Wasserschaden im Haus: Wann Eigentümer den Zutritt zu ihrer Wohnung dulden müssen

Tropfendes Wasser im Keller: Wo liegt die Ursache?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz WEG – aus elf Einheiten in Berlin steht vor einem hartnäckigen Problem. Seit Anfang Oktober 2025 tropft Wasser von der Kellerdecke unterhalb einer Erdgeschosswohnung. Auch die Trockenbauwand im dortigen Bad ist feucht. Seit November 2025 läuft zusätzlich Wasser unter dem Schlafzimmer dieser Einheit herunter.

Die Hausverwaltung reagiert sofort. Sie beauftragt eine Sanitärfirma mit der Ursachenforschung. Die Handwerker öffnen Revisionsschächte, spülen Leitungen und untersuchen mehrere Wohnungen im Haus. Eine Einheit bleibt ihnen jedoch verschlossen: die Wohnung im ersten Obergeschoss. Sie gehört einem Ehepaar als Sondereigentum und ist vermietet. Der Mieter verweigert den Handwerkern wiederholt den Zutritt.

Eine auf Leckortung spezialisierte Firma engt die Ursache weiter ein. Mit Farbmittel weist sie nach: Der Wasseraustritt liegt zwischen dem Boden im zweiten Obergeschoss und der Kellerdecke im Erdgeschoss. Für eine genaue Lokalisierung muss die Firma in die Wohnung im ersten Obergeschoss. Auch dieser Versuch scheitert am Widerstand des Mieters. Selbst anwaltliche Aufforderungen der Gemeinschaft ändern daran nichts.

Muss die Gemeinschaft erst gegen den Mieter klagen?

Die Hausverwaltung beauftragt daraufhin einen Rechtsanwalt, ohne zuvor einen Beschluss der Eigentümerversammlung einzuholen. Die Gemeinschaft erwirkt eine einstweilige Verfügung: Die Eigentümer sollen den Zutritt dulden, andernfalls droht ein Ordnungsgeld bis 250.000 Euro. Die Sondereigentümer legen Widerspruch ein.

Ihre Argumente reichen von vermeintlich altbekanntem Schaden bis zu formalen Einwänden. Der Schaden sei schon seit April 2024 gemeldet, ein weiterer Zutritt ändere daran nichts. Niemand habe konkrete Termine mit ihrem Mieter abgestimmt. Ihr Mieter sei zudem Ingenieur für Gebäudetechnik und könne die Untersuchung selbst durchführen. Weil die Wohnung vermietet sei, könnten sie ohnehin keinen Zugang gewähren, eine Dringlichkeit bestehe daher nicht. Es handele sich außerdem nur um „geringe Wassermengen". Aus ihrer Sicht hätte die Gemeinschaft zunächst gegen den Mieter selbst auf Duldung klagen müssen, statt sie als Eigentümer in die Pflicht zu nehmen.

Die Gemeinschaft hält dagegen: Sämtliche Untersuchungsberichte der letzten Wochen belegen übereinstimmend, dass der Wasseraustritt aus dem Bereich der betroffenen Wohnung stammt. Ohne Zutritt lässt sich die Ursache weder eingrenzen noch beseitigen. Und je länger das Wasser unkontrolliert läuft, desto größer wird der Schaden am Gemeinschaftseigentum.

Das Amtsgericht bestätigt: Der Zutritt ist Pflicht

Das Amtsgericht Berlin-Mitte weist den Widerspruch zurück und bestätigt die einstweilige Verfügung. Grundlage ist § 14 WEG: Danach muss jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums dulden, wenn ihm daraus kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Genau das sieht das Gericht hier gegeben, weil die Ursachenforschung als Notmaßnahme zur Beendigung des Wasseraustritts erforderlich ist.

„Ein Wohnungseigentümer hat das Betreten seines Sondereigentums zum Zwecke der Lokalisierung und ggf. Beendigung des Wasseraustritts als Notmaßnahme zu dulden."

