Selbstvornahme

Was ist die Selbstvornahme?

Die Selbstvornahme bezeichnet die eigenständige Beseitigung eines Mangels an der Mietwohnung durch den Mieter. Den Aufwand trägt nicht er, sondern der Vermieter – sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Geläufig ist auch der Begriff „Ersatzvornahme", der in der Praxis synonym verwendet wird.

Die Grundlage dafür legt § 536a Abs. 2 BGB. Demnach kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen oder einen Handwerker beauftragen und anschließend Aufwendungsersatz vom Vermieter verlangen. Dass das Gesetz dieses Recht überhaupt einräumt, folgt aus der allgemeinen Pflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB, die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Kommt er dem nicht nach, braucht der Mieter nicht tatenlos zu warten.

Wann darf der Mieter tätig werden?

Bevor der Mieter selbst zum Telefon greift und einen Handwerker bestellt, müssen zwei Dinge stimmen: Erstens muss überhaupt ein Mangel im Sinne von § 536 BGB vorliegen – also eine Beeinträchtigung, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufhebt oder mindert. Zweitens muss eine der beiden Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB erfüllt sein.

Die erste Möglichkeit: Der Vermieter befindet sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Damit Verzug eintritt, muss der Mieter zunächst den Mangel beim Vermieter anzeigen – am besten schriftlich und nachweisbar, gemäß § 536c BGB. Danach setzt er ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung. Verstreicht diese Frist ergebnislos, ist der Vermieter gemäß § 286 Abs. 1 BGB in Verzug – und der Mieter darf handeln. Die Frist muss dabei dem Ernst des Mangels entsprechen: Ein Heizungsausfall im Winter verträgt nur wenige Tage, ein defekter Rollladen kann zwei Wochen warten.

Die Notmaßnahme: Kein Aufschub möglich

Die zweite Möglichkeit öffnet sich, wenn die sofortige Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist. Das klassische Beispiel: Ein Rohrbruch, bei dem Wasser in die Wohnung läuft. Hier ist keine Fristsetzung, keine Mahnung und kein vorheriger Verzug des Vermieters nötig. Das Selbstvornahmerecht greift kraft der Notsituation. Praktisch bedeutet das: Wenn der Vermieter partout nicht erreichbar ist und Gefahr im Verzug droht, darf der Mieter sofort einen Notdienst beauftragen.

Der Vorteil dieser zweiten Variante liegt auf der Hand – sie ist unabhängig davon, ob den Vermieter überhaupt ein Verschulden trifft. Solange der Notfall real ist, bleibt der Erstattungsanspruch bestehen.

Was wird erstattet – und was nicht?

Als Mieter sollten Sie wissen, was der Vermieter bezahlen muss und was er berechtigterweise ablehnen kann. Erstattet werden die Kosten, die bei sorgfältigem und wirtschaftlichem Vorgehen entstanden wären. Das heißt: marktübliche Handwerkerpreise, Materialkosten und branchenübliche Anfahrtsgebühren werden anerkannt. Wählen Sie ohne Not den teuersten Anbieter in der Stadt, kann der Vermieter die Erstattung auf das ortsübliche Maß kürzen.

Eine häufige Frage: Kann der Mieter auch seine eigene Arbeitsleistung in Rechnung stellen, wenn er selbst zur Werkzeugkiste greift? Nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Kommentarliteratur gilt hier ein differenziertes Bild. Erstattungsfähig ist die eigene Arbeitsleistung dann, wenn sie tatsächlich erbracht wurde und einen nachweisbaren Marktwert hat – orientiert etwa an dem Lohn, der einem abhängig Beschäftigten für dieselbe Tätigkeit zu zahlen wäre. Als grober Anhaltspunkt werden in der Literatur rund 15 Euro pro Stunde angesetzt. Wer Fliesen legt oder einen Heizkörper anbringt, kann diesen Aufwand also durchaus geltend machen – vorausgesetzt, er dokumentiert Stunden und Tätigkeit sorgfältig. Nicht erstattungsfähig sind hingegen Luxuslösungen oder Upgrades jenseits der notwendigen Mängelbeseitigung.

Kostenvorschuss: Zuerst fordern, dann reparieren

Als Mieter müssen Sie die Kosten nicht aus der eigenen Tasche vorstrecken, bevor Sie sich das Geld mühsam zurückerkämpfen. Das Gesetz kennt einen ungeschriebenen Anspruch auf Kostenvorschuss aus § 536a Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Sie können den Vermieter also auffordern, die voraussichtlichen Reparaturkosten im Voraus zu zahlen – gestützt auf einen Kostenvoranschlag. Reagiert er nicht, kann dieser Vorschussanspruch notfalls gerichtlich durchgesetzt werden.

Kosten verrechnen: Die Aufrechnung mit der Miete

Zahlt der Vermieter nach der Reparatur die entstandenen Kosten nicht, dürfen Sie diese grundsätzlich mit der Miete aufrechnen. Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen zwei Schritten, die viele Mieter verwechseln.

Schritt 1 – Die Ankündigung: Gemäß § 556b Abs. 2 BGB müssen Sie dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der betreffenden Miete in Textform mitteilen, dass Sie beabsichtigen aufzurechnen. Diese Ankündigung ist keine Aufrechnungserklärung, sondern lediglich eine Vorwarnung – sie gibt dem Vermieter die Möglichkeit, die Kosten doch noch zu zahlen und eine Verrechnung zu vermeiden.

