Vermüllte Wohnung: Darf der Vermieter deshalb kündigen?

Der Fall: Jahrelanger Mieter verliert seine Wohnung

Ein Mieter bewohnte seit über zwanzig Jahren seine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Zuvor hatte er bereits seit Mitte der 1980er Jahre eine andere Wohnung im selben Gebäude gemietet. Insgesamt lebte er also seit rund vierzig Jahren in diesem Haus. Die Vermieterin war ein kommunales Wohnungsunternehmen, das mehrheitlich der Stadt gehörte. Der Mietvertrag enthielt eine besondere Klausel, wonach die Vermieterin nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen durfte, wenn gewichtige berechtigte Interessen dies notwendig machten.

Im Frühjahr 2022 ereignete sich ein Vorfall, der zum Auslöser für die spätere Kündigung wurde. Der Mieter bereitete sich eine Mahlzeit auf einer Kochplatte in der Duschkabine zu. Dabei hörte er über Kopfhörer so laut Musik, dass er den ausgelösten Feueralarm nicht bemerkte. Die Feuerwehr musste ausrücken. Im Polizeibericht, der anlässlich des Einsatzes verfasst wurde, beschrieben die Einsatzkräfte die Wohnung als in einem katastrophalen Zustand befindlich. Allerdings waren keine weiteren Maßnahmen wie das Lüften der Wohnung oder andere Eingriffe erforderlich gewesen.

Die Vermieterin mahnte den Mieter nach diesem Vorfall zunächst ab. Wenige Wochen später kündigte sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich. Als Kündigungsgrund führte sie an, die Wohnung sei verdreckt, vermüllt und die Räume seien mit Gegenständen zugestellt.

Der Rechtsstreit durch die Instanzen

Die Vermieterin klagte vor dem Amtsgericht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht gab der Klage statt und verurteilte den Mieter zur Räumung. Nach Ansicht des Gerichts war das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung beendet worden. Der Mieter habe die Wohnung erheblich verwahrlosen lassen und sie übermäßig genutzt. Zwar konnte das Gericht keine konkrete Beschädigung der Wohnung feststellen. Jedoch sei aufgrund des vernachlässigten Zustands der Eintritt eines Schadens signifikant wahrscheinlicher als bei vertragsgerechtem Verhalten.

Der Mieter legte gegen dieses Urteil Berufung beim Landgericht ein. Doch auch das Landgericht wies die Berufung zurück. Es stellte fest, dass die Vermieterin das Mietverhältnis jedenfalls wirksam ordentlich gekündigt habe. Aus dem Mietvertrag ergebe sich die Nebenpflicht, die Mietsache mit der gebotenen Sorgfalt zu behandeln und nur im üblichen Sinne zu bewohnen und zu benutzen. Zwar sei Mietern aufgrund ihres grundrechtlich geschützten Persönlichkeitsrechts eine erhebliche Bandbreite hinsichtlich des Maßes an Ordnung und Sauberkeit zuzugestehen. Die Nutzung der Wohnung durch den Mieter verlasse jedoch den noch üblichen Rahmen.

Das Landgericht stellte fest, die Wohnung sei so zugestellt und teilweise vermüllt gewesen, dass man einige Räume gar nicht oder nur schwer habe betreten können. Es bestehe eine erhöhte Verschmutzung mit drohenden Konsequenzen für die Substanz und die hygienische Situation. Die Wohnung könne nicht mehr im erforderlichen Maß gereinigt werden, da die Flächen nicht begehbar und damit zum Putzen nicht erreichbar seien.

Die Verfassungsbeschwerde: Schutz der Persönlichkeit in den eigenen vier Wänden

Gegen das Urteil des Landgerichts legte der Mieter Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht ein. Er rügte eine Verletzung mehrerer Grundrechte, insbesondere des Eigentumsrechts und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Die Gerichte hätten bei der Auslegung der mietrechtlichen Vorschriften nicht ausreichend zwischen seinen Grundrechten und denen der Vermieterin abgewogen.

