unwirksam sei.

Der Vermieter hingegen forderte die Räumung und Herausgabe der Garage. Er argumentierte, dass ausschließlich die Ehefrau Mieterin geworden sei und dass zwei voneinander unabhängige Mietverträge bestünden.

Wer wird Vertragspartner?

Die zentrale Frage lautete zunächst: Wer ist überhaupt Mieter der Garage geworden? Im Kopf des Garagenmietvertrags waren zwar beide Eheleute aufgeführt, doch unterzeichnet hatte den Vertrag nur die Ehefrau. Darüber hinaus war handschriftlich ausschließlich ihr Name als Mieterin eingetragen worden.

Die Mieterin versuchte zu argumentieren, sie habe auch für ihren Ehemann mit unterschrieben und ihn damit vertreten. Das Gericht folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Es stellte klar, dass die Vertragsparteien sich aus dem tatsächlich geschlossenen Vertrag ergeben. Wenn nur eine Person unterschreibt, kann man nicht automatisch davon ausgehen, dass diese Person auch für eine andere Person handelt.

Stellvertretung oder vergessene Unterschrift?

Bei der Auslegung des Vertrags kam es dem Gericht auf die konkreten Umstände an. Wenn ein Mietvertrag im Kopf zwar zwei Personen nennt, aber nur von einer unterschrieben wird, sind verschiedene Erklärungen denkbar. Möglicherweise wollte die unterzeichnende Person tatsächlich auch die andere vertreten. Genauso gut kann es aber sein, dass man schlicht vergessen hat, die zweite Unterschrift einzuholen.

Im vorliegenden Fall sprachen mehrere Indizien gegen eine gewollte Vertretung. Die handschriftliche Eintragung nannte ausdrücklich nur die Ehefrau als Mieterin. Auch wenn die maschinenschriftliche Erwähnung beider Namen nicht durchgestrichen war, überwog nach Ansicht des Gerichts die Annahme, dass die zweite Unterschrift versehentlich unterblieben war. Im Zweifel wurde daher nur die unterzeichnende Ehefrau als Mieterin angesehen.

Ein Vertrag oder zwei?

Die zweite entscheidende Frage betraf das Verhältnis zwischen Wohnungs- und Garagenmietvertrag. Die Mieterin machte geltend, dass beide Verträge eine Einheit bildeten und deshalb nur gemeinsam gekündigt werden könnten. Auch diese Argumentation lehnte das Gericht ab.

Mehrere Aspekte sprachen für getrennte Mietverhältnisse. Bereits äußerlich handelte es sich um zwei verschiedene Vertragsurkunden. Die Kündigungsregelungen in beiden Verträgen waren unterschiedlich ausgestaltet. Während für die Wohnung die gesetzlichen Kündigungsfristen des Wohnraummietrechts galten, sah der Garagenvertrag eine verkürzte Kündigungsfrist vor.

Besonders wichtig war eine Klausel im Garagenmietvertrag selbst. Diese stellte ausdrücklich klar, dass für den Fall eines parallel bestehenden Wohnraummietverhältnisses beide Vertragsverhältnisse voneinander unabhängig sein sollten. Diese Regelung dokumentierte eindeutig den Willen der Vertragsparteien, keine einheitliche Vertragsbeziehung zu begründen.

Kein Kündigungsschutz für Garagen

Ein weiterer bedeutsamer Punkt betraf den Kündigungsschutz. Das Gericht machte deutlich, dass für Garagen und Stellplätze die strengen Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht gelten. Der Vermieter benötigt daher keinen besonderen Kündigungsgrund, um einen Garagenmietvertrag zu beenden.

