Fehlüberweisung in der WEG-Jahresabrechnung: Auch unberechtigte Einnahmen müssen rein

Was war passiert? Eine Überzahlung mit Folgen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft vermietete Dachflächen an einen Antennenbetreiber. Die vereinbarte Jahresmiete betrug 7.500 Euro. Im Januar 2022 überwies die Mieterin jedoch irrtümlich 97.500 Euro – also den dreizehnfachen Betrag. Das Geld landete auf dem Konto der Gemeinschaft und verblieb dort zunächst vollständig.

Der Verwalter reagierte mit einer buchhalterischen Konstruktion: Er verbuchte 7.500 Euro für das Jahr 2021, für das tatsächlich keine Zahlung eingegangen war, und stellte für 2022 ebenfalls nur 7.500 Euro in die Jahresabrechnung ein. Die restlichen rund 82.500 Euro tauchten dort gar nicht auf. Die Gemeinschaft erklärte zunächst, die übrigen Beträge in den Folgejahren zu verbuchen. Erst im Laufe des Rechtsstreits wurde das Geld tatsächlich an die Mieterin zurückgezahlt.

Die Eigentümerversammlung beschloss in ihrer Sitzung vom Oktober 2023 unter TOP 3 die Einforderung von Nachschüssen für das Jahr 2022. Ein Miteigentümer der Gemeinschaft – gleichzeitig Eigentümer zweier Einheiten – erhob Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss. Er rügte die unvollständige Buchung der Mieteinnahmen und außerdem eine fehlerhafte Verteilung der Verwalterkosten für die Sanierung eines Parkdecks.

Wie reagierten die Gerichte?

Das Amtsgericht Fulda wies die Klage als unbegründet ab. Der Miteigentümer legte Berufung ein.

Das Landgericht Frankfurt befasste sich zunächst mit einer prozessualen Vorfrage: Kann ein einzelner Wohnungseigentümer nur seine eigene Einzelabrechnung anfechten? Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt: Nein. Angefochten werden kann stets nur der Beschluss über Nachschüsse und Vorschüsse insgesamt, weil jede Einzelposition auf die Gesamtabrechnung durchschlägt. Da der Kläger in erster Instanz nicht anwaltlich vertreten war und das Amtsgericht ihn auf diesen Gesichtspunkt nicht hingewiesen hatte, durfte er seinen Antrag in der Berufung entsprechend anpassen. Das Landgericht prüfte die Abrechnung daraufhin vollständig.

Was entschied das Landgericht Frankfurt?

Die Berufung hatte überwiegend Erfolg. Das Gericht erklärte den Beschluss TOP 3 teilweise für ungültig – und zwar genau in dem Umfang, in dem die fehlerhafte Buchung der Mieteinnahmen und die falsch verteilten Verwalterkosten das Ergebnis beeinflusst hatten.

Den Kern der Entscheidung bildet ein klarer Grundsatz: Die Jahresabrechnung einer WEG ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. In sie gehören alle Geldflüsse, die im Abrechnungszeitraum tatsächlich stattgefunden haben – unabhängig davon, ob sie rechtlich berechtigt waren oder nicht.

„Für Einnahmen kann nichts anderes gelten [als für Ausgaben]. Insoweit ist eine Überzahlung zunächst ein Mittelzufluss der GdWE."

Das Gericht verwies auf die ständige Rechtsprechung des BGH zu Ausgaben: Selbst unberechtigte Ausgaben müssen in die Abrechnung eingestellt werden. Für Einnahmen gilt dasselbe. Das Geld war tatsächlich auf dem Gemeinschaftskonto eingegangen und verblieb dort bis zur Rückzahlung. Solange die Rückzahlung nicht erfolgt war, hätte die volle Summe von 97.500 Euro als Einnahme des Jahres 2022 ausgewiesen werden müssen.

Das Gericht betonte dabei einen weiteren Aspekt: Transparenz schützt die Eigentümer. Wenn Einnahmen in der Abrechnung fehlen, entsteht beim Kontenabgleich zwangsläufig eine unerklärliche Differenz. Eigentümer können die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung nur dann kontrollieren, wenn alle Positionen sichtbar sind. Solange eine rechtsgrundlose Überzahlung noch nicht zurückgeflossen ist, muss sie als Einnahme erscheinen – der damit verbundene Rückzahlungsanspruch der Mieterin gehört dann in den Vermögensbericht der Gemeinschaft.

