Online-Maklervertrag

Was verbirgt sich hinter der Button-Lösung?

Die Button-Lösung ist eine Verbraucherschutzregel, die der Gesetzgeber 2012 als Reaktion auf sogenannte Abofallen im Internet eingeführt hat. Geregelt ist sie in § 312j Abs. 3 und 4 BGB. Der Kern: Bei jedem entgeltlichen Vertrag, der online mit einem Verbraucher geschlossen wird, muss die Bestellschaltfläche eindeutig auf die entstehende Zahlungspflicht hinweisen. Tut sie das nicht, kommt schlicht kein wirksamer Vertrag zustande.

Wie muss der Button konkret aussehen?

Das Gesetz gibt eine klare Vorgabe: Die Schaltfläche muss gut lesbar und ausschließlich mit den Worten „zahlungspflichtig bestellen" oder einer ebenso eindeutigen Formulierung beschriftet sein. Im Maklerkontext kommen mehrere Varianten in Betracht — etwa „Maklervertrag kostenpflichtig abschließen", „zahlungspflichtig beauftragen" oder „kostenpflichtig annehmen". Entscheidend ist, dass die Formulierung dem Verbraucher die Zahlungspflicht unmissverständlich vor Augen führt. Bezeichnungen wie „Senden", „Weiter", „Bestätigen" oder „Anfrage absenden" reichen dagegen nicht aus — auch dann nicht, wenn der Verbraucher zuvor Häkchen gesetzt und den Maklervertrag heruntergeladen hat.

Warum gilt das auch für Maklerverträge?

Lange war umstritten, ob die Button-Lösung überhaupt auf Maklerverträge passt. Schließlich wird die Maklerprovision nicht sofort fällig, sondern erst, wenn tatsächlich ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Manche Makler argumentierten deshalb, ihr Online-Formular sei gar kein „zahlungspflichtiger Bestellvorgang".

Das BGH-Grundsatzurteil vom 9. Oktober 2025

Der Bundesgerichtshof hat dieser Sichtweise mit seinem Urteil vom 9. Oktober 2025 (Az. I ZR 159/24) eine klare Absage erteilt. Die Richter stellten fest: Schon mit dem Abschluss des Maklervertrags legt der Verbraucher die Grundlage für eine Zahlungspflicht. Dass die Provision erst bei Erfolg fällig wird, ändert daran nichts. Entscheidend sei, dass der Vertrag typischerweise zu einer Zahlung führt — und genau darüber müsse der Verbraucher im Moment des Klicks Bescheid wissen.

Der Fall: 30.000 Euro Provision — und ein Button mit „Senden"

Im zugrunde liegenden Sachverhalt hatte eine Immobilienmaklerin den Interessenten per E-Mail einen Link geschickt. Dieser führte auf eine Webseite mit der Überschrift „Maklervertrag abschließen". Der Interessent setzte dort Häkchen, bestätigte den Erhalt der Unterlagen — und drückte am Ende auf einen Button mit der schlichten Aufschrift „Senden". Nach dem erfolgreichen Immobilienkauf verlangte die Maklerin knapp 30.000 Euro Provision. Der Käufer weigerte sich zu zahlen.

Endgültig unwirksam — keine Heilung durch Weiterverhalten

Besonders brisant: Der BGH stellte klar, dass der Verstoß gegen die Button-Lösung nicht zu einer bloß vorläufigen, heilbaren Unwirksamkeit führt. Der Maklervertrag ist endgültig nichtig. Das Oberlandesgericht Stuttgart hatte noch angenommen, der Vertrag sei zunächst „schwebend unwirksam" gewesen und durch späteres Verhalten des Käufers — etwa die Bitte um einen Besichtigungstermin — wirksam geworden. Diese Einschätzung verwarf der BGH unmissverständlich.

Auch kein Wertersatz über das Bereicherungsrecht

Als Maklerkunde dürfen Sie aufatmen: Der BGH schloss auch den Umweg über das Bereicherungsrecht aus. Manche Makler versuchten, wenigstens einen Wertersatz für ihre Tätigkeit geltend zu machen, wenn der Vertrag selbst unwirksam war. Der BGH erteilte dem eine Absage. Die Begründung leuchtet ein: Könnte der Makler trotz fehlerhaftem Button über § 812 BGB an sein Geld kommen, liefe der gesamte Verbraucherschutz ins Leere.

Lässt sich ein unwirksamer Vertrag nachträglich retten?

Theoretisch ja — aber praktisch kaum. Der BGH räumte ein, dass der Verbraucher einen nichtigen Vertrag durch eine ausdrückliche Bestätigung nach § 141 Abs. 1 BGB neu abschließen kann. Allerdings stellte das Gericht eine hohe Hürde auf: Auch diese Bestätigung muss die Anforderungen des § 312j BGB erfüllen. Das bedeutet, der Makler müsste dem Verbraucher erneut eine korrekt beschriftete Schaltfläche anbieten. Eine bloß stillschweigende Bestätigung — etwa durch Weiterverhalten oder die Bitte um Unterlagen — genügt ausdrücklich nicht.

Der Sonderfall: Individuelle Kommunikation per E-Mail

Nicht jeder digitale Vertragsschluss fällt unter die Button-Lösung. Das Gesetz kennt in § 312j Abs. 5 BGB eine Ausnahme für ausschließlich individuelle Kommunikation. Tauschen Makler und Kunde ihre Vertragserklärungen frei formuliert per E-Mail aus — ohne Verlinkung auf ein standardisiertes Webformular — greift die Button-Pflicht nicht. Der BGH betonte allerdings, dass diese Ausnahme eng auszulegen ist. Sobald der Verbraucher über einen Link in ein vorgegebenes Formular geführt wird, liegt keine individuelle Kommunikation mehr vor. Die bloße Tatsache, dass der Kontakt per E-Mail begonnen hat, reicht nicht.

Was bedeutet das für Sie als Maklerkunde?

Haben Sie in den vergangenen Jahren online einen Maklervertrag abgeschlossen und Provision gezahlt, lohnt sich ein genauer Blick auf den damaligen Bestellvorgang. War der Button nicht korrekt beschriftet, kann der Vertrag unwirksam sein — und Sie haben unter Umständen einen Rückforderungsanspruch auf die gezahlte Provision.

Wann verjährt der Rückforderungsanspruch?

Solche Ansprüche verjähren nach der regelmäßigen Frist von drei Jahren gemäß § 195 BGB. Die Frist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB am 31. Dezember des Jahres, in dem Sie die Provision gezahlt haben. Konkret bedeutet das: Haben Sie 2023 eine Provision überwiesen, läuft die Verjährung am 31. Dezember 2026 ab. Wer betroffen ist, sollte deshalb zeitnah prüfen, ob verjährungshemmende Maßnahmen wie ein Mahnbescheid oder eine Klage notwendig sind.

Wer muss was beweisen?

Ein weiterer Vorteil für Sie als Verbraucher: Die Beweislast liegt beim Makler. Er muss nachweisen, dass seine Bestellseite den Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB entsprochen hat. Das ergibt sich schon aus der Systematik des Gesetzes — denn nach § 312j Abs. 4 BGB kommt ein Vertrag „nur" zustande, wenn die Button-Pflicht erfüllt ist. Auch § 312m Abs. 2 BGB bestätigt diesen Grundsatz: Der Unternehmer trägt die Beweislast für die Einhaltung seiner Informationspflichten. Sichern Sie dennoch vorsorglich Screenshots der Bestellseite, E-Mails und Zahlungsbelege.

Worauf müssen Makler jetzt achten?

Als Makler stehen Sie nach diesem Urteil vor einer klaren Handlungspflicht. Überprüfen Sie Ihre gesamte Online-Vertragsstrecke: Jede Schaltfläche, über die ein Verbraucher einen Maklervertrag abschließt, muss unmissverständlich auf die Zahlungspflicht hinweisen. Formulierungen wie „Maklervertrag kostenpflichtig abschließen" oder „zahlungspflichtig bestellen" sind auf der sicheren Seite. Begriffe wie „Senden", „Weiter" oder „Bestätigen" sind es nicht. Das gilt auch für ältere Maklersoftware und automatisierte Exposé-Systeme — hier schlummert ein erhebliches Haftungsrisiko.

Individuelle E-Mail-Kommunikation als Alternative

Neben dem korrekt gestalteten Online-Formular gibt es für Makler einen zweiten rechtssicheren Weg: den Vertragsschluss über rein individuelle E-Mail-Kommunikation gemäß § 312j Abs. 5 BGB. Entscheidend ist, dass Sie dabei auf jede Verlinkung zu einem Webformular verzichten. Der gesamte Austausch — Angebot, Vertragstext und Annahme — muss frei formuliert per E-Mail erfolgen. In der Praxis bedeutet das: Sie schicken dem Interessenten den Maklervertrag als Anhang und bitten ihn, seine Annahme in einer eigenen E-Mail zu erklären. Sobald Sie allerdings einen Link einbetten, der auf eine vorstrukturierte Webseite führt, greifen wieder die vollen Anforderungen der Button-Lösung. Für Makler, die nur wenige Objekte betreuen, kann dieser individuelle Weg eine praktikable und zugleich rechtssichere Alternative zum automatisierten Online-Prozess sein.

Der klassische Papiervertrag bleibt davon unberührt

Keine Sorge für den klassischen Weg: Die Button-Lösung betrifft ausschließlich den elektronischen Geschäftsverkehr. Wenn Sie als Makler den Vertrag persönlich vor Ort unterzeichnen lassen oder der Kunde sein Angebot frei formuliert per E-Mail abgibt, gelten die Anforderungen des § 312j BGB nicht. Gerade bei hochpreisigen Objekten kann der persönliche Vertragsschluss die rechtssicherste Lösung bleiben.

Sehen Sie auch unter [Maklervertrag], [Widerrufsrecht beim Maklervertrag], [Maklerprovision] und [Fernabsatzvertrag].