Gemeinschaftsgeschäft unter Maklern

Was genau ist ein Gemeinschaftsgeschäft?

Ein Gemeinschaftsgeschäft unter Maklern liegt vor, wenn mindestens zwei Makler bei der Vermittlung einer Immobilie zusammenarbeiten und sich die anfallende Maklerprovision untereinander aufteilen. Die klassische Konstellation sieht so aus: Ein Makler vertritt den Verkäufer, der andere bringt den passenden Käufer mit. Beide arbeiten gemeinsam auf den Vertragsabschluss hin und treffen eine sogenannte Provisionsteilungsabrede.

Keine gesetzliche Regelung — aber klare Spielregeln

Hier wird es spannend: Das Gemeinschaftsgeschäft ist im BGB nirgends ausdrücklich geregelt. Es gibt keine §§, die Ihnen sagen, wie so eine Kooperation ablaufen muss. Die Rechte und Pflichten der beteiligten Makler ergeben sich daher ausschließlich aus den Vereinbarungen, die sie untereinander treffen. Und genau das macht eine sorgfältige vertragliche Gestaltung so unverzichtbar.

Die IVD-Geschäftsgebräuche als Orientierungshilfe

Da es keine gesetzlichen Vorgaben gibt, hat der Immobilienverband Deutschland (IVD) eigene Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte entwickelt. Diese Geschäftsgebräuche dienen als Musterregelwerk und decken typische Fragen ab — etwa zum Zustandekommen des Gemeinschaftsgeschäfts, zur Informationspflicht zwischen den Maklern und zum Kundenschutz.

Wichtig zu wissen: Die IVD-Geschäftsgebräuche gelten nicht automatisch. Auch nicht zwischen verbandsangehörigen Maklern. Sie müssen im Einzelfall ausdrücklich vereinbart werden, um verbindlich zu sein.

Wie kommt ein Gemeinschaftsgeschäft zustande?

Ein Gemeinschaftsgeschäft beginnt typischerweise damit, dass ein Makler einem Kollegen eine konkrete Geschäftsmöglichkeit anbietet. Der erste Makler teilt dem zweiten die wesentlichen Objektdaten mit — Lage, Größe, Preis, Art der Immobilie. Nimmt der zweite Makler das Angebot an, ist das Gemeinschaftsgeschäft vereinbart. Das kann ausdrücklich geschehen, aber auch stillschweigend — also konkludent — zustande kommen. Verlassen Sie sich trotzdem nicht auf Handschlag-Vereinbarungen. Halten Sie alles schriftlich fest.

Drei Spielarten des Gemeinschaftsgeschäfts

Beim Gemeinschaftsgeschäft haben sich drei Varianten in der Praxis etabliert.

Beim sogenannten Hamburger Gemeinschaftsgeschäft erhalten zwei Makler gemeinsam einen Auftrag und teilen sich die Provision — unabhängig davon, wer mehr zum Ergebnis beigetragen hat. Diese Variante lebt vom Vertrauen zwischen den Beteiligten.

Beim Untermaklergeschäft beauftragt ein Makler einen Kollegen vor Ort mit der Vermittlung, weil das Objekt außerhalb seines eigenen Einzugsgebiets liegt. Auch hier wird die Provision geteilt, üblicherweise hälftig. Andere Quoten sind aber frei verhandelbar.

Die dritte Variante ist das Doppelmaklergeschäft: Verkäufer und Käufer haben jeweils einen eigenen Makler beauftragt. Beide Makler arbeiten zusammen auf den Abschluss hin. Jeder bekommt die Provision seines eigenen Auftraggebers — oder sie vereinbaren eine andere Verteilung untereinander.

Welche Vorteile bringt die Zusammenarbeit?

Die Vorteile eines Gemeinschaftsgeschäfts liegen auf der Hand. Als Makler erweitern Sie Ihr Angebot, ohne eigene Objekte akquirieren zu müssen. Gerade bei Immobilien in anderen Städten oder Regionen kommen Sie über einen Kollegen vor Ort schneller zum Ziel. Umgekehrt können Sie Aufträge annehmen, die Sie allein kaum bedienen könnten — etwa weil das Objekt weit entfernt liegt.

Darüber hinaus bündeln Sie Ihre jeweiligen Stärken: Vielleicht sind Sie stark in der Eigentümerakquise, während Ihr Kooperationspartner ein breites Käufernetzwerk mitbringt. Gemeinsam kommen Sie schneller zum Vertragsabschluss. Und aus einem erfolgreichen Gemeinschaftsgeschäft kann eine langfristige Partnerschaft entstehen.

Die Provisionsteilung — das Herzstück der Vereinbarung

Die entscheidende Frage bei jedem Gemeinschaftsgeschäft lautet: Wer bekommt wie viel? Hier gibt es grundsätzlich zwei Wege.

Beim ersten Modell schließt jeder Makler mit seinem eigenen Auftraggeber einen separaten Maklervertrag mit eigener Provisionsvereinbarung ab. Jeder bekommt die Provision seines Kunden. Das ist die unkomplizierteste Variante.

Beim zweiten Modell wird die Gesamtprovision nach einem vereinbarten Schlüssel aufgeteilt — hälftig, zu Dritteln oder nach einem anderen Verhältnis. Rechnen Sie damit, dass die Aufteilung Verhandlungssache ist. Ein Automatismus zur hälftigen Teilung besteht nicht. Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass allein aus dem Vorliegen eines Gemeinschaftsgeschäfts nicht auf eine hälftige Provisionsteilung geschlossen werden kann.

