Pulheimer Mietspiegelrechner
Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) für nicht preisgebundenen Wohnraum · Stand April 2024
1. Wohnung
Die veröffentlichte Mietpreistabelle reicht von 30 bis 109,9 m². Der allgemeine Geltungsbereich erfasst Wohnungen bis 150 m²; für größere Wohnflächen als 109,9 m² weist der Mietspiegel jedoch keine Werte aus, sodass keine Tabellenberechnung möglich ist. Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung ermittelt, wobei Balkon- und Terrassenflächen in der Regel zu einem Viertel angerechnet werden.
2. Modernisierung oder umfassende Sanierung
Voraussetzungen einer modernisierten Wohnung
- Die Sanitäreinrichtungen müssen erneuert sein (neue Fliesen und neues Porzellan).
- Die Elektroinstallation muss auf neuzeitlichen Standard erweitert worden sein.
- Es muss eine Heizung vorhanden sein, die alle Räume von zentraler Stelle aus mit Wärme versorgt (auch Fernwärme, Etagen-, Gebäude- oder Blockheizung).
Umfassende Sanierung und neuer Wohnraum
Bei umfassend sanierten Gebäuden mit grundlegender Veränderung des Ursprungszustandes stellt der Mietspiegel für die Baualtersgruppe auf das Jahr der Fertigstellung der Sanierung ab; Entsprechendes gilt für durch Ausbau neu geschaffenen Wohnraum. Tragen Sie in diesen Fällen dieses Jahr oben als Bezugsfertigkeit ein.
3. Ausstattung
A · mit Heizung, Bad/WC
Die Wohnung verfügt über eine Heizung sowie Bad/WC. Für die Gruppe bis 1960 veröffentlicht der Mietspiegel ausschließlich diese Zeile.
B · mit besonderer Ausstattung
Eine besondere Ausstattung liegt vor, wenn die Gesamtanlage vom Gruppenstandard abweicht. Es ist erforderlich, dass mehrere Merkmale vorliegen, zum Beispiel:
- wärme- und schalldämmende Verglasung (gilt für die Gruppen „bis 1960“ und „1961–1975“),
- ein außergewöhnlicher Fußboden, etwa Parkett oder Marmor,
- ein Zweitbad, ein separates WC oder eine separate Dusche,
- Einbauschränke gehobener Qualität oder eine Einbauküche,
- ein großer Balkon, Terrasse, Loggia, Garten oder Atrium,
- barrierearmer Zutritt oder bodengleiche Dusche (gilt für die Gruppen „bis 1960“ bis „1976–1989“).
4. Wohnlage und möglicher Näherungsabschlag
Mittlere Wohnlage
Normale Wohnlage ohne besondere Vor- und Nachteile. Die meisten Wohnungen innerhalb des Gemeindegebietes liegen in diesen Wohngegenden.
Gute Wohnlage
Aufgelockerte Bebauung mit teilweise ein- bis mehrgeschossiger Bauweise in ruhiger und verkehrsgünstiger Grünlage.
Einfache Wohnlage
Das Wohnen wird durch Geräusch- und Geruchsbelästigung oder aufgrund anderer Kriterien erheblich beeinträchtigt.
Höhe des Abschlags
Der Mietspiegel nennt für diese Gründe einen Abschlag „um 10 %“ der ausgewiesenen Mieten als angemessene Orientierung. Eine Kumulation mehrerer Gründe ist nicht veröffentlicht; der Rechner setzt den Abschlag deshalb nur einmal an.
5. Geltungsbereich und besondere Wohnform
Als Appartement gilt eine abgeschlossene Einzimmerwohnung mit eingerichteter Küche oder Kochnische sowie separatem Bad oder Dusche und WC. Eine Einbauküche und Einbauschränke zählen ausdrücklich nicht als Möblierung. Der Mietspiegel ist für Einfamilienhäuser nicht anwendbar.
Ergebnis: ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete)
Hinweise: Der Rechner ermittelt die durchschnittliche Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Nebenkosten nach dem Berechnungsschema des Mietspiegels der Stadt Pulheim. Der Mietspiegel weist je Tabellenfeld eine Mietspanne, aber keinen Mittelwert aus; die vom Rechner zusätzlich gezeigte Spannenmitte ist deshalb nur eine rechnerische Orientierung und kein amtlicher Wert.
Die veröffentlichten Spannen stellen den Schwerpunkt des Marktes dar und geben den unterschiedlichen Wohnwert wieder; höhere und niedrigere Mieten werden nicht ausgeschlossen. Wohnwerterhöhende oder -mindernde Merkmale sind im Mietspiegel nicht gesondert ausgewiesen, können die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne aber positiv oder negativ beeinflussen. Höhere Mieten können sich insbesondere bei Kleinappartements, bei Wohnungen in sehr guten Wohnlagen sowie bei außergewöhnlich gestalteten und gepflegten Wohnhäusern und Neubauten ergeben; der Mietspiegel beziffert diese Fälle nicht.