Der Mieter argumentierte, die Gerichte hätten keine erhebliche Beeinträchtigung der Mietwohnung festgestellt. Es gebe weder Feststellungen zu einer Beschädigung der Bausubstanz durch Schimmel oder Feuchtigkeit noch zu Verschmutzung, Geruch oder verdorbenen Lebensmitteln. Eine ungewöhnliche Nutzung der Wohnung begründe aber noch keinen vertragswidrigen Gebrauch. Die Wohnung sei verfassungsrechtlich als höchstpersönlicher Lebensraum geschützt. Es sei von der freien Persönlichkeitsentfaltung umfasst, wie er in seiner Wohnung seinen Besitz und sein Eigentum unterbringe.

Das Bundesverfassungsgericht gewährte dem Mieter zunächst durch eine einstweilige Anordnung vorläufigen Rechtsschutz und setzte die Vollstreckung des Räumungsurteils aus. Dies geschah zunächst für sechs Monate und wurde später um weitere sechs Monate verlängert. Zur Verfassungsbeschwerde nahmen die Vermieterin, die Stadt und auch der Bundesgerichtshof Stellung.

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts: Wichtige Grundsätze für Mieter

Das Bundesverfassungsgericht nahm die Verfassungsbeschwerde letztlich nicht zur Entscheidung an, stellte aber in seiner Begründung wichtige Grundsätze auf, die für Mieter von großer Bedeutung sind.

Das Besitzrecht des Mieters genießt Eigentumsschutz

Das Gericht betonte zunächst, dass das Besitzrecht an einer gemieteten Wohnung Eigentum im Sinne des Grundgesetzes ist und damit verfassungsrechtlich geschützt ist. Die Wohnung sei für jede Person der Mittelpunkt ihrer privaten Existenz. Das Individuum sei auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Da der Großteil der Bevölkerung nicht auf Wohneigentum zurückgreifen könne, sondern gezwungen sei, Wohnraum zu mieten, erfülle das Besitzrecht des Mieters Funktionen wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen.

Freie Gestaltung der eigenen Wohnung als Grundrecht

Die Nutzung des Eigentums soll dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten. Die Eigentumsverbürgung enthalte damit Elemente des allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Dies gelte in besonderem Maße für die Wohnnutzung, denn die Wohnung eines Menschen sei Teil seines persönlichen Lebenszuschnitts. Im Wohnen entfalte sich die Persönlichkeit des Einzelnen in privater räumlicher Sphäre.

Das Bundesverfassungsgericht stellte klar: Zum Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit von Wohnraummietern gehört grundsätzlich, die eigene Wohnung so einzurichten und so zu leben, wie sie es für richtig halten. Der vertragstreue Mieter werde daher gegen einen Verlust seiner Wohnung geschützt, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet sei. Die Wohnung als räumlicher Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung, dürfe dem Mieter nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden.

Gerichte dürfen ihre Vorstellungen nicht aufzwingen

Das Gericht warnte ausdrücklich davor, dass Fachgerichte Wohnenden die eigenverantwortliche Entscheidung darüber absprechen, wie sie ihr Wohnen gestalten wollen. Der Wunsch, eine bestimmte Wohnung auf eine bestimmte Art zu bewohnen, könne nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien gemessen werden. Er hänge vielmehr eng mit dem bisherigen Lebensweg eines Menschen, seinen Zukunftsplänen und seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammen.

In Räumungsprozessen steht das Persönlichkeitsrecht des Mieters insbesondere Entscheidungen entgegen, durch die das Mietgericht dem Mieter seine Vorstellungen von angemessenem Wohnen aufdrängt. Weder könne ein Vermieter seinen Mietern eine bestimmte Lebensform vorgeben noch könnten Fachgerichte ihre Auffassung von Wohnen als Maßstab ansetzen.

Erforderliche Abwägung zwischen Vermieter- und Mieterinteressen

Das Bundesverfassungsgericht machte deutlich, dass die Zivilgerichte bei der Auslegung und Anwendung der kündigungsrechtlichen Vorschriften neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters berücksichtigen müssen. Diese widerstreitenden Belange seien gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen.

