Mietspiegelrechner Neustadt an der Weinstraße

Mietspiegel Neustadt an der Weinstraße 2025: Wie grenzen Punkte die Spanne ein?

Der Mietspiegel Neustadt an der Weinstraße 2025 verbindet Tabellenwerte mit einer Punktehilfe. Wohnfläche und Baualter liefern Mittelwert, Unterwert und Oberwert. Der Saldo wohnwertmindernder und wohnwerterhöhender Merkmale bestimmt anschließend, welcher Abschnitt dieser Spanne zur Wohnung passt.

Ist der Neustädter Mietspiegel qualifiziert?

Nein, die Fortschreibung ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Die Stadt hat die Ausgabe 2023 anhand des Verbraucherpreisindex zum 1. Mai 2025 fortgeschrieben. Sie gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum zwischen 25 und 150 Quadratmetern im Stadtgebiet.

Ausgeschlossen sind unter anderem geförderter Wohnraum, überwiegend gewerblich genutzte Einheiten, bestimmte Heime, Untermietverhältnisse, möblierter Wohnraum sowie an eine Beschäftigung gebundene Dienst- und Werkswohnungen. Die Zahlen beziehen sich auf die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten, Garage, Stellplatz und besondere Zuschläge.

Wie ist die Mietspiegeltabelle aufgebaut?

Drei Größenklassen werden mit sieben Baualtersklassen kombiniert. Die Quelle veröffentlicht 17 Tabellenfelder; vier Kombinationen für 25 bis 50 Quadratmeter bleiben wegen zu kleiner Fallzahlen leer. Zwei Felder für große ältere Wohnungen sind wegen nur 10 bis 29 Fällen ausdrücklich eingeschränkt aussagekräftig.

Bei einer vollständigen Kernsanierung ersetzt deren Jahr das ursprüngliche Baujahr. Dafür müssen alle erforderlichen Maßnahmen einen neuwertigen Zustand schaffen, einschließlich Elektroinstallationen, Wasserleitungen, Böden, Fenstern und Dämmungen. Einzelne Modernisierungen reichen für diesen Wechsel nicht aus.

Welche Wirkung hat die Wohnwertsumme?

Die Orientierungshilfe enthält 41 bezifferte Merkmale zu Gebäude, Wohnung, Ausstattung, Modernisierung, Energie und Wohnumfeld. Ein Saldo von minus 4 bis plus 4 führt zum Mittelwert. Bei minus 5 bis minus 9 gilt die obere Hälfte zwischen Unterwert und Mittelwert; bei höchstens minus 10 die untere Hälfte. Entsprechend teilen plus 5 bis plus 9 und mindestens plus 10 den Bereich oberhalb des Mittelwerts.

Modernisierungen folgen dabei eigenen Grenzen. Von fünf nach 1990 ausgeführten Maßnahmen zählen höchstens drei Punkte. Drei weitere Maßnahmen nach 2010 sind davon getrennt. Was bereits für eine Kernsanierung angesetzt wurde, darf nicht nochmals als Merkmal zählen.

Wie funktioniert die Spanneneingrenzung im Beispiel?

Für 90 Quadratmeter und Baujahr 1905 nennt die Tabelle 7,55 Euro als Mittelwert sowie 6,14 bis 9,06 Euro als Zweidrittelspanne. Fünf positive Punkte führen in die untere Hälfte oberhalb des Mittelwerts. Der maßgebliche Abschnitt reicht damit von 7,55 bis 8,31 Euro je Quadratmeter, monatlich von 679,50 bis 747,90 Euro.

Diese Eingrenzung begründet die Orientierung innerhalb des Tabellenfelds. Sie erklärt aber nicht automatisch jede Vertragsmiete im Abschnitt für zulässig. Auch Werte außerhalb eines Abschnitts sind anhand des Einzelfalls und der rechtlichen Voraussetzungen zu bewerten.

Quelle: Einfacher Mietspiegel der Stadt Neustadt an der Weinstraße, Fortschreibung 2025.