Herner Mietspiegelrechner
Qualifizierter Mietspiegel 2025 für nicht preisgebundene Wohnungen in der Stadt Herne · gültig ab 01.01.2025 (Laufzeit bis 31.12.2026)
1. Wohnung
Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung der Wohnung; auch bei modernisierten Wohnungen richtet sich die Zuordnung nach dem ursprünglichen Baujahr. Nur eine Kernsanierung rechtfertigt die Einordnung in den Baualtersbereich des Jahres, in dem die Maßnahme fertiggestellt wurde (Abschnitt 3.1 des Mietspiegels).
2. Wohnlage
Die Basiswerte gelten für Wohnungen der Wohnlage 1; für die Lagen 2 und 3 gibt es Zuschläge (Tabelle 9 des Mietspiegels). Geben Sie Straße und Hausnummer an, um die Wohnlage automatisch aus dem adressgenauen Wohnlagenverzeichnis (Abschnitt 9) zu ermitteln – oder wählen Sie die Wohnlage manuell. Grundsätzlich ist im Herner Stadtgebiet von Wohnlage 1 auszugehen; nur Gebäude der Wohnlagen 2 und 3 sind im Verzeichnis aufgeführt.
3. Art der Wohnung bzw. des Gebäudes
Zu- und Abschläge nach Tabelle 2 des Mietspiegels. Der Mietspiegel gilt für Wohnungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser als Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser (nicht für freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser).
4. Ausstattung und Beschaffenheit
Die Basiswerte beziehen sich auf eine Referenzwohnung (Abschnitt 3.2 des Mietspiegels): abgeschlossene Wohnung mit Etagenheizung, Badezimmer mit Warmwasser (Badewanne und/oder Dusche) und WC, isolierverglasten Fenstern, ohne Oberboden und ohne Balkon/Loggia. Abweichungen werden über die folgenden Zu- und Abschläge berücksichtigt (Tabellen 3 bis 7). Ausstattungsmerkmale sind nur zu berücksichtigen, wenn sie vom Vermieter eingebracht wurden.
5. Modernisierungsmaßnahmen
Zuschläge nur für Gebäude mit Baujahr vor 1985 (Tabelle 8 des Mietspiegels). Modernisierungen sind nur zu berücksichtigen, wenn sie vom Vermieter durchgeführt wurden. Bei Baujahr ab 1985 werden die folgenden Angaben nicht angerechnet.
Ergebnis: ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete)
Hinweise: Der Rechner ermittelt die Nettokaltmiete ohne Heiz- und Betriebskosten nach dem Berechnungsschema des Mietspiegels (Abschnitt 8): Basismiete nach Baualter und Wohnungsgröße (Tabelle 1) zuzüglich der Summe aller Zu- und Abschläge (Tabellen 2 bis 9). Die angegebene Spanne (Zwei-Drittel-Spanne) reicht von −13,4 % bis +13,8 % des ermittelten Werts; Mietpreise innerhalb dieser Spanne gelten noch als ortsüblich. Das Vorliegen einzelner Sondermerkmale rechtfertigt nicht das Ausschöpfen der gesamten Spanne.
Weitere Merkmale ohne quantifizierten Zu-/Abschlag können nach den Umständen des Einzelfalls innerhalb der Mietspanne berücksichtigt werden (Abschnitt 7), u. a.: Erdgeschosslage (Abschlag), Doppelhaushälfte oder Reihenendhaus mit Baujahr bis 1969 (Abschlag), zusätzliches Gäste-WC, Tageslichtbad, einbruchhemmende Wohnungstür (RC 2), Fußbodenheizung, Terrasse/Dachterrasse mit Garten zur alleinigen Nutzung, Baderneuerung ab 2012 sowie Außenwanddämmung 2009–2015 (jeweils bei Baujahr vor 1985). Kein Einfluss besteht laut Mietspiegel u. a. für Untergeschosslage, elektrische Rollläden, Fernwärme, Wärmepumpe, Einzelöfen, Garten zur alleinigen Nutzung und barrierefreien Zugang.
