WEG: Wenn Eigentümer eigenmächtig durch die Kellerdecke bohren

Der Fall: Badsanierung mit Folgen

Ein Wohnungseigentümer ließ im Zuge seiner Badsanierung neue Abwasserrohre verlegen. Dafür bohrte ein Handwerker drei Kernbohrungen von jeweils 15 bis 20 Zentimetern Durchmesser durch den Fußboden seiner Erdgeschosswohnung – direkt in den darunterliegenden Kellerraum einer anderen Eigentümerin. Durch diese Löcher führte er die neuen Abwasserleitungen und schloss sie im fremden Kellerräume an das bestehende Abwassersystem an.

Einen Beschluss der Eigentümerversammlung hatte er dafür vorher nicht eingeholt. Als er die Maßnahme nachträglich genehmigen lassen wollte, lehnte die Eigentümerversammlung dies ab – gleich zweimal. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschloss stattdessen, den Eigentümer gerichtlich auf Rückbau in Anspruch zu nehmen.

Worüber die Parteien stritten

Der beklagte Eigentümer verteidigte sich auf mehreren Ebenen. Erstens bestritt er überhaupt eine relevante Beeinträchtigung: Die Bohrungen seien fachgerecht und brandschutzkonform ausgeführt worden, ein Rückbau bringe der Gemeinschaft keinerlei Nutzen, ihm selbst aber erheblichen Schaden – schließlich müsste er sein gesamtes Bad wieder öffnen.

Zweitens argumentierte er, die Klage sei gar nicht Sache der Gemeinschaft, sondern allenfalls der einzelnen Eigentümerin des betroffenen Kellerraums. Drittens berief er sich auf Treu und Glauben: Da Leitungen ohnehin irgendwo verlaufen müssten, hätte er sowieso einen Anspruch auf nachträgliche Genehmigung gehabt – ein Rückbau sei ihm daher nicht zumutbar.

Die Gemeinschaft hielt dem entgegen, dass es genau auf diese vorherige Zustimmung ankomme. Ohne Gestattungsbeschluss dürfe niemand eigenmächtig ins Gemeinschaftseigentum eingreifen, unabhängig davon, ob die Maßnahme handwerklich sauber ausgeführt wurde.

Die Entscheidung: Rückbau ist geschuldet

Das Amtsgericht Hamburg gab der Gemeinschaft vollumfänglich recht. Der Beklagte muss die drei Kernbohrungen sowie die verlegten Abwasserleitungen zurückbauen und die Löcher fachgerecht verschließen. Zusätzlich muss er die vorgerichtlichen Anwaltskosten der Gemeinschaft erstatten.

Warum die Bohrungen eine bauliche Veränderung waren

Zunächst stellte das Gericht klar, dass es sich bei den drei Durchbohrungen um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG handelt. Entscheidend ist dabei nicht die handwerkliche Qualität der Ausführung, sondern dass dauerhaft in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingegriffen wurde: Gebäudeteile wurden verändert, neue Leitungen geschaffen, der ursprüngliche bauliche Zustand nach Fertigstellung des Hauses verlassen. Das geht über die bloße Instandhaltung hinaus und hätte vorab einen zustimmenden Beschluss der Eigentümer erfordert.

Wer darf gegen unerlaubte Eingriffe klagen?

Auf den Einwand, allenfalls die betroffene Sondereigentümerin des Kellerraums sei klagebefugt, ging das Gericht ausführlich ein. Es stellte klar: Allein die Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, gegen einen nicht legitimierten Eingriff in das Gemeinschaftseigentum vorzugehen. Dass daneben – gewissermaßen als Nebeneffekt – auch die einzelne Eigentümerin des Kellerraums eigene Ansprüche gegen den Verursacher haben könnte, ändert daran nichts. Die Klagebefugnis der Gemeinschaft besteht unabhängig davon.