Die Tabellenwerte sind Nettokaltmieten je m² Wohnfläche. Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung, Heizkosten sowie Zuschläge für Möblierung, Küchenausstattung und Stellplatz sind nicht enthalten. Die amtliche Dokumentation weist ergänzend darauf hin, dass Neuvermietungen im Durchschnitt ein um 44 % höheres Mietniveau als Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen aufweisen; die Tabelle unterscheidet dies nicht.
Alle Angaben ohne Gewähr; maßgeblich sind der Mietspiegel Pulheim, Stand 04.2024 und die Dokumentation zum Mietspiegel Pulheim 2024 der Rheinischen Immobilienbörse e. V.
Mietspiegel Pulheim 2024: Wie entsteht die passende Mietspanne?
Der Mietspiegel Pulheim 2024 ordnet Wohnungen nach Bezugsfertigkeit, Fläche, Ausstattung und Wohnlage ein. Er veröffentlicht ausschließlich Unter- und Obergrenzen. Der Rechner zeigt deshalb neben der amtlichen Spanne eine ausdrücklich als rechnerisch gekennzeichnete Mitte und rechnet die Werte in monatliche Nettokaltmieten um.
Was ist die Grundlage des Pulheimer Mietspiegels?
Die Ausgabe mit Stand April 2024 ist ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB. Der örtliche Arbeitskreis beschloss ihn im Einvernehmen mit der Stadt Pulheim. An der Auswertung wirkten Mieter- und Vermietervertretungen sowie die Rheinische Immobilienbörse mit. Insgesamt flossen 509 valide Mietwerte ein.
Der Mietspiegel betrifft frei finanzierten Wohnraum. Preisgebundene, überwiegend möblierte Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser gehören nicht zur ausgewerteten Grundgesamtheit. Die Tabelle deckt 30 bis 109,9 Quadratmeter ab; für größere oder kleinere Wohnungen liefert der Rechner keinen extrapolierten Wert.
Ausgewiesen werden Nettokaltmieten ohne Betriebs- und Heizkosten. Die Wohnfläche richtet sich nach der Wohnflächenverordnung; Balkon- und Terrassenflächen zählen in der Regel zu einem Viertel.
Wie findet der Rechner das Tabellenfeld?
Sechs Baualtersgruppen werden mit vier Größenklassen und zwei Wohnlagen kombiniert. Hinzu kommen die Ausstattungszeilen A und B. Zeile A steht für Heizung sowie Bad und WC in der Wohnung. Zeile B verlangt eine insgesamt besondere Ausstattung mit mehreren überdurchschnittlichen Merkmalen. Für Gebäude bis 1960 ist nur Zeile A veröffentlicht.
Ein Standardfall mit 75 Quadratmetern, Baujahr 1970, Zeile A und mittlerer Wohnlage ergibt die Spanne 6,00 bis 7,10 Euro pro Quadratmeter. Die rein rechnerische Mitte beträgt 6,55 Euro.
Wann werden zehn Prozent abgezogen?
Ein Näherungsabschlag von zehn Prozent kommt bei einfacher Wohnlage, einer Randlage ohne ausreichende Verkehrsanbindung und Nahversorgung sowie bei fehlender Heizung oder fehlendem Bad und WC in Betracht. Treffen mehrere Gründe zusammen, setzt der Rechner den Abschlag nur einmal an. Die Quelle beschreibt keine Kumulation.
Wie wirken Modernisierungen und besondere Ausstattung?
Bei älteren Gebäuden kann ein abgestimmtes Maßnahmenpaket die Orientierung an der Gruppe 1976–1989 oder 1990–2004 rechtfertigen. Erforderlich sind unter anderem erneuerte Sanitäreinrichtungen, eine zeitgemäße Elektroinstallation und eine zentrale Wärmeversorgung. Einzelne hochwertige Merkmale bringen dagegen keinen isolierten Zuschlag; Zeile B bewertet die Gesamtanlage.
Was bedeutet das Ergebnis für eine konkrete Wohnung?
Die Spanne zeigt, in welchem Korridor die ausgewerteten Vergleichsmieten des Tabellenfeldes liegen. Sehr gute Wohnlagen, Kleinappartements oder außergewöhnlich gestaltete Gebäude können abweichen, ohne dass die Broschüre feste Beträge nennt. Eine rechnerische Mitte ist daher kein amtlicher Mittelwert, und auch die Spanne beantwortet nicht automatisch alle rechtlichen Fragen des Einzelfalls.
Quellen: Mietspiegel Pulheim, Stand April 2024 und Dokumentation zum Mietspiegel Pulheim 2024.
Die Informationen auf unserer Website dienen ausschließlich zu Informationszwecken. Sie ersetzen keine rechtliche Beratung, die auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten ist. Bitte beachten Sie auch, dass sich die Rechtslage durch neue Gesetze und Urteile jederzeit ändern kann.
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