Der Mietspiegel gilt für Wohnungen von 19 m² bis 152 m² Wohnfläche in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser als Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser. Er enthält keine Angaben zu freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Penthousewohnungen, Wohnungen im Staffelgeschoss und Wohnungen ohne Bad und/oder WC; Wohnungen ab Baujahr 2022 sind nicht Teil des Mietspiegels. Bei Hausnummern mit Buchstabenzusatz (z. B. 17b) ordnet der Rechner die Wohnlage anhand der Nummer ohne Zusatz zu. Alle Angaben ohne Gewähr; Quelle: Qualifizierter Mietspiegel 2025 für nicht preisgebundene Wohnungen in der Stadt Herne (§ 558d BGB), gültig ab 01.01.2025, Laufzeit bis 31.12.2026.
Mietspiegel Herne 2025: Wie wird aus der Basismiete eine Vergleichsmiete?
Der Mietspiegel Herne 2025 verbindet eine Basismiete nach Wohnfläche und Baujahr mit festen Eurobeträgen für Wohnung, Ausstattung, Modernisierung und Lage. Der Rechner oben addiert oder subtrahiert diese Beträge und berechnet anschließend die asymmetrische Zwei-Drittel-Spanne.
Wie lange gilt der Herner Mietspiegel?
Die Ausgabe ist ein qualifizierter Regressionsmietspiegel nach § 558d BGB. Sie gilt vom 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026 und beruht auf einer repräsentativen Erhebung mit Stand 1. Januar 2024. Stadt und beteiligte Interessenverbände haben das wissenschaftlich erstellte Werk anerkannt.
Erfasst sind Wohnungen von 19 bis 152 Quadratmetern in Gebäuden ab drei Einheiten sowie Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Penthouse- und Staffelgeschosswohnungen oder Wohnungen ohne Bad beziehungsweise WC enthält der Mietspiegel keine unmittelbaren Werte. Dort können die Beträge laut Broschüre allenfalls als Orientierung dienen. Ausgewiesen wird stets die Nettokaltmiete ohne Heiz- und Betriebskosten.
Wie wird die Basismiete bestimmt?
Neun Baualtersklassen reichen von „bis 1907“ bis „2015 bis 2021“. Acht Größenklassen unterscheiden sehr kleine Wohnungen unter 30 Quadratmetern bis zu Einheiten ab 130 Quadratmetern. Wohnungen ab Baujahr 2022 sind nicht Bestandteil der Tabelle. Die Referenzwohnung besitzt unter anderem Etagenheizung und Isolierverglasung, aber keinen Oberboden und keinen Balkon; sie liegt in Wohnlage 1.
Welche Merkmale verändern den Wert?
Die Beträge werden direkt in Euro pro Quadratmeter verrechnet. Beispiele sind plus 0,94 Euro für hochwertigen Boden, plus 0,51 Euro für eine Terrasse, plus 0,11 Euro für Zentralheizung oder minus 0,17 Euro für ein gewerbliches Wärmeliefermodell. Gebäudetypen wirken abhängig vom Baujahr unterschiedlich.
Modernisierungszuschläge gelten nur für Gebäude vor 1985. Bewertet werden genau bezeichnete Zeiträume für Heizung, Fenster, Dach, Außenwände, Elektroinstallation und Grundriss. Die Wohnlage bringt in Lage 2 zusätzlich 0,07 Euro, in Lage 3 zusätzlich 0,28 Euro. Das veröffentlichte Straßenverzeichnis ermöglicht die adressbezogene Einstufung.
Was zeigt das amtliche Berechnungsbeispiel?
Für 57 Quadratmeter, Baujahr 1955, offene Küche, Zentralheizung, Balkon und Wohnlage 2 summieren sich 0,47 Euro Zuschlag. Aus 5,55 Euro Basismiete werden 6,02 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 343,14 Euro monatlich.
Wie funktioniert die asymmetrische Spanne?
Die Untergrenze liegt 13,4 Prozent unter, die Obergrenze 13,8 Prozent über dem berechneten Mittelwert. Im Beispiel sind das 5,21 bis 6,85 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne kann nicht bereits bewertete Qualitäts- und Mikrolagenunterschiede auffangen. Selbst zahlreiche zusätzliche Merkmale rechtfertigen aber nicht automatisch ihr vollständiges Ausschöpfen. Ebenso entscheidet die Spanne allein nicht über die rechtliche Zulässigkeit der Miete.
Quelle: Qualifizierter Mietspiegel 2025 für nicht preisgebundene Wohnungen in Herne.
Die Informationen auf unserer Website dienen ausschließlich zu Informationszwecken. Sie ersetzen keine rechtliche Beratung, die auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten ist. Bitte beachten Sie auch, dass sich die Rechtslage durch neue Gesetze und Urteile jederzeit ändern kann.
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