Schritt 2 – Die Aufrechnungserklärung: Zum Zeitpunkt der Mietzahlung erklären Sie dann die eigentliche Aufrechnung nach § 388 BGB. Sie zahlen in diesem Monat nur die um die Reparaturkosten reduzierte Miete.

Ein konkretes Beispiel: Die Reparatur hat 800 Euro gekostet, Ihre Kaltmiete beträgt 1.200 Euro. Sie kündigen die Aufrechnung fristgerecht an und erklären sie im Folgemonat. Dann überweisen Sie noch 400 Euro – das ist rechtlich einwandfrei, solange die Ankündigung rechtzeitig zugegangen ist. Wer diesen Ablauf nicht einhält, riskiert den Vorwurf des Mietrückstands.

Drei Stolperfallen, die Ihnen teuer werden können

Wer das Selbstvornahmerecht kennt, aber die Fallstricke nicht, steht schnell mit leeren Händen da. Der Bundesgerichtshof hat in einer richtungsweisenden Entscheidung (BGH, Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 222/06) unmissverständlich klargestellt: Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel, ohne den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt zu haben, und liegt kein Notfall vor, bekommt er keinen Cent erstattet. Punkt. Kein Umweg über die Geschäftsführung ohne Auftrag, kein Bereicherungsrecht – gar nichts.

Stolperfalle Nummer zwei: Mit der Reparatur vernichten Sie gleichzeitig die Beweise. Wer einen Schimmelfleck überpinseln lässt, ohne vorher Fotos zu machen, kann im Streitfall kaum noch belegen, dass der Mangel überhaupt bestanden hat. Sichern Sie deshalb den Zustand der Wohnung vor jeder Selbstvornahme mit datierten Fotos und Videos.

Die dritte Falle betrifft das Timing: Die Selbstvornahme ist nur während laufendem Mietvertrag möglich. Nach Auszug ist das Recht erloschen. Der Aufwendungsersatzanspruch selbst verjährt gemäß § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses – handeln Sie also rechtzeitig.

Eine Besonderheit gilt beim Eigentümerwechsel während laufendem Mietverhältnis: Wird die Immobilie verkauft und ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, beginnt die Verjährungsfrist für den Aufwendungsersatzanspruch des Mieters erst ab dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Mieter Kenntnis von der Eintragung des Erwerbers erlangt. Wer also nicht weiß, dass sein Vermieter gewechselt hat, verliert seinen Anspruch dadurch nicht automatisch. Praktisch relevant wird das insbesondere dann, wenn nach einer Veräußerung die Hausverwaltung wechselt, ohne den Mieter ausdrücklich zu informieren.

Abgrenzung: Schönheitsreparaturen sind kein Fall der Selbstvornahme

Ein häufiges Missverständnis in der Praxis: Viele Mieter glauben, dass sie ausstehende Schönheitsreparaturen – also das Streichen und Tapezieren der Wohnung – ebenfalls über die Selbstvornahme nach § 536a Abs. 2 BGB abrechnen können. Das ist falsch. Der BGH hat klargestellt, dass es sich bei Schönheitsreparaturen, die der Mieter vertraglich übernommen hat, nicht um ein Geschäft des Vermieters handelt. Der Mieter wird dabei ausschließlich in seinem eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Die Selbstvornahme greift hier also nicht. Gleiches gilt, wenn eine entsprechende Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist – auch dann entsteht kein Anspruch auf Erstattung nach § 536a Abs. 2 BGB.

Was Vermieter wissen sollten

Als Vermieter sitzen Sie bei der Mängelbeseitigung am längeren Hebel – solange Sie ihn nutzen. Das Gesetz räumt Ihnen den Vorrang ein: Sie dürfen selbst entscheiden, wer die Reparatur ausführt und wie. Wer Mängelanzeigen ignoriert oder auf die lange Bank schiebt, verliert dieses Recht. Dann darf der Mieter die Initiative ergreifen und möglicherweise einen teureren Betrieb beauftragen, dessen Rechnung Sie am Ende tragen. Ein schnelles Reaktionsschreiben mit konkretem Reparaturtermin kostet Sie wenig – und bewahrt Sie vor bösen Überraschungen.

Schritt für Schritt: So gehen Sie als Mieter vor

Damit die Selbstvornahme rechtssicher klappt, empfiehlt sich folgendes Vorgehen: Zeigen Sie den Mangel schriftlich und nachweisbar beim Vermieter an. Setzen Sie ihm eine angemessene Frist mit konkretem Datum. Kündigen Sie in diesem Schreiben bereits an, dass Sie nach Fristablauf selbst einen Handwerker beauftragen werden. Holen Sie mindestens zwei Kostenvoranschläge ein. Dokumentieren Sie den Mangel vor der Reparatur lückenlos mit Fotos. Führen Sie die Reparatur durch und bewahren Sie alle Rechnungen auf. Fordern Sie anschließend die Kosten vom Vermieter zurück – und kündigen Sie bei Bedarf die Aufrechnung mit der Miete fristgerecht an.

Bei größeren Schäden oder wenn Unsicherheit über die Ursache des Mangels besteht, empfiehlt sich eine Rechtsberatung. Die Klage auf Instandsetzung kann in solchen Fällen der sicherere Weg sein als das Risiko einer eigenmächtigen Selbstvornahme.

Sehen Sie auch unter Mängelanzeige, Mietminderung und Instandhaltungspflicht des Vermieters.