Gewerberaum nicht vermietbar: Keine hohe Entschädigung

Der Ausgangspunkt: Ein jahrzehntelanges Mietverhältnis endet

In Berlin existierte seit dem Jahr 1988 ein Gewerbemietverhältnis über Ladenräume im Erdgeschoss eines Vorderhauses. Die Räumlichkeiten waren ursprünglich mit Wohnräumen verbunden, die der Mieter ebenfalls nutzte. Diese besondere Konstruktion sollte später zum Kern des juristischen Streits werden.

Die Eigentümer kündigten das Gewerbemietverhältnis im Jahr 2020 und setzten ihre Forderung auf Räumung gerichtlich durch. Zunächst verurteilte das Amtsgericht den Mieter zur Herausgabe der Ladenfläche, später bestätigte auch das Landgericht diese Entscheidung. Trotz der rechtskräftigen Urteile zog sich die tatsächliche Rückgabe der Räume bis Juni 2022 hin.

Warum dauerte die Übergabe so lange?

Die Verzögerung hatte einen besonderen Grund: Die Ladenräume und die Wohnräume waren baulich nicht voneinander getrennt. Der ursprüngliche separate Zugang zu den Wohnräumen über die Küche war bereits bei Mietbeginn verschlossen gewesen. Jahrelang musste der Mieter durch die Ladenfläche gehen, um zu seiner Wohnung zu gelangen.

Im Mai 2022 trafen sich beide Parteien vor Ort und vereinbarten eine Lösung. Der Laden sollte zurückgegeben und die Verbindung zwischen Gewerbe- und Wohnbereich verschlossen werden. Außerdem sollte der ursprüngliche Wohnungszugang wieder hergestellt werden. Doch diese Arbeiten verzögerten sich erheblich, erst im Oktober 2022 wurde die Trennwand tatsächlich eingebaut.

Die zentrale Frage: Welche Entschädigung steht den Vermietern zu?

Die Vermieter forderten eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von Oktober 2020 bis Juni 2022. Sie argumentierten, ihnen stehe die ortsübliche Miete zu, die sie deutlich höher als die vertraglich vereinbarte Miete ansetzten. Während die vertragliche Miete bei rund acht Euro pro Quadratmeter lag, kalkulierten sie mit mindestens 18 Euro pro Quadratmeter als marktüblichem Preis.

Der Mieter hingegen bestritt jeglichen Anspruch auf eine erhöhte Nutzungsentschädigung. Seine Argumentation konzentrierte sich auf einen wesentlichen Punkt: Die Ladenräume seien ohne die baulichen Veränderungen gar nicht eigenständig vermietbar gewesen. Solange die Trennung zu den Wohnräumen nicht vollzogen war, hätte kein vernünftiger Gewerbetreibender die Räume anmieten wollen.

Das Urteil: Vermietbarkeit als entscheidender Faktor

Das Gericht gab dem Mieter weitgehend Recht und sprach den Vermietern lediglich die vertraglich vereinbarte Miete für Mai und Juni 2022 zu. Die deutlich höhere ortsübliche Miete wurde abgelehnt. Die Begründung des Gerichts war klar und nachvollziehbar.

Grundsätzlich kann ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn der Mieter die Räume nicht zurückgibt. Diese Entschädigung entspricht entweder der vertraglich vereinbarten Miete oder der höheren ortsüblichen Miete.

Doch die ortsübliche Miete setzt voraus, dass ein vergleichbares Objekt auf dem Markt tatsächlich vermietbar wäre. Genau daran scheiterte der Anspruch der Vermieter. Das Gericht stellte fest, dass die Ladenräume zum Zeitpunkt der Vorenthaltung objektiv nicht vermittelbar waren.

Warum waren die Räume nicht vermietbar?

Die baulichen Besonderheiten machten eine eigenständige Vermietung unmöglich. Die Ladenräume verfügten über keinen separaten Stromzähler und keine eigene Heizung. Die vorhandenen Heizkörper wurden über den Gasbrennkessel in der Küche der Wohnräume versorgt. Es gab weder eine eigene Klingel noch eine Gegensprechanlage für den Laden.

Entscheidend war aber vor allem die ungeklärte Zugangssituation. Die hinter dem Laden gelegenen Wohnräume waren nur durch die Ladenfläche zu erreichen. Zwischen den Gewerberäumen und dem Wohnbereich befand sich lediglich ein offener Durchgang. Erst im Oktober 2022, also Monate nach der Rückgabe, wurde dort eine verschließbare Tür eingebaut.

Kein seriöser Gewerbetreibender hätte Räume angemietet, durch die jederzeit der Bewohner der dahinterliegenden Wohnung hindurchgehen muss. Diese Einschätzung des Gerichts leuchtet unmittelbar ein. Gewerbliche Nutzung erfordert eine klare räumliche Abgrenzung und