Vor Annahme einer kündigungsrechtfertigenden Pflichtverletzung des Mieters seien einerseits das Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung und insbesondere auch die Dauer des Mietverhältnisses sowie andererseits das Eigentum des Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen.

Es ist mit dem Grundgesetz nicht vereinbar, wenn ohne Feststellungen dazu, welche konkreten Nachteile dem Vermieter aus dem Wohnverhalten des Mieters erwachsen, dessen Interessen der Vorrang gegeben wird, ohne entgegenstehende Belange des Mieters einzustellen.

Warum die Verfassungsbeschwerde dennoch scheiterte

Trotz dieser grundsätzlichen Aussagen zugunsten von Mieterrechten nahm das Bundesverfassungsgericht die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung an. Der Grund lag in der mangelhaften Begründung durch den Mieter. Er hatte nicht ausreichend dargelegt, dass das Landgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen tatsächlich grundsätzlich verkannt hatte.

Das Bundesverfassungsgericht stellte fest, dass das Landgericht zwar keine eigenen Feststellungen zur konkreten Beeinträchtigung der Wohnung getroffen habe. Es habe aber ausdrücklich auf die Feststellungen des Amtsgerichts Bezug genommen, wonach aus dem Zustand der Wohnung auf eine signifikant erhöhte Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines Schadens geschlossen werden könne. Auch habe das Landgericht ausgeführt, die Wohnung könne nicht mehr im erforderlichen Maß gereinigt werden, weil bestimmte Flächen nicht begehbar seien. Damit habe es drohende Substanzverletzungen zumindest angedeutet.

Zudem sei in den Ausführungen des Landgerichts ein beidseitiges Abwägen zumindest erkennbar gewesen. Das Landgericht habe festgestellt, dass auch unter Berücksichtigung des verfassungsrechtlich verankerten Persönlichkeitsrechts von einer vertraglichen Pflichtverletzung auszugehen sei. Der Mieter habe nicht hinreichend dargelegt, weshalb das Landgericht trotz dieser Formulierung seine Grundrechte grundsätzlich verkannt haben sollte.

Das Bundesverfassungsgericht räumte zwar ein, dass das Landgericht weitere Umstände hätte berücksichtigen müssen. Dazu gehörten die lange Mietdauer von dreiundzwanzig Jahren, die Tatsache, dass der Mieter seit vierzig Jahren im selben Haus seinen Lebensmittelpunkt hatte, sein gesundheitlicher Zustand, das mietvertraglich eingeschränkte Kündigungsrecht sowie der Umstand, dass die Vermieterin als öffentliches Unternehmen selbst wohl nicht grundrechtsberechtigt sei. Andererseits sei aber zu würdigen gewesen, dass der Mieter bereits einen Feuerwehreinsatz ausgelöst hatte und ihm in verschiedener Hinsicht unkooperatives Verhalten vorgeworfen wurde. Nach dieser Sachlage hätte es einer substantiierten Begründung bedurft, weshalb das Landgericht auch im Ergebnis einseitig den Belangen der Vermieterin gefolgt sein sollte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist für Mieter von großer Bedeutung, auch wenn die konkrete Verfassungsbeschwerde erfolglos blieb. Das Gericht hat wichtige Leitplanken für künftige Räumungsklagen aufgestellt.

Starker Schutz des Wohnens als Ausdruck der Persönlichkeit

Das Bundesverfassungsgericht macht unmissverständlich klar, dass die Art und Weise, wie jemand in seiner Wohnung lebt, grundrechtlich geschützt ist. Gerichte dürfen nicht einfach ihre eigene Vorstellung von Ordnung und Sauberkeit zum Maßstab erheben. Was für den einen unordentlich erscheint, kann für den anderen eine selbstgewählte Lebensweise sein. Diese Freiheit ist verfassungsrechtlich geschützt.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass Mieter völlig frei sind in der Nutzung ihrer Wohnung. Die Grenze liegt dort, wo konkrete Beeinträchtigungen der Mietsache oder berechtigte Interessen des Vermieters betroffen sind. Ein Vermieter muss aber darlegen und beweisen, welche konkreten Nachteile ihm durch das Wohnverhalten des Mieters entstehen.

