Öffnungsklausel

Was genau ist eine Öffnungsklausel?

Eine Öffnungsklausel ist eine Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, die den Wohnungseigentümern erlaubt, bestimmte Vereinbarungen durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Ohne eine solche Klausel bräuchten Sie für jede Änderung die Zustimmung sämtlicher Eigentümer — und das kann in der Praxis ein echtes Hindernis sein. Gerade bei größeren Gemeinschaften mit dutzenden Eigentümern ist Einstimmigkeit oft schlicht nicht zu erreichen.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG. Die Öffnungsklausel legitimiert künftige Mehrheitsentscheidungen formal. Sie gibt also die Befugnis, Änderungen per Beschluss vorzunehmen — ohne dass gleich alle an einen Tisch müssen.

Zwei Arten: Gesetzliche und vereinbarte Öffnungsklauseln

Im WEG-Recht unterscheidet man zwei grundlegende Varianten. Gesetzliche Öffnungsklauseln ergeben sich direkt aus dem Gesetz. Der Gesetzgeber hat an mehreren Stellen im WEG vorgesehen, dass Eigentümer bestimmte Regelungen per Beschluss abändern dürfen. Dazu gehören etwa die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 4 WEG, die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder Regelungen zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG.

Vereinbarte Öffnungsklauseln hingegen schaffen sich die Eigentümer selbst — entweder bereits bei Aufteilung des Grundstücks in der Teilungserklärung oder nachträglich durch eine Vereinbarung aller Eigentümer.

Allgemeine und spezifizierte Öffnungsklausel — der Unterschied zählt

Bei den vereinbarten Öffnungsklauseln gibt es eine weitere Unterscheidung, die Sie kennen sollten. Eine allgemeine Öffnungsklausel erlaubt es, sämtliche Regelungen der Gemeinschaftsordnung per Mehrheitsbeschluss zu ändern — sie nennt keine bestimmten Fallgruppen. Eine typische Formulierung lautet sinngemäß: „Die Wohnungseigentümer können vom Gesetz und dieser Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen durch Beschlussfassung mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer herbeiführen."

Eine spezifizierte Öffnungsklausel dagegen benennt konkret, welche Regelungen per Beschluss geändert werden dürfen — etwa nur den Kostenverteilungsschlüssel oder die Hausordnung. Sie ist enger gefasst, bietet dafür aber mehr Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

Wo die Grenzen liegen: Kein Freifahrtschein für die Mehrheit

Rechnen Sie nicht damit, dass eine Öffnungsklausel der Mehrheit uneingeschränkte Macht gibt. Der Bundesgerichtshof hat in seinem wegweisenden Urteil vom 12. April 2019 (Az. V ZR 112/18) deutliche Schranken gesetzt. Beschlüsse auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel sind nur insoweit zulässig, als das „Ob" und das „Wie" der Änderung nicht willkürlich sind.

Besonders heikel wird es bei sogenannten mehrheitsfesten Rechten. Das sind Rechte, die jedem einzelnen Eigentümer zustehen und die ihm nicht gegen seinen Willen entzogen werden dürfen. Dazu gehört etwa die Zweckbestimmung des Sondereigentums. Möchte die Mehrheit zum Beispiel ein Vermietungsverbot beschließen, braucht sie dafür die Zustimmung aller Eigentümer — auch derjenigen, die aktuell gar nicht vermieten. Eine Öffnungsklausel allein reicht hier nicht aus.

Auch das Belastungsverbot gilt weiterhin

Selbst mit einer weit gefassten Öffnungsklausel darf die Mehrheit einzelnen Eigentümern keine neuen Leistungspflichten aufbürden, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben. Das nennt man das Belastungsverbot. Verstößt ein Beschluss dagegen und fehlt die Zustimmung der betroffenen Eigentümer, ist er nach der Rechtsprechung des BGH mindestens anfechtbar — möglicherweise sogar nichtig.

Eine Öffnungsklausel legitimiert Mehrheitsentscheidungen nur formal. Sie ersetzt nicht die inhaltliche Rechtmäßigkeit eines Beschlusses.

Was die WEG-Reform 2020 geändert hat

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 1. Dezember 2020 hat sich für Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln eine fundamentale Neuerung ergeben. Solche Beschlüsse müssen seitdem im Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch gegenüber späteren Käufern — sogenannten Sondernachfolgern — wirken. Ohne Eintragung binden sie nur die aktuell beteiligten Eigentümer.

Für Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel gilt das nicht. Diese wirken auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Rechtsnachfolgern und sind nicht eintragungsfähig. Gerade deshalb ist für Kaufinteressenten die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG ein unverzichtbares Dokument. Denn das Grundbuch gibt nicht alle geltenden Beschlüsse wieder — ein zutreffendes Bild über die tatsächlichen Rechtsverhältnisse in der Gemeinschaft erhalten Sie nur durch Einsicht in die Beschlusssammlung.

Altbeschlüsse: Die Übergangsfrist ist abgelaufen

Für ältere Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 auf Basis einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst wurden, galt eine Übergangsregelung nach § 48 Abs. 1 WEG. Bis zum 31. Dezember 2025 blieben diese Beschlüsse auch ohne Grundbucheintragung wirksam. Seit dem 1. Januar 2026 entfällt diese Schutzwirkung jedoch bei jedem Eigentümerwechsel: Neue Eigentümer sind an nicht eingetragene Altbeschlüsse nicht mehr gebunden.

Haben Sie in Ihrer Gemeinschaft Beschlüsse auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefasst, prüfen Sie dringend, ob die Eintragung ins Grundbuch rechtzeitig erfolgt ist. Andernfalls kann es bei Eigentümerwechseln zu bösen Überraschungen kommen. Einen Ausweg bietet § 48 Abs. 1 Satz 3 WEG: Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein Altbeschluss erneut gefasst wird — etwa dann, wenn die für die Grundbucheintragung erforderliche Form nach § 29 GBO aus praktischen Gründen nicht mehr hergestellt werden kann.

Kann eine Öffnungsklausel nachträglich eingeführt werden?

Ja — aber die Hürden sind hoch. Für die nachträgliche Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung müssen alle Eigentümer zustimmen. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt hier nicht. Das hat das Kammergericht Berlin ausdrücklich bestätigt. Die Zustimmung dinglich Berechtigter — also etwa der Banken, die Grundschulden auf einzelne Einheiten halten — ist nach überwiegender Meinung hingegen nicht erforderlich. Die Begründung: Die bloße Vereinbarung einer Öffnungsklausel beeinträchtigt deren Rechtsposition noch nicht. Erst die späteren Mehrheitsbeschlüsse auf Grundlage der Klausel könnten das tun.

Anschließend muss die neue Öffnungsklausel ins Grundbuch eingetragen werden. Erst dann entfaltet sie ihre Wirkung auch gegenüber künftigen Eigentümern.

Worauf Sie als Eigentümer achten sollten

Beim Kauf einer Eigentumswohnung lohnt sich ein genauer Blick in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Prüfen Sie, ob und welche Öffnungsklauseln enthalten sind. Eine allgemeine Öffnungsklausel gibt der Mehrheit weitreichende Gestaltungsmöglichkeiten — das kann Vorteile bringen, wenn veraltete Regelungen modernisiert werden sollen. Es kann aber auch zum Nachteil werden, wenn die Mehrheit Änderungen durchsetzt, die Ihre Interessen berühren.

Haben Sie keine Hemmungen, im Zweifel eine anwaltliche Prüfung einzuholen. Gerade bei komplexen Öffnungsklauseln mit qualifizierten Mehrheitsanforderungen oder bei Beschlüssen, die in Grundrechte eingreifen, ist rechtliche Beratung bares Geld wert.

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