Kein Ausweg über einen nachträglichen Genehmigungsanspruch

Der wohl wichtigste Teil der Entscheidung betrifft die Frage, ob sich der Beklagte auf einen Anspruch auf nachträgliche Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG berufen kann, um den Rückbau abzuwenden. Das Gericht verneinte dies unter Verweis auf aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 21.03.2025, Az. V ZR 1/24): Wer eine bauliche Veränderung ohne den erforderlichen Beschluss vornimmt, kann dem Beseitigungsanspruch nicht entgegenhalten, dass ihm eigentlich ein Gestattungsanspruch zugestanden hätte.

„Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung […] ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch […] nicht gem. § 242 BGB entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch nach § 20 III WEG besteht."

Damit bestätigte das Gericht, dass die vorherige Befassung der Gemeinschaft mit einer geplanten Maßnahme keine reine Formalie ist. Wer vor vollendete Tatsachen stellt, kann sich später nicht darauf berufen, dass die Maßnahme ohnehin hätte genehmigt werden müssen. Eine Ausnahme lässt der BGH lediglich für echte Bagatellfälle zu, etwa einzelne Dübellöcher im eigenen Sondereigentumsbereich. Drei Kernbohrungen mit Anschluss an fremde Abwasserleitungen im Keller eines anderen Eigentümers stufte das Amtsgericht ausdrücklich nicht als solchen Bagatellfall ein.

Hohe Rückbaukosten allein reichen nicht

Auch der Verweis auf die hohen Kosten des Rückbaus half dem Beklagten nicht weiter. Das Gericht betonte, dass ein Verstoß gegen Treu und Glauben nicht bereits dann vorliegt, wenn die Beseitigung eines rechtswidrigen Zustands teuer ist und der Miteigentümer die Veränderung eigenmächtig vorgenommen hat. Der wirtschaftliche Nachteil eines erneuten Badumbaus hat seine Ursache allein darin, dass der Beklagte die Gemeinschaft vorher nicht beteiligt hat – ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der klagenden Gemeinschaft war darin nicht zu erkennen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Eigentümer sollten Sie vor jedem Eingriff in das Gemeinschaftseigentum – dazu zählen auch Kellerdecken, tragende Wände oder gemeinschaftliche Leitungen – zwingend einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung einholen. Das gilt selbst dann, wenn die geplante Maßnahme technisch einwandfrei ausgeführt wird und niemanden erkennbar beeinträchtigt. Wer eigenmächtig handelt, trägt später das volle Risiko eines Rückbaus – und kann sich nicht darauf zurückziehen, dass ihm die Zustimmung ohnehin zugestanden hätte.

Als Wohnungseigentümergemeinschaft zeigt das Urteil, dass Sie unerlaubte bauliche Eingriffe konsequent durchsetzen können, auch wenn formal „nur" das Sondereigentum eines einzelnen Miteigentümers unmittelbar betroffen ist. Die Durchsetzung eines Rückbauanspruchs entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG – ein eigenmächtig handelnder Eigentümer kann sich nicht darauf berufen, ein Verzicht auf den Rückbau läge im wohlverstandenen Interesse der Gemeinschaft.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Kernbohrungen durch Kellerdecke oder Boden zur Verlegung neuer Leitungen sind eine bauliche Veränderung und bedürfen vorab eines zustimmenden Beschlusses.
• Allein die Gemeinschaft ist berechtigt, gegen unerlaubte Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vorzugehen – auch wenn zusätzlich einzelne Sondereigentümer betroffen sind.
• Ein nachträglicher Anspruch auf Gestattung schützt nicht vor dem Beseitigungsanspruch, wenn die Maßnahme ohne vorherigen Beschluss durchgeführt wurde.
• Hohe Kosten des Rückbaus begründen für sich genommen keinen Verstoß gegen Treu und Glauben, wenn der Eigentümer eigenmächtig gehandelt hat.
• Bagatellfälle wie einzelne Dübellöcher im eigenen Sondereigentumsbereich bleiben von dieser strengen Linie ausgenommen.

Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 04.02.2026, Az. 9 C 254/24