Mietpreisbremse in Frankfurt unwirksam: Warum die Verlängerung gescheitert ist

Ein neuer Mietvertrag mit alter Wohnung

Die Mieterin lebte bereits vor 2024 in der streitgegenständlichen Wohnung – allerdings nur als Untermieterin einer anderen Frau, die damals Hauptmieterin war. Im Juni 2024 schloss sie dann selbst einen Mietvertrag über die Vier-Zimmer-Wohnung ab, gemeinsam mit drei weiteren Personen, die als Mithaftende unterschrieben. Die Miete lag anfangs bei einer Summe im vierstelligen Bereich und sollte sich über eine Staffelmiete jedes Jahr weiter erhöhen.

Die Vermieter argumentierten, es handle sich gar nicht um einen neuen Vertrag. Die Mieterin sei lediglich als neue Hauptmieterin in das bestehende Mietverhältnis eingetreten. Das Gericht sah das anders: Nichts im vorgelegten Mietvertrag verweist auf das vorangegangene Mietverhältnis, und die Parteien vereinbarten eine eigene Kautionszahlung. Bei einem bloßen Mieterwechsel wäre dagegen typischerweise die Kaution der Vorgängerin stehen geblieben. Für das Gericht stand damit fest: Es handelte sich um einen eigenständigen, neuen Mietvertrag – und damit unterlag er der Prüfung anhand der Mietpreisbremse.

Zu viel gezahlte Miete und Kaution als Streitpunkte

Die Mieterin verlangte einen Teil der gezahlten Miete zurück. Ihr Argument: Die ortsübliche Vergleichsmiete habe laut dem qualifizierten Frankfurter Mietspiegel bei Vertragsschluss nur eine deutlich niedrigere Miete zugelassen, als tatsächlich vereinbart wurde. Nach § 556d BGB darf die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens zehn Prozent übersteigen. Zusätzlich forderte sie einen Teil der geleisteten Mietkaution zurück, da diese ebenfalls an der gedeckelten Miete zu bemessen sei.

Die Vermieter hielten dagegen: Die zugrunde liegende Verordnung, die Frankfurt überhaupt erst zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt, sei rechtswidrig zustande gekommen.

Was das Gericht entschied

Das Amtsgericht gab der Mieterin bei der Rückzahlung teilweise recht. Für die Zeit bis Ende November 2025 bestand in Hessen unstreitig eine wirksame Rechtsverordnung, die Frankfurt zum angespannten Wohnungsmarkt erklärte. Die Miete durfte die Vergleichsmiete daher nur um zehn Prozent übersteigen. Da die tatsächlich vereinbarte Miete darüber lag, musste ein erheblicher Teil der gezahlten Miete zurückerstattet werden – ebenso wie ein Teil der Kaution, die sich nach § 551 BGB an höchstens drei Monats-Nettomieten der zulässigen Miete orientieren darf. Rechtsgrundlage für beide Ansprüche sind § 556g BGB sowie §§ 812 ff. BGB. Dass die Mieterin möglicherweise wusste, dass sie zu viel zahlt, half den Vermietern nicht: § 814 BGB findet hier ausdrücklich keine Anwendung.

Anders sah es für die Zukunft aus. Die Mieterin wollte gerichtlich feststellen lassen, dass sie ab Dezember 2025 dauerhaft nur die gedeckelte Miete schulde. Diesen Antrag wies das Gericht ab – mit einer bemerkenswerten Begründung.

Warum die Mietpreisbremse in Frankfurt ausgelaufen ist

Die ursprüngliche hessische Verordnung zur Mietpreisbremse lief am 25.11.2025 aus. Der Verordnungsgeber versuchte, sie durch eine Änderungsverordnung um ein weiteres Jahr zu verlängern. Das Gericht wertete diese Verlängerung inhaltlich als Neuerlass einer Verordnung – und damit musste sie erneut die strengen Anforderungen des § 556d BGB erfüllen. Dazu gehört ein Begründungserfordernis: Für jede einzelne Gemeinde muss dargelegt werden, aufgrund welcher Tatsachen dort ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Eine pauschale Gesamtschau reicht nicht aus.

Genau daran scheiterte die hessische Verordnung. Der Landesgesetzgeber stützte sich auf ein Gutachten aus dem Jahr 2015, das Daten bis 2019 auswertete. Ein aktuelleres Gutachten aus dem Sommer 2025 lag zwar bereits vor, wurde aber weder veröffentlicht noch zur Begründung herangezogen. Das Gericht wertete dies als Verweigerung der gesetzlich geforderten Begründung:

„Wenn neuere Daten zwar erhoben worden sind und dem Verordnungsgeber vorliegen, aber weder veröffentlicht noch zur Begründung der Mieterschutzverordnung herangezogen wird, kommt dies einer Verweigerung der gesetzlich geforderten Begründung der Verordnung gleich."

Die Konsequenz: Die Verlängerungsverordnung ist unwirksam. Die Mietpreisbremse endete in Hessen damit bereits am 25.11.2025 – Zivilgerichte dürfen und müssen eine solche Landesverordnung eigenständig auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen. Für die Miete ab Dezember 2025 gab es deshalb keine gesetzliche Deckelung mehr, weshalb der Feststellungsantrag der Mieterin abgewiesen wurde.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wohnen Sie in Frankfurt zur Miete und haben Ihren Vertrag vor Ende November 2025 abgeschlossen, lohnt sich ein Blick zurück: Für die Zeit bis zum 25.11.2025 können Sie sich weiterhin auf die Mietpreisbremse berufen, sofern Ihr Vertrag ein Neuabschluss war und keine gesetzliche Ausnahme greift – etwa bei einer möblierten Wohnung oder einem Erstbezug nach umfassender Modernisierung. Prüfen Sie dafür die für Ihre Wohnung maßgebliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels und vergleichen Sie diese mit Ihrer vereinbarten Miete.

Für Mietverhältnisse, die erst ab dem 26.11.2025 beginnen oder deren Miete sich erst ab diesem Zeitpunkt bemisst, greift die Deckelung nach diesem Urteil dagegen nicht mehr. Als Vermieter in Frankfurt können Sie sich aktuell auf diese Rechtslage berufen – sollten aber im Blick behalten, dass eine neue, ordnungsgemäß begründete Verordnung diese Lücke jederzeit wieder schließen könnte. Da es sich um ein amtsgerichtliches Urteil handelt, bleibt zudem abzuwarten, ob sich diese Einschätzung in der weiteren Rechtsprechung durchsetzt.

Prüfen Sie außerdem, ob Sie tatsächlich einen neuen Mietvertrag unterschrieben haben oder lediglich in einen bestehenden eingetreten sind. Diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob die Mietpreisbremse überhaupt zur Anwendung kommt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuabschluss eines Mietvertrags – nicht bei bloßem Eintritt in ein bestehendes Mietverhältnis.
• Eine landesrechtliche Verordnung zur Mietpreisbremse muss für jede einzelne Gemeinde einzeln begründet werden; eine pauschale Gesamtschau genügt nicht.
• Liegt aktuelles Datenmaterial vor, wird es aber nicht zur Begründung herangezogen, kann dies die gesamte Verordnung unwirksam machen.
• Zivilgerichte dürfen die Wirksamkeit einer solchen Verordnung eigenständig überprüfen und notfalls verwerfen.
• Auch die zulässige Höhe der Mietkaution richtet sich nach der gedeckelten, nicht nach der tatsächlich vereinbarten Miete.

Quelle: AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.06.2026, Az. 33029 C 130/25