Gemeinschaftsgeschäft und das Halbteilungsprinzip — ein wichtiger Unterschied

Seit der Maklerrechtsreform vom 23. Dezember 2020 gelten bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die §§ 656a–656d BGB. Das sogenannte Halbteilungsprinzip nach § 656c BGB schreibt vor, dass Verkäufer und Käufer die Provision in gleicher Höhe tragen müssen — allerdings nur, wenn ein und derselbe Makler für beide Parteien des Kaufvertrags tätig wird. Hier liegt der entscheidende Punkt: Diese Vorschrift regelt die Doppeltätigkeit eines einzelnen Maklers, nicht die Zusammenarbeit zweier verschiedener Makler.

Warum § 656c BGB auf Gemeinschaftsgeschäfte nicht anwendbar ist

Beim echten Gemeinschaftsgeschäft arbeiten zwei selbstständige Makler auf jeweils entgegengesetzter Seite. Jeder schließt seinen eigenen Maklervertrag mit seinem Auftraggeber und hat einen Provisionsanspruch ausschließlich gegen diesen Kunden. Das ist keine Doppelmaklertätigkeit im Sinne des Gesetzes. Der Gesetzeszweck von § 656c BGB — nämlich die Kontrolle der Provisionshöhe bei einem Makler, der beiden Seiten gleichzeitig dient — ist auf diese Konstellation nicht übertragbar.

Das bedeutet für Sie: Beim Gemeinschaftsgeschäft zweier unabhängiger Makler greift das Halbteilungsprinzip nicht. Jeder Makler kann mit seinem Auftraggeber die Provision frei vereinbaren. Die Provisionen müssen nicht in gleicher Höhe ausfallen.

Doppelmakler und Gemeinschaftsgeschäft sauber trennen

Verwechslungsgefahr besteht trotzdem. Sobald nur ein einziger Makler Verträge mit beiden Kaufvertragsparteien schließt, liegt kein Gemeinschaftsgeschäft vor, sondern eine Doppeltätigkeit. Dann greifen die §§ 656c und 656d BGB in vollem Umfang — mit der Folge, dass die Provision zwingend hälftig geteilt werden muss. Achten Sie als Makler also genau darauf, dass Ihr Gemeinschaftsgeschäft tatsächlich als solches strukturiert ist: zwei Makler, zwei getrennte Maklerverträge, zwei getrennte Provisionsansprüche.

Textform und interne Provisionsteilungsabrede

Die Textformpflicht nach § 656a BGB gilt für den Maklervertrag zwischen Makler und Kunde — also mindestens per E-Mail. Für die interne Provisionsteilungsabrede zwischen den kooperierenden Maklern schreibt das Gesetz keine bestimmte Form vor. Trotzdem sollten Sie auch diese Vereinbarung unbedingt schriftlich festhalten. Denn im Streitfall müssen Sie beweisen können, was vereinbart war — und das gelingt ohne Dokument so gut wie nie.

Kundenschutz nicht vergessen

Beim Angebot eines Gemeinschaftsgeschäfts geben Sie sensible Objektdaten und unter Umständen auch Kundenkontakte preis. Ohne eine Kundenschutzvereinbarung riskieren Sie, dass der Kollege das Geschäft an Ihnen vorbei abwickelt. Die IVD-Geschäftsgebräuche sehen daher vor, dass der zweite Makler mit dem Kunden des ersten Maklers mindestens ein Jahr lang kein gleichwertiges Geschäft ohne Provisionsbeteiligung tätigen darf.

Vereinbaren Sie den Kundenschutz auch für den Fall, dass das Gemeinschaftsgeschäft am Ende doch nicht zustande kommt. Sonst haben Sie wertvolle Informationen preisgegeben — ohne etwas davon zu haben.

Gemeinschaftsgeschäft oder Tippgeberprovision?

Verwechseln Sie das Gemeinschaftsgeschäft nicht mit einer bloßen Tippgeberprovision. Beim Tippgeschäft nennt ein Makler einem Kollegen lediglich einen potenziellen Verkäufer oder Käufer, ohne selbst weiter an der Vermittlung beteiligt zu sein. Dafür erhält er eine vergleichsweise geringe Vergütung — deutlich weniger als die Hälfte der üblichen Maklerprovision. Im Gegensatz dazu sind beim Gemeinschaftsgeschäft beide Makler aktiv an der Vermittlung beteiligt.

Wann lohnt sich ein Gemeinschaftsgeschäft besonders?

Aus Maklersicht sind Gemeinschaftsgeschäfte immer dann sinnvoll, wenn Sie einen Auftrag allein nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand bedienen könnten. Das Objekt liegt in einer anderen Stadt, Sie kennen den lokalen Markt nicht gut genug, oder Ihnen fehlt der Zugang zu passenden Interessenten. Anstatt den Auftrag abzulehnen, holen Sie einen Kollegen ins Boot und verdienen immerhin einen Teil der Provision.

Auch aus Kundensicht bringt das Gemeinschaftsgeschäft Vorteile. Als Käufer oder Verkäufer profitieren Sie davon, dass zwei Makler mit unterschiedlichen Netzwerken für Sie arbeiten. Das erhöht die Chancen auf einen schnellen und marktgerechten Abschluss.

Sehen Sie auch unter [Maklerprovision], [Doppeltätigkeit des Maklers], [Maklervertrag] und [Provisionsteilung].