Bauliche Veränderungen durch Mieter: Wann ist eine Kündigung wirklich gerechtfertigt?

Über 50 Jahre Mietverhältnis – und dann der Streit

Die Mieterin bewohnte seit 1972 eine Dreizimmerwohnung in Berlin, gemeinsam mit ihrem Sohn. Der Mietvertrag war noch mit der früheren Eigentümerin geschlossen worden. Darin war geregelt: Bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters. Außerdem enthielt ein Nachtrag eine ungewöhnlich weitreichende Schönheitsreparatur-Klausel. Die Mieter sollten sämtliche Reparaturen innerhalb der Wohnung selbst übernehmen – sogar am elektrischen Leitungsnetz.

2019 erwarb eine neue Eigentümerin das Objekt. Nach einer Besichtigung im Juli 2021 stellte sie fest, dass die Mieter umfangreich umgebaut hatten. Die Vermieterin mahnte ab und forderte den kompletten Rückbau. Zwischen August 2021 und Dezember 2022 sprach sie mehrfach die fristlose Kündigung aus, hilfsweise die ordentliche Kündigung. Begründung: ungenehmigte bauliche Veränderungen und unwahre Angaben der Mieter im Prozess.

Was genau wurde umgebaut?

Die Mieter hatten in den vergangenen Jahrzehnten einiges verändert. Das Badezimmer wurde 2021 grundlegend modernisiert. Sie ließen unter anderem eine Trockenbauwand vor eine Bestandswand setzen, um Rohre und ein Hänge-WC unterzubringen. In der oberen Badezimmerwand wurden schmale Fenster eingesetzt, damit Tageslicht ins Bad fallen konnte. Die Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer wurde entfernt, sodass eine offene Küche entstand. Dazu kamen eine abgehängte Decke mit Beleuchtung in der Küche sowie verlegte Elektro- und Wasseranschlüsse.

Klingt nach massiven Eingriffen – aber der Hintergrund ist entscheidend.

Die Vorgeschichte macht den Unterschied

Die Mieter konnten belegen, dass bereits in den 1970er- und 1990er-Jahren umfangreiche Umbauten stattgefunden hatten – mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin. Die Badezimmerausstattung war seinerzeit auf eigene Kosten der Mieter eingebracht worden. Auch der Herdanschluss und die Wasser- und Abwasseranschlüsse in der Küche existierten schon seit Beginn des Mietverhältnisses und waren von den Mietern finanziert.

Das ist rechtlich relevant: Nach § 539 Abs. 2 BGB dürfen Mieter Einrichtungen, die sie selbst auf eigene Kosten eingebracht haben, wieder wegnehmen und durch neue ersetzen. Die Erneuerung der Badezimmerausstattung im Jahr 2021 war also keine unerlaubte Eigentumsveränderung, sondern im Kern ein Austausch selbst geschaffener Einbauten.

Wann ist ein Rückbau sofort durchsetzbar – und wann nicht?

Hier wird es spannend. Nicht jede ungenehmigte Maßnahme berechtigt den Vermieter, sofort den Rückbau zu verlangen. Das Gericht differenzierte sorgfältig.

Die Trockenbauwand und die eingesetzten Fenster im Bad? Sie verbesserten objektiv den Wohnwert. Ein Badezimmer mit Tageslicht und modernem Hänge-WC steigert den Wert der Immobilie. Das sah auch das Gericht so – und bewertete diese Maßnahmen als Modernisierung.

Selbst wenn die Fenster möglicherweise mangelhaft ausgeführt waren – etwa weil Geräusche aus dem Bad stärker in die Küche drangen – änderte das nichts am Ergebnis. Der Vermieterin sei nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zuzumuten, ihren Rückbauanspruch bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen. Eine sofortige Kündigung wäre unverhältnismäßig.

Die entfernte Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer? Hier war die Bewertung differenzierter. Eine offene Küche ist Geschmackssache – sie kann vorteilhaft sein, aber auch als nachteilig empfunden werden. Allerdings hatte die Beweisaufnahme ergeben, dass die Wand im unteren Bereich durch Feuchtigkeit und Schimmel beschädigt und mindestens reparaturbedürftig war. Auch hier: Rückbauanspruch ja, aber erst bei Ende des Mietverhältnisses durchsetzbar.