Anders als bei Wohnungen, wo der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen muss, kann ein Garagenmietvertrag ordentlich unter Einhaltung der vereinbarten Fristen gekündigt werden. Dies gilt selbst dann, wenn die Garage räumlich mit einer vermieteten Wohnung verbunden ist.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Gericht gab dem Vermieter in allen Punkten recht. Die Beklagte wurde zur Räumung und Herausgabe der Garage verurteilt. Die Kündigung war wirksam, da nur die Ehefrau Mieterin war und der Vermieter diese auch ordnungsgemäß gekündigt hatte. Eine nachträgliche Kündigung hatte der Vermieter sicherheitshalber auch gegenüber beiden Eheleuten ausgesprochen.

Die Unabhängigkeit beider Mietverträge wurde bestätigt. Das Gericht verwies dabei auf die ausdrückliche vertragliche Vereinbarung der Parteien und auf die unterschiedlichen Kündigungsregelungen. Ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über den Stellplatz war damit gegeben.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie eine Wohnung mit Garage oder Stellplatz mieten, sollten Sie genau auf die Vertragsgestaltung achten. Entscheidend ist, ob die Parteien einen einheitlichen Vertrag oder zwei getrennte Vereinbarungen wollen. Dies zeigt sich an verschiedenen Merkmalen.

Separate Verträge liegen insbesondere vor, wenn eigenständige Vertragsurkunden vorliegen, unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart sind und der Vertrag eine ausdrückliche Unabhängigkeitsklausel enthält. In diesem Fall kann der Vermieter die Garage gesondert kündigen, auch wenn das Wohnungsmietverhältnis fortbesteht. Der strenge Kündigungsschutz für Wohnraum gilt dann nicht für die Garage.

Als Mieter sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie den Garagenstellplatz bei getrennten Verträgen schneller wieder verlieren können. Eine Kündigung ist ohne besonderen Grund möglich. Wenn Ihnen die Garage wichtig ist, können Sie versuchen, eine längere Kündigungsfrist zu vereinbaren oder den Vermieter zu einem einheitlichen Vertrag zu bewegen.

Als Vermieter haben Sie bei getrennten Verträgen mehr Flexibilität. Sie können die Garage unabhängig von der Wohnung anderweitig vermieten, wenn Sie dies wünschen. Allerdings sollten Sie bei der Vertragsgestaltung sehr sorgfältig vorgehen. Die Unabhängigkeit der Verträge muss klar dokumentiert sein, sonst könnte im Streitfall doch ein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden.

Ein weiterer praktischer Hinweis betrifft die Frage der Vertragspartner. Wenn mehrere Personen gemeinsam mieten sollen, müssen alle den Vertrag unterzeichnen. Eine bloße Erwähnung im Vertragskopf genügt nicht. Fehlt eine Unterschrift, wird im Zweifel nur die unterzeichnende Person als Vertragspartner angesehen. Dies kann später zu Unsicherheiten führen, etwa wenn es um Kündigungen oder die Durchsetzung von Ansprüchen geht.

Zusammengefasst zeigt das Urteil, wie wichtig eine klare und eindeutige Vertragsgestaltung ist. Wer vermeiden möchte, dass Wohnung und Garage getrennt gekündigt werden können, muss dies ausdrücklich vertraglich regeln. Wer hingegen die Flexibilität getrennter Verträge wünscht, sollte dies durch entsprechende Klauseln und unterschiedliche Kündigungsfristen absichern. In beiden Fällen gilt: Alle gewünschten Vertragspartner müssen den Vertrag auch tatsächlich unterzeichnen.

Zusammenfassung

Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Nur wer den Mietvertrag unterschreibt, wird Vertragspartei – eine bloße Namensnennung genügt nicht
• Fehlende Unterschriften werden nicht automatisch als Stellvertretung gewertet
• Separate Verträge für Wohnung und Garage mit unterschiedlichen Kündigungsfristen sind zwei unabhängige Mietverhältnisse
• Eine ausdrückliche Unabhängigkeitsklausel im Vertrag bestätigt die getrennte Kündbarkeit
• Garagen unterliegen nicht dem Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts
• Vermieter können Garagenverträge ohne besonderen Grund ordentlich kündigen

Quelle: Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 07.11.2025, Aktenzeichen 49 C 174/25