Hohe Anforderungen an Kündigungen wegen Wohnungszustand

Vermieter können sich nicht mehr nur auf eine vermeintlich unübliche Nutzung der Wohnung berufen. Sie müssen konkret aufzeigen, inwiefern die Substanz der Wohnung gefährdet ist oder bereits beschädigt wurde. Bloße Behauptungen, die Wohnung sei vermüllt oder zugestellt, reichen nicht aus, wenn keine tatsächlichen Schäden oder konkrete Gefährdungen festgestellt werden können.

Das Bundesverfassungsgericht verlangt eine umfassende Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und den grundrechtlich geschützten Interessen des Mieters. Dabei müssen Gerichte insbesondere die Dauer des Mietverhältnisses, die Bedeutung der Wohnung für den Mieter, dessen persönliche Situation und die konkreten Auswirkungen auf das Eigentum des Vermieters in die Waagschale werfen.

Besondere Bedeutung für langjährige Mietverhältnisse

Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto stärker ist der Schutz des Mieters. Nach jahrzehntelanger Mietdauer kann die Wohnung zu einem zentralen Bestandteil des Lebensmittelpunkts geworden sein. Dies müssen Gerichte bei der Prüfung von Kündigungsgründen berücksichtigen. Ein Mieter, der seit vierzig Jahren im selben Haus lebt, kann nicht ohne weiteres vor die Tür gesetzt werden, nur weil seine Wohnungseinrichtung nicht den Vorstellungen der Vermieterin entspricht.

Praktische Hinweise für Mieter

Wenn Sie als Mieter eine Kündigung wegen des Zustands Ihrer Wohnung erhalten, sollten Sie nicht vorschnell aufgeben. Prüfen Sie kritisch, ob der Vermieter konkrete Schäden oder Gefährdungen der Wohnung darlegt. Allgemeine Vorwürfe wie Unordnung oder Vermüllung reichen möglicherweise nicht aus.

Weisen Sie auf Ihr Recht hin, die Wohnung nach Ihren eigenen Vorstellungen zu gestalten. Betonen Sie, wie lange Sie bereits in der Wohnung leben und welche Bedeutung sie für Sie hat. Machen Sie deutlich, dass keine tatsächlichen Schäden an der Bausubstanz vorliegen.

Gleichzeitig sollten Sie aber auch realistisch bleiben. Wenn tatsächlich die Gefahr von Schimmelbildung, Ungeziefer oder anderen substantiellen Beeinträchtigungen der Wohnung besteht, kann eine Kündigung gerechtfertigt sein. Auch wenn Sie durch Ihr Verhalten andere Mieter beeinträchtigen oder Sicherheitsrisiken schaffen, wie im vorliegenden Fall durch den Feuerwehreinsatz, kann dies zu Ihren Lasten ins Gewicht fallen.

Bedeutung für Vermieter

Auch für Vermieter bietet diese Entscheidung wichtige Orientierung. Eine Kündigung wegen des Wohnungszustands sollte gut vorbereitet sein. Dokumentieren Sie konkrete Schäden oder Gefährdungen durch Fotos und gegebenenfalls Sachverständigengutachten. Weisen Sie nach, welche konkreten Beeinträchtigungen Ihres Eigentums vorliegen oder unmittelbar drohen.

Vermeiden Sie pauschale Wertungen über angeblich unübliches Wohnverhalten. Stützen Sie sich stattdessen auf objektive Feststellungen zu Substanzschäden, Hygienemängeln oder Sicherheitsrisiken. Berücksichtigen Sie auch die persönliche Situation des Mieters und dessen Mietdauer in Ihrer Argumentation.

Quelle: Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 21.07.2025, Aktenzeichen 1 BvR 1428/24