Fernabsatzvertrag

Was genau ist ein Fernabsatzvertrag?

Ein Fernabsatzvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, der ausschließlich über sogenannte Fernkommunikationsmittel zustande kommt. Das regelt § 312c BGB. Fernkommunikationsmittel sind dabei alle Wege, über die Sie einen Vertrag schließen können, ohne dass Sie und Ihr Vertragspartner gleichzeitig im selben Raum stehen. Dazu gehören E-Mails, Telefonate, SMS, WhatsApp-Nachrichten, Online-Kontaktformulare, Fax und der klassische Briefverkehr.

Warum ist das für Maklerverträge so wichtig?

Denken Sie an den typischen Ablauf: Sie entdecken eine Immobilienanzeige auf einem Portal wie ImmoScout24 oder Immowelt. Sie klicken auf „Kontakt aufnehmen" oder schreiben dem Makler eine E-Mail. Der Makler schickt Ihnen daraufhin ein Exposé zu, in dem die Höhe der Maklerprovision genannt wird. Sie bitten per E-Mail oder Telefon um einen Besichtigungstermin. Schon in diesem Moment kann ein wirksamer Maklervertrag entstanden sein — und zwar als Fernabsatzvertrag.

Der BGH hat Klarheit geschaffen

Lange war umstritten, ob Maklerverträge überhaupt unter das Fernabsatzrecht fallen. Das Oberlandesgericht Schleswig etwa sah den Maklervertrag als bloßen Annex zum Immobilienkauf und wollte das Widerrufsrecht nicht gewähren. Der Bundesgerichtshof hat dem in seinen wegweisenden Urteilen vom 7. Juli 2016 (Az. I ZR 30/15 und I ZR 68/15) eine klare Absage erteilt. Ein Maklervertrag, der per E-Mail oder Telefon geschlossen wird, ist ein Fernabsatzvertrag. Punkt.

Was bedeutet das für Ihr Widerrufsrecht?

Als Verbraucher steht Ihnen bei einem im Fernabsatz geschlossenen Maklervertrag ein gesetzliches Widerrufsrecht zu. Sie können den Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss ohne Angabe von Gründen widerrufen. Das ergibt sich aus § 312g BGB in Verbindung mit § 355 BGB. Der Widerruf muss gegenüber dem Makler erklärt werden — per E-Mail, Brief oder sogar mündlich. Aus Beweisgründen empfiehlt sich aber dringend die Textform.

Die Widerrufsbelehrung als Dreh- und Angelpunkt

Damit die 14-tägige Frist überhaupt zu laufen beginnt, muss der Makler Sie ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehren. Er muss Ihnen eine Widerrufsbelehrung zusammen mit dem Muster-Widerrufsformular auf einem dauerhaften Datenträger zukommen lassen — also zum Beispiel per E-Mail oder als Anlage zum Exposé. Tut er das nicht oder macht er dabei Fehler, beginnt die Frist gar nicht erst zu laufen. Stattdessen gilt eine absolute Höchstfrist: Ihr Widerrufsrecht erlischt erst 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Wann liegt kein Fernabsatzvertrag vor?

Nicht jeder Maklervertrag ist automatisch ein Fernabsatzvertrag. Entscheidend ist, dass ausschließlich Fernkommunikationsmittel für Verhandlung und Vertragsschluss verwendet werden. Vereinbaren Sie also zunächst telefonisch einen Termin und schließen den Maklervertrag dann persönlich im Büro des Maklers, liegt kein Fernabsatzvertrag vor. Wichtig ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht der des Erstkontakts. Bloßes Informieren in den Geschäftsräumen des Maklers mit anschließendem Online-Vertragsschluss ist hingegen wieder ein Fernabsatzgeschäft.

Wer muss was beweisen?

Im Streitfall kommt Ihnen als Maklerkunde eine günstige Beweislastverteilung zugute. § 312c Abs. 1 BGB enthält eine sogenannte „es sei denn"-Formulierung: Der Makler muss beweisen, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt ist. Wer Immobilien systematisch über Internetportale bewirbt und Anfragen per E-Mail oder Telefon bearbeitet, wird diesen Beweis kaum führen können. Da kommt Ihnen als Verbraucher also das Gesetz entgegen.

Was ist mit Besichtigungsterminen?

Hier wird es in der Praxis oft knifflig. Viele Maklerverträge kommen bereits vor der Besichtigung zustande — nämlich dann, wenn der Kunde in Kenntnis des Provisionsverlangens im Exposé einen Besichtigungstermin erbittet. Dass Sie den Makler später bei der Besichtigung persönlich treffen, ändert daran nichts mehr. Der Vertrag ist dann längst geschlossen und bleibt ein Fernabsatzvertrag. Wird der Maklervertrag allerdings erst während der Besichtigung unterschrieben, kommt ein anderes Schutzrecht ins Spiel: das Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen nach § 312b BGB. Dieser Schutz greift immer dann, wenn der Vertrag an einem Ort zustande kommt, der kein Geschäftsraum des Maklers ist — also bei Besichtigungen, bei Ihnen zu Hause oder an jedem anderen Ort außerhalb des Maklerbüros. Auch hier steht Ihnen als Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, und der Makler muss Sie ordnungsgemäß belehren. Der Unterschied zum Fernabsatzvertrag: Beim Außergeschäftsraumvertrag sind Sie und der Makler zwar persönlich anwesend, aber die Umstände des Vertragsschlusses können Sie genauso überrumpeln.