Bei der Abwägung berücksichtigt das Gericht die grundrechtlich geschützte Unverletzlichkeit der Wohnung der Sondereigentümer. Dem steht jedoch entgegen, dass sowohl fremdes Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum dauerhaft beschädigt wird, solange die Ursache unbekannt bleibt. Die Lokalisierung schützt letztlich auch den Miteigentumsanteil der Sondereigentümer selbst. Zusätzlich fällt ins Gewicht, dass die Gemeinschaft zuvor zahlreiche mildere Wege ausgeschöpft hat, um ohne Betreten der Wohnung auszukommen.

Auch das Argument der Vermietung lässt das Gericht nicht gelten. Wer seine Wohnung vermietet, bleibt trotzdem zur Duldung verpflichtet. Er muss dann jede ihm zumutbare Maßnahme ergreifen, damit auch sein Mieter den Zutritt gewährt und die Arbeiten duldet. Deshalb verpflichtet das Gericht die Eigentümer nicht nur zur eigenen Duldung, sondern zusätzlich dazu, geeignete Maßnahmen gegenüber ihrem Mieter zu ergreifen.

Auch verfahrensrechtlich bestätigt das Gericht die Gemeinschaft in vollem Umfang. Die Beauftragung des Rechtsanwalts durch den Verwalter war wirksam, ein vorheriger Beschluss der Eigentümerversammlung war dafür nicht nötig – die Vertretungsmacht ergibt sich unmittelbar aus § 9b WEG. Und die Eilbedürftigkeit nach § 940 ZPO war gegeben, weil ein andauernder, täglicher Wasseraustritt ein Zuwarten bis zu einem regulären Hauptsacheverfahren unzumutbar macht. Ein zusätzliches Sachverständigengutachten hält das Gericht dafür nicht für erforderlich. Lediglich den Antrag auf zwangsweises Öffnen der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher und die sofortige Festsetzung eines Zwangsgeldes weist es zurück – dafür ist es noch zu früh. Die Kosten des Verfahrens tragen die unterlegenen Sondereigentümer.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Sind Sie Eigentümer einer vermieteten Wohnung, hilft Ihnen der Verweis auf das Mietverhältnis bei einem Wasserschaden nicht weiter. Sie müssen aktiv auf Ihren Mieter einwirken, damit dieser Handwerkern und der Hausverwaltung Zutritt gewährt. Verweigern Sie oder Ihr Mieter dies dauerhaft, riskieren Sie ein gerichtliches Eilverfahren – mit Ordnungsgeld oder sogar Ordnungshaft als Konsequenz. Kooperieren Sie frühzeitig, das erspart Ihnen Kosten und Ärger.

Sind Sie Verwalter, dürfen Sie bei einem akuten Wasserschaden sofort Handwerker beauftragen, ohne vorher einen Beschluss der Eigentümerversammlung einzuholen. Dokumentieren Sie jeden Untersuchungsschritt sorgfältig – im Streitfall sind genau diese Berichte entscheidend dafür, ob ein Zutrittsrecht durchsetzbar ist. Verweigert ein Eigentümer dauerhaft den Zutritt, steht Ihnen mit der einstweiligen Verfügung ein schnelles Mittel zur Verfügung, statt monatelang auf ein Hauptsacheverfahren warten zu müssen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Sondereigentümer müssen das Betreten ihrer Wohnung dulden, wenn dies zur Lokalisierung oder Beseitigung eines Wasserschadens als Notmaßnahme erforderlich ist.
• Die Duldungspflicht entfällt nicht durch Vermietung. Der Eigentümer muss zumutbare Maßnahmen ergreifen, damit auch sein Mieter den Zutritt gewährt.
• Der Verwalter darf ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung einen Rechtsanwalt beauftragen, um Ansprüche der Gemeinschaft durchzusetzen.
• Auch im einstweiligen Verfahren kann ein Duldungsanspruch durchgesetzt werden, wenn ein Zuwarten wegen andauernder Schäden unzumutbar ist.
• Bei Zuwiderhandlung gegen eine gerichtlich angeordnete Duldungspflicht drohen Ordnungsgeld oder Ordnungshaft.

Quelle: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.12.2025, Az. 22 C 5056/25 EVWEG