Kündigung wegen Störung des Hausfriedens: Warum vage Vorwürfe nicht reichen

Worum ging es in dem Fall?

Der Vermieter hatte die Immobilie im Jahr 2022 gekauft. Die Mieterin wohnte bereits seit 2017 dort. Kurz nach dem Eigentümerwechsel häuften sich aus seiner Sicht die Probleme.

Zunächst sprach der Vermieter mehrere Abmahnungen aus – wegen mutmaßlicher Lärmbelästigung, aggressiven Verhaltens gegenüber anderen Hausbewohnern und unerlaubt abgestellten Sperrmülls. Dann kündigte er das Mietverhältnis ordentlich. Als Gründe nannte er Beschimpfungen ihm gegenüber sowie den Vorwurf, die Mieterin gehe in der Wohnung der Wohnungsprostitution nach.

Ein Jahr später legte er nach: außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung. Diesmal stützte er sich zusätzlich auf nächtlichen Besuch wechselnder männlicher Personen, die sich angeblich aggressiv gegenüber Mitmietern verhielten. Die Mieterin gab die Wohnung nicht heraus, sodass der Vermieter Räumungsklage erhob.

Sie verteidigte sich mit dem Argument, die Vorwürfe seien nicht konkret genug. Zudem sei sie psychisch erkrankt und stehe unter Betreuung – das könne erklären, warum sie gelegentlich unfreundlich reagiere.

Was waren die zentralen Streitpunkte?

Der Vermieter argumentierte, die Mieterin habe ihn und weitere Mitmieter wiederholt beschimpft und angeschrien. Ergänzend brachte er vor, die fortlaufende Ausübung des Geschlechtsverkehrs mit häufig wechselnden Partnern führe regelmäßig zu Konflikten, Tätlichkeiten und Ängsten bei anderen Hausbewohnern – und widerspreche zudem den hiesigen Wertvorstellungen.

Die Mieterin hielt dem entgegen, dass weder Zeitpunkte noch konkrete Situationen benannt worden seien. Wer sie wann auf welche Weise beschimpft haben soll, blieb im Vagen. Auch zum Vorwurf der Prostitution fehlten Angaben dazu, welche Männer sie wann als Kunden empfangen haben soll.

Schon das Amtsgericht Neuss hatte die Räumungsklage in erster Instanz abgewiesen. Der Vermieter zog daraufhin vor das Landgericht Düsseldorf.

Wie hat das Gericht entschieden?

Die Berufung blieb erfolglos. Das Landgericht Düsseldorf bestätigte: Weder die ordentliche noch die außerordentliche Kündigung haben das Mietverhältnis beendet.

Entscheidend war ein Grundsatz, der schon bei der Formulierung des Kündigungsschreibens ansetzt. Nach § 573 BGB muss der Vermieter die Gründe für sein Kündigungsinteresse im Schreiben selbst angeben – und zwar so konkret, dass der Mieter erkennen kann, worauf er sich verteidigen soll. Pauschale Formulierungen wie "mehrfach zu Störungen des Hausfriedens gekommen" oder Besucher hätten sich "problematisch und aggressiv" verhalten, genügen dafür nicht. Das Gericht stellte klar:

„Wird die Kündigung auf eine Vielzahl einzelner Vertragsverletzungen gestützt, so müssen die einzelnen Vertragsverletzungen substantiiert im Kündigungsschreiben dargelegt werden."

Zwei Kündigungsgründe waren nach diesem Maßstab bereits formell unwirksam – weder Zeit noch Ort noch die genaue Art der Vorwürfe waren erkennbar. Bei anderen Vorwürfen, etwa der einmaligen Beschimpfung nach der Konfrontation im November 2023, war die Kündigung zwar formell ausreichend begründet. Inhaltlich fehlte dem Vermieter aber der entscheidende Beleg: Ohne den ungefähren Wortlaut der angeblichen Beschimpfung ließ sich gar nicht beurteilen, ob es sich um eine hinnehmbare Meinungsäußerung oder eine gravierende Pflichtverletzung handelte.

Auch beim Vorwurf der Wohnungsprostitution reichte der Vortrag nicht aus. Der Vermieter hatte lediglich behauptet, die Mieterin empfange "ständig wechselnde" Männer, die sie von einem bekannten Treffpunkt der Straßenprostitution mitbringe. Das Landgericht machte deutlich: Ohne Angaben dazu, welche Personen wann in welchem Zeitraum aufgetreten sein sollen, konnte die Mieterin sich dagegen gar nicht wehren. Im Übrigen betonte das Gericht einen bemerkenswerten Punkt: Der Geschlechtsverkehr mit wechselnden Partnern in der Wohnung ist für sich genommen keine mietvertragliche Pflichtverletzung – solange keine konkreten Belästigungen damit einhergehen.

Auch die Behauptung, ein Besucher der Mieterin habe einen Mitmieter im Hof bedroht, trug die außerordentliche fristlose Kündigung nicht. Zwar kann ein Vermieter das Fehlverhalten von Besuchern nach § 278 BGB der Mieterin zurechnen. Doch dafür hätte der Vermieter zumindest darlegen müssen, dass es sich tatsächlich um einen Besucher der Mieterin handelte und dieser mit ihrem Einverständnis dort war. Beides blieb reine Vermutung.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter sollten Sie eine Kündigung nie auf Bauchgefühl oder pauschale Eindrücke stützen. Notieren Sie konkrete Vorfälle mit Datum, Uhrzeit und Ablauf – am besten zeitnah und schriftlich. Wenn Sie sich auf Beobachtungen von Mitmietern stützen, fragen Sie gezielt nach: Wer hat wann was gesehen oder gehört? Ohne diese Details lässt sich später vor Gericht kaum etwas beweisen, selbst wenn die Vorwürfe im Kern zutreffen sollten.

Besonders wichtig: Schon das Kündigungsschreiben selbst muss die Gründe konkret benennen. Ein späteres Nachschieben unkonkreter Vorwürfe im Prozess hilft nicht – wer wesentliche neue Gründe erst im gerichtlichen Verfahren nachliefert, kann damit unter Umständen gar nicht mehr gehört werden.

Als Mieterin oder Mieter müssen Sie sich gegen pauschale Vorwürfe nicht wehrlos fühlen. Wenn eine Kündigung lediglich mit wertenden Begriffen wie "aggressiv" oder "unangemessen" arbeitet, ohne konkrete Situationen zu benennen, fehlt es oft schon an der formellen Wirksamkeit. Lassen Sie ein Kündigungsschreiben in solchen Fällen anwaltlich prüfen, bevor Sie ausziehen oder eine Räumungsklage einfach hinnehmen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine ordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens muss Zeit, Ort und Art der Pflichtverletzung konkret benennen – pauschale oder wertende Angaben reichen nicht.
• Das Anbieten sexueller Dienstleistungen in der Mietwohnung rechtfertigt eine Kündigung nur bei substanziiertem Vortrag zu konkreten Umständen und tatsächlichen Beeinträchtigungen.
• Geschlechtsverkehr mit wechselnden Partnern in der eigenen Wohnung ist allein keine mietvertragliche Pflichtverletzung, solange keine konkreten Belästigungen hinzukommen.
• Für das Fehlverhalten von Besuchern haftet der Mieter nur, wenn Identität, Verhalten und die Zurechenbarkeit des Besuchs konkret dargelegt werden.
• Im Prozess nachgeschobene, aber im Kündigungsschreiben nicht enthaltene Gründe können eine unwirksame Kündigung nicht mehr heilen.

Quelle: LG Düsseldorf, Urteil vom 12.05.2026, Az. 23 S 78/25