Verkaufsabsicht verschwiegen: Muss der Vermieter vor Vertragsschluss aufklären?

Mieterin renoviert – dann wird die Wohnung verkauft

Der Fall begann mit dem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags im November 2022. Die Mieterin zog ein und investierte in Renovierungsarbeiten. Was sie nicht wusste: Die Vermieter hatten die Wohnung offenbar schon mehreren Kaufinteressenten angeboten. Die Wohnung wurde tatsächlich verkauft, und die Mieterin stand vor vollendeten Tatsachen.

Sie fühlte sich getäuscht und forderte Schadensersatz. Die Vermieter hätten sie vor Vertragsschluss über ihre Verkaufsabsicht informieren müssen. Dann hätte sie den Mietvertrag gar nicht erst unterschrieben – und sich die Kosten für Umzug und Renovierung gespart.

Wann muss ein Vermieter von sich aus informieren?

Im Mietrecht gilt ein wichtiger Grundsatz: Der Vermieter muss den Mieter aufklären, wenn er bei Vertragsschluss bereits entschlossen ist oder ernsthaft erwägt, die Wohnung selbst zu nutzen. Dann darf er keinen unbefristeten Mietvertrag anbieten, ohne auf die begrenzte Mietdauer hinzuweisen. So hat es der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen festgehalten.

Die entscheidende Frage im Stuttgarter Fall war: Gilt diese Pflicht auch, wenn der Vermieter die Wohnung nicht selbst nutzen, sondern verkaufen will? Und zwar in einem Stadium, in dem noch gar kein konkreter Käufer feststeht?

Das Gericht sieht keine Pflichtverletzung

Das Landgericht Stuttgart beantwortete diese Frage klar: Nein. Eine bloße Verkaufsabsicht ohne konkreten Käufer begründet keine vorvertragliche Aufklärungspflicht. Die Kammer stützte sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2015. Dieser hatte damals entschieden, dass Vermieter weder eine sogenannte „Bedarfsvorschau" anstellen noch Mieter ungefragt über mögliche Eigenbedarfssituationen informieren müssen.

Eine Verkaufsabsicht ohne konkreten Kaufinteressenten stellt nach Auffassung des Gerichts lediglich einen Anhaltspunkt für einen nur möglichen künftigen Eigenbedarf dar.

Die Logik des Gerichts leuchtet ein: Solange die Wohnung nur allgemein zum Verkauf steht, ist weder absehbar, ob überhaupt ein Verkauf zustande kommt, noch ob ein Erwerber die Wohnung anschließend selbst nutzen will. Von einer konkreten Gefährdung der Mieterin konnte daher keine Rede sein.

Kein Schadensersatz – auch nicht aus anderen Gründen

Die Mieterin hatte ihren Anspruch auf verschiedene rechtliche Grundlagen gestützt. Das Gericht prüfte jede einzelne – und wies sie alle zurück.

Einen Schadensersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung – juristisch als culpa in contrahendo bekannt – lehnte das Gericht ab, weil es schlicht an einer Pflichtverletzung fehlte. Auch ein Anspruch wegen sittenwidriger Schädigung nach § 826 BGB kam nicht in Betracht. Wer keine Pflicht zur Offenbarung hat, handelt auch nicht sittenwidrig, wenn er schweigt.

Ebenso scheiterten die Ansprüche der Mieterin wegen der durchgeführten Renovierungsarbeiten. Für einen Aufwendungsersatz nach dem Baukostenzuschussgesetz oder § 547 BGB fehlte eine vertragliche Verpflichtung zur Vornahme der Arbeiten. Die Mieterin hatte auf eigene Faust renoviert, ohne dass dies im Mietvertrag vereinbart war. Auch eine Geschäftsführung ohne Auftrag – also die Idee, die Mieterin habe die Renovierung auch im Interesse des Vermieters durchgeführt – überzeugte das Gericht nicht. Wer die eigene Wohnung verschönert, handelt in erster Linie für sich selbst.

Wann wäre die Lage anders gewesen?

Das Gericht machte deutlich, wo die Grenze verläuft. Anders läge der Fall, wenn die Vermieter auf eine ausdrückliche Nachfrage der Mieterin zur Verkaufsabsicht vorsätzlich falsche Angaben gemacht hätten. Wer auf direkte Frage die Unwahrheit sagt und damit den Eindruck eines langfristigen Mietverhältnisses erweckt, haftet selbstverständlich. Genau das war aber hier weder vorgetragen noch ersichtlich.

Das Gericht verwies in diesem Zusammenhang auf eine ältere Entscheidung des OLG Hamm. Dort hatten Vermieter auf ausdrückliche Nachfrage eine bestehende Verkaufsabsicht verneint. Das ist eine ganz andere Qualität als bloßes Schweigen über eine noch vage Verkaufsidee.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter heißt das: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass der Vermieter Sie von sich aus über mögliche Verkaufspläne informiert. Fragen Sie vor Vertragsschluss aktiv nach, ob ein Verkauf der Wohnung geplant oder in Erwägung gezogen wird. Am besten halten Sie die Antwort schriftlich fest. Denn bei bewusst falschen Angaben auf eine solche Nachfrage stehen Ihre Chancen auf Schadensersatz deutlich besser.

Bevor Sie größere Investitionen in eine Mietwohnung tätigen – etwa eine aufwendige Renovierung – sollten Sie die Rahmenbedingungen kennen. Vereinbaren Sie im Idealfall eine vertragliche Regelung zum Aufwendungsersatz, falls das Mietverhältnis vorzeitig endet. Ohne eine solche Vereinbarung gucken Sie im Zweifel in die Röhre.

Als Vermieter dürfen Sie aufatmen: Die Entscheidung bestätigt, dass eine bloße, noch nicht konkretisierte Verkaufsabsicht Sie nicht zur ungefragten Offenbarung zwingt. Aber Vorsicht: Machen Sie auf Nachfrage keine falschen Angaben. Das kann schnell teuer werden. Und wenn Sie bereits einen konkreten Kaufinteressenten haben, verschiebt sich die Grenze möglicherweise zu Ihren Ungunsten.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine allgemeine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags besteht nicht, solange sich diese noch nicht auf einen konkreten Käufer konkretisiert hat.
• Der Vermieter muss keine „Bedarfsvorschau" anstellen und den Mieter nicht ungefragt über mögliche künftige Entwicklungen informieren.
• Macht der Vermieter auf Nachfrage vorsätzlich falsche Angaben über ihm bekannte Tatsachen, haftet er auf Schadensersatz.
• Renovierungskosten kann der Mieter nur dann vom Vermieter zurückverlangen, wenn eine vertragliche Vereinbarung über die Investitionen besteht.
• Bei einem Eigentümerwechsel gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" – der bestehende Mietvertrag bleibt wirksam.

Quelle: LG Stuttgart, Beschluss vom 09.02.2026, Az. 13 S 67/25