Unwahre Angaben im Prozess: Reicht das für eine Kündigung?

Neben den Umbauten stützte die Vermieterin ihre Kündigungen auch darauf, dass die Mieter im Prozess einzelne Baumaßnahmen zeitlich falsch dargestellt – also rückdatiert – hatten. Das Gericht bewertete diesen unwahren Vortrag zwar als unredliches Verhalten. Für eine Kündigung reichte er aber nicht aus.

Warum? Erstens war die Fehldarstellung objektiv nicht geeignet, die prozessuale Situation der Mieter zu verbessern. Die Baumaßnahmen bezogen sich entweder auf Mietereinbauten aus den 1990er-Jahren oder hatten – zumindest aus vertretbarer Sicht der Mieter – zu einer Verbesserung der Wohnung geführt. Zweitens berücksichtigte das Gericht, dass auch die Vermieterin sich nicht gerade vorbildlich verhalten hatte: Sie hatte zunächst das Bestehen des Mietverhältnisses geleugnet und mehrfach unberechtigt gekündigt. Diese eigenen Vertragsverstöße musste sich die Vermieterin bei der Abwägung anrechnen lassen.

Unrichtige Angaben im Prozess begründen nur dann einen Kündigungsgrund, wenn sie nach Schwere und Folgen eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen – unter Berücksichtigung beiderseitiger Vertragsverstöße.

Keine grundsätzliche Bedeutung: Immer Einzelfallentscheidung

Der BGH betonte ausdrücklich: Ob ungenehmigte bauliche Veränderungen eine Kündigung rechtfertigen, entzieht sich einer pauschalen Beantwortung. Die Erheblichkeit einer Pflichtverletzung ist stets anhand aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Eine verallgemeinerungsfähige Regel lässt sich daraus nicht ableiten.

Das gilt ebenso für die Frage, ob unwahre Angaben im Prozess einen Kündigungsgrund darstellen. Der BGH verwies auf seine bisherige Rechtsprechung: Ob bewusst unrichtiges Vorbringen im Mietrechtsstreit eine Kündigung rechtfertigt, hängt von der Schwere und den Folgen der Pflichtverletzung ab.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter sollten Sie aus dieser Entscheidung vor allem eines mitnehmen: Selbst wenn Sie bauliche Veränderungen ohne Genehmigung vorgenommen haben, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass die Kündigung wirksam ist. Entscheidend ist immer die Gesamtschau. Haben Sie die Einbauten selbst finanziert? Besteht das Mietverhältnis seit langer Zeit? Hat der Vermieter seinerseits Pflichten verletzt? All das spielt eine Rolle. Holen Sie dennoch immer vorher die schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters ein, bevor Sie zur Bohrmaschine greifen. Dokumentieren Sie jede Vereinbarung sorgfältig.

Als Vermieter sollten Sie wissen: Eine Kündigung wegen baulicher Veränderungen ist kein Selbstläufer. Sie müssen nachweisen, dass die Pflichtverletzung erheblich ist. Wohnwertverbessernde Maßnahmen werden von Gerichten anders bewertet als substanzgefährdende Eingriffe. Auch Ihr eigenes Verhalten fließt in die Abwägung ein. Wenn Sie unberechtigt kündigen oder das Mietverhältnis zunächst leugnen, schwächt das Ihre Position erheblich. Reagieren Sie auf ungenehmigte Umbauten zeitnah mit einer Abmahnung – und prüfen Sie vor einer Kündigung, ob die Verhältnismäßigkeit gewahrt bleibt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ob ungenehmigte bauliche Veränderungen eine Kündigung rechtfertigen, ist immer anhand einer umfassenden Einzelfallwürdigung zu entscheiden.
• Mieter dürfen selbst finanzierte Einrichtungen gemäß § 539 Abs. 2 BGB grundsätzlich austauschen und erneuern.
• Wohnwertverbessernde Modernisierungen haben geringeres Kündigungsgewicht als substanzgefährdende Eingriffe.
• Der Vermieter muss sich eigenes vertragswidriges Verhalten bei der Interessenabwägung anrechnen lassen.
• Unwahre Prozessangaben begründen nur dann einen Kündigungsgrund, wenn sie nach Schwere und Folgen erheblich sind.

Quelle: BGH, Beschluss vom 02.12.2025, Az. VIII ZR 274/23