Folgen eines wirksamen Widerrufs für die Provision

Widerrufen Sie den Maklervertrag fristgerecht und wirksam, entfällt Ihr Provisionsanspruch — selbst dann, wenn die Immobilie bereits gekauft wurde. Der Makler muss Ihnen bereits geleistete Zahlungen zurückerstatten. Grundsätzlich kann der Makler unter bestimmten Voraussetzungen Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen verlangen. Das setzt allerdings voraus, dass Sie als Verbraucher ausdrücklich verlangt haben, dass der Makler bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit beginnt. Zusätzlich muss der Makler Sie vorab ordnungsgemäß über die Wertersatzpflicht belehrt haben — und die Widerrufsbelehrung selbst muss wirksam gewesen sein. Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen — insbesondere bei fehlender oder fehlerhafter Widerrufsbelehrung —, geht der Makler nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig leer aus.

Erlöschen des Widerrufsrechts bei vollständiger Leistung

Das Widerrufsrecht kann auch vorzeitig erlöschen. Das passiert, wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat — also ein Kaufvertrag notariell beurkundet wurde — und Sie zuvor ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird. Zusätzlich müssen Sie bestätigt haben, dass Ihnen bewusst ist, dass Sie Ihr Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung verlieren. Erst wenn beide Erklärungen vorliegen, erlischt Ihr Schutz. In der Praxis bauen Makler diese beiden Erklärungen routinemäßig in ihre Vertragsunterlagen ein.

Praxistipps für Maklerkunden

Prüfen Sie bei jedem Maklervertrag, ob Sie eine Widerrufsbelehrung erhalten haben. Achten Sie darauf, dass das gesetzliche Muster-Widerrufsformular beigefügt ist. Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, können Sie den Vertrag unter Umständen noch Monate nach Vertragsschluss widerrufen und die Provision zurückfordern. Haben Sie keine Hemmungen, hier genau hinzuschauen — es geht oft um fünfstellige Beträge.

Praxistipps für Makler

Als Makler sollten Sie die Widerrufsbelehrung zum festen Bestandteil Ihrer Vertragsunterlagen machen. Versenden Sie sie am besten schon bei der Übermittlung des Exposés. Holen Sie sich die Bestätigung des Kunden ein, bevor Sie den Besichtigungstermin vereinbaren. Dokumentieren Sie den Zugang der Belehrung lückenlos. Denn Belehrungsfehler kosten Sie im Ernstfall nicht nur den Wertersatzanspruch, sondern die gesamte Maklerprovision. Lassen Sie Ihre Unterlagen bei Gesetzesänderungen und neuen Urteilen regelmäßig anwaltlich überprüfen.

Nur Verbraucher sind geschützt

Das Widerrufsrecht beim Fernabsatzvertrag steht ausschließlich Verbrauchern im Sinne des § 13 BGB zu. Wer eine Immobilie im Rahmen einer gewerblichen oder selbständigen Tätigkeit kauft oder verkauft, kann sich darauf nicht berufen. Allerdings enthält § 656b BGB eine wichtige Erleichterung: Schließt eine natürliche Person einen Maklervertrag ab, wird gesetzlich vermutet, dass sie als Verbraucher handelt. Der Makler müsste diese Vermutung widerlegen — etwa durch den Nachweis eines umfangreichen Immobilienportfolios oder einer gewerblichen Verwaltungstätigkeit. Kaufen Sie eine einzelne Wohnung zur privaten Kapitalanlage, gelten Sie in der Regel als Verbraucher. Erwerben Sie hingegen regelmäßig Immobilien zu Anlagezwecken, kann die Verbrauchereigenschaft entfallen.

Textformerfordernis seit der WEG-Reform

Seit Dezember 2020 müssen Maklerverträge über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gemäß § 656a BGB in Textform geschlossen werden. Das bedeutet: Ein rein mündlicher oder konkludenter Maklervertrag über solche Wohnimmobilien ist unwirksam. Diese Anforderung besteht neben dem Fernabsatzrecht und schützt Sie zusätzlich davor, unwissentlich einen Maklervertrag einzugehen. Fehlt die Textform, schulden Sie dem Makler keine Provision — ganz unabhängig von der Frage des Widerrufs.

Provisionsteilung bei Doppeltätigkeit des Maklers

Ebenfalls seit Dezember 2020 gilt das Kostenteilungsgebot nach § 656c BGB. Wird ein Makler bei derselben Immobilie sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig — sogenannte Doppeltätigkeit —, darf er mit beiden Seiten jeweils nur die Hälfte der Gesamtprovision vereinbaren. Für Sie als Käufer kann das die Provisionslast erheblich senken. Auch diese Regelung gilt unabhängig davon, ob der Maklervertrag als Fernabsatzvertrag einzuordnen ist. Sie gehört aber zum Gesamtbild der Schutzvorschriften, die seit der Reform 2020 Ihre Position als Maklerkunde stärken.

Sehen Sie auch unter [Widerrufsrecht beim Maklervertrag], [Maklerprovision], [Maklervertrag] und [Doppeltätigkeit].