Was den angefochtenen Beschluss zur Kostenverteilung betrifft: Die Position „Verwalterleistungen Parkdeck Sanierung" war unstreitig falsch verteilt worden. Dass der Kläger die Differenz in der Abrechnung des Folgejahres erstattet bekam, änderte daran nichts – die Abrechnung 2022 selbst blieb fehlerhaft und damit anfechtbar.

Darf ein Beschluss nur teilweise für ungültig erklärt werden?

Das Landgericht Frankfurt befasste sich außerdem mit einer Rechtsfrage, die es bisher anders bewertet hatte: Kann ein Beschluss über Nachschüsse und Vorschüsse auch nur in Teilen für ungültig erklärt werden, wenn nur einzelne Kostenpositionen beanstandet werden?

Nach neuerer Rechtsprechung des BGH ist das möglich. Die Abrechnungsspitze – also der Betrag, den jeder Eigentümer am Ende nachzuzahlen oder erstattet zu bekommen hat – setzt sich aus einzelnen, rechnerisch abgrenzbaren Kostenpositionen zusammen. Ist eine dieser Positionen fehlerhaft, kann das Gericht den Beschluss gezielt nur insoweit für ungültig erklären. Es ist anzunehmen, dass die Eigentümer den Beschluss auch im Übrigen gefasst hätten, wenn die fehlerhafte Position von Anfang an richtig berechnet worden wäre.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer sollten Sie die Jahresabrechnung Ihrer Gemeinschaft sorgfältig prüfen – und zwar nicht nur die Ausgabenseite. Auch unerwartete Geldflüsse wie Überzahlungen, Erstattungen oder sonstige Einnahmen müssen vollständig ausgewiesen sein. Stimmen Kontostand und Abrechnung nicht überein, ist das ein deutliches Warnsignal. Fragen Sie nach, bevor Sie einem Nachschussbeschluss zustimmen.

Als Verwaltungsbeirat oder Mitglied, das Einblick in die Buchhaltung hat: Achten Sie darauf, dass der Verwalter keine eigenmächtigen „Abgrenzungen" vornimmt. Jede Einnahme des Abrechnungsjahres gehört in die Abrechnung – egal ob die Gemeinschaft rechtlich Anspruch darauf hatte oder nicht. Rückzahlungsansprüche Dritter sind im Vermögensbericht auszuweisen.

Als Verwalter gilt: Die buchhalterische Verschiebung von Beträgen auf Folgejahre mag praktisch erscheinen, ist aber rechtlich nicht zulässig. Wer Einnahmen einfach „parkt", riskiert, dass die gesamte Jahresabrechnung anfechtbar wird – und damit alle darauf basierenden Nachschüsse oder Vorschussanpassungen. Bilden Sie bei rechtsgrundlosen Zahlungen eine transparente Rückstellung, und weisen Sie den Rückzahlungsanspruch im Vermögensbericht aus.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Alle Geldflüsse gehören in die Abrechnung: Die WEG-Jahresabrechnung erfasst sämtliche Einnahmen und Ausgaben des Abrechnungsjahres, unabhängig davon, ob sie rechtlich berechtigt waren.
• Für Einnahmen gilt dasselbe wie für Ausgaben: Was für unberechtigte Ausgaben seit Langem anerkannt ist, setzt das LG Frankfurt nun konsequent auch für unberechtigte Einnahmen durch.
• Transparenz schützt die Eigentümer: Fehlen Einnahmen in der Abrechnung, ist eine aussagekräftige Kontrolle unmöglich. Rückzahlungsansprüche Dritter gehören in den Vermögensbericht.
• Beschlüsse können teilweise angefochten werden: Seit der BGH-Rechtsprechung zu § 28 WEG ist eine gezielte Teilanfechtung zulässig, wenn nur einzelne Kostenpositionen fehlerhaft sind.
• Buchhalterische Verschiebungen auf Folgejahre sind unzulässig: Korrekturen einer fehlerhaften Abrechnung in einem späteren Jahr machen die ursprüngliche Abrechnung nicht rückwirkend richtig.

Quelle: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2026, Az. 2-13 S 118/24 (nicht rechtskräftig); vorgehend AG Fulda, 10.09.2024, Az. 37 C 1002/23