Außerordentliche Eigentümerversammlung: Wer sie verlangt, muss nicht die Kosten tragen

Worum ging es in dem Streit?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gab es Unsicherheit über eine einzelne Einheit. Die Frage lautete: Handelt es sich um eine Wohnung oder um einen Hobbyraum? Davon hing ab, ob dort eine gewerbliche Nutzung zulässig ist. Solche Einordnungen ergeben sich meist aus der Teilungserklärung, also dem Gründungsdokument der Gemeinschaft.

Die Klägerin, eine Wohnungseigentümerin, wollte diese Frage zeitnah klären lassen. Die ordentliche Eigentümerversammlung fand in dieser Gemeinschaft aber stets erst im Sommer statt. Deshalb verlangte sie eine außerordentliche Eigentümerversammlung. Das nötige Quorum erreichte sie dabei allein – unstreitig hielt sie selbst genug Stimmen.

Die Versammlung fand im Januar 2026 statt. Dort fassten die übrigen Eigentümer jedoch einen bemerkenswerten Beschluss: Die Kosten dieser außerordentlichen Versammlung sollte allein die Eigentümerin tragen, die sie beantragt hatte. Dagegen zog sie mit einer Anfechtungsklage vor Gericht.

Darf die Mehrheit die Kosten einfach umlegen?

Die Gemeinschaft argumentierte vor allem mit der fehlenden Dringlichkeit. Die Frage hätte ebenso gut bis zur regulären Sommerversammlung warten können. Wer trotzdem eine Sonderversammlung erzwingt, solle dafür auch bezahlen.

Die Klägerin hielt dagegen: Die Unsicherheit über die Nutzung der Einheit habe eine schnelle Klärung gerechtfertigt. Außerdem stehe ihr das Recht auf Einberufung gesetzlich zu. Dieses Recht dürfe man nicht durch eine Kostenstrafe aushöhlen.

Rechtlich drehte sich alles um zwei Vorschriften. Nach § 16 Abs. 2 WEG tragen alle Eigentümer die Kosten der Verwaltung grundsätzlich nach ihrem Miteigentumsanteil – also nach ihrer Quote am gemeinsamen Grundstück. Die Gemeinschaft darf per Beschluss aber eine abweichende Kostenverteilung für einzelne Kosten festlegen. Auf der anderen Seite steht § 24 Abs. 2 WEG. Danach muss eine Versammlung einberufen werden, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Amtsgericht Kassel gab der Klägerin recht und erklärte den Kostenbeschluss für ungültig. Die Gemeinschaft muss zudem die Kosten des Rechtsstreits tragen.

Zunächst stellte das Gericht die Maßstäbe klar. Jeder Eigentümer hat nach § 18 Abs. 2 WEG Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Eine abweichende Kostenregel für einen Einzelfall braucht deshalb einen sachlichen Grund. Sie darf außerdem nicht willkürlich sein, niemanden ungerechtfertigt bevorzugen und keinen Vertrauensschutz verletzen. Zudem darf sie nicht unzulässig in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen.

Diesen Anforderungen hielt der Beschluss nicht stand. Das Einberufungsrecht nach § 24 Abs. 2 WEG ist ein Schutzrecht für eine qualifizierte Minderheit. Müsste diese Minderheit jedes Mal mit einer Kostenrechnung rechnen, würde sie ihr Recht womöglich gar nicht mehr nutzen. Das Recht liefe dann ins Leere. Die Mehrheit ist nach Auffassung des Gerichts bereits ausreichend geschützt. Dafür sorgen das Quorum und die formalen Anforderungen an das Einberufungsverlangen. Zudem findet auch eine außerordentliche Versammlung letztlich im Interesse aller Eigentümer statt.

Wann kann die Kostenumlage doch zulässig sein?

Ganz ausgeschlossen ist eine Kostenbelastung nicht. Das Gericht nannte Beispiele für einen engen Ausnahmefall. Dazu gehört erstens ein evident rechtsmissbräuchliches Verlangen, etwa wenn es unter keinem denkbaren Gesichtspunkt einen Grund gab, nicht bis zur nächsten ordentlichen Versammlung zu warten. Zweitens kommt ein Missbrauch in Betracht, wenn stets dieselben Personen in gehäufter Zahl neue Versammlungen verlangen.

Ein bloßer Streit über die Dringlichkeit genügt dagegen nicht. Entscheidend ist, ob das Verlangen zum gewählten Zeitpunkt schlechterdings nicht vertretbar war. Hier sah das Gericht die Sache anders. Die Frage nach der zulässigen Nutzung der Einheit war aktuell. Bis zum Sommer zu warten, hätte die Unsicherheit unnötig verlängert. Die Klägerin durfte die Klärung daher vertretbar früher anstoßen. Die Kostenregel wirkte aus Sicht des Gerichts wie eine Strafe:

Der Beschluss entfalte lediglich einen „Sanktionscharakter ohne hinreichenden Rechtfertigungsgrund". (AG Kassel)

Beachten Sie: Es handelt sich um die Entscheidung eines Amtsgerichts, gegen die kein Rechtsmittel zulässig war. Sie ist für andere Gerichte nicht bindend, liefert aber eine gut begründete Argumentationslinie.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Eigentümer in der Minderheit müssen Sie sich von einer drohenden Kostenrechnung nicht abschrecken lassen. Erreichen Sie das Quorum, dürfen Sie eine außerordentliche Versammlung verlangen. Formulieren Sie Ihr Verlangen in Textform und nennen Sie Zweck und Gründe konkret. So belegen Sie später, warum Ihnen die Sache nicht bis zur nächsten regulären Versammlung warten konnte. Beschließt die Mehrheit trotzdem, Ihnen die Kosten aufzuerlegen, können Sie den Beschluss anfechten. Achten Sie dabei auf die Frist: Die Klage muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden.

Aus Sicht der Mehrheit und des Verwalters gilt: Ein Kostenbeschluss gegen die einberufenden Eigentümer ist riskant. Er hält nur, wenn ein echter Missbrauch vorliegt. Unterschiedliche Ansichten über die Eilbedürftigkeit reichen nicht aus. Wer einen solchen Beschluss dennoch fasst, riskiert ein verlorenes Verfahren – und trägt am Ende die Prozesskosten. Verwalter sollten die Eigentümer vor der Abstimmung auf dieses Risiko hinweisen.

Häufen sich tatsächlich Versammlungsverlangen derselben Personen ohne nachvollziehbaren Anlass, sollten Sie das sorgfältig dokumentieren. Nur dann sitzen Sie im Ernstfall am längeren Hebel.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Kosten einer außerordentlichen Eigentümerversammlung tragen grundsätzlich alle Eigentümer nach ihrem Miteigentumsanteil.
• Das Einberufungsrecht nach § 24 Abs. 2 WEG schützt die Minderheit und darf nicht durch ein Kostenrisiko entwertet werden.
• Eine abweichende Kostenverteilung per Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG braucht einen sachlichen Grund und darf nicht willkürlich sein.
• Die einberufenden Eigentümer dürfen nur in engen Ausnahmefällen belastet werden, etwa bei evident rechtsmissbräuchlichen oder gehäuften Verlangen.
• Streit über die Dringlichkeit allein genügt nicht – das Verlangen muss zum gewählten Zeitpunkt schlechterdings unvertretbar sein.

Quelle: AG Kassel, Urteil vom 15.07.2026, Az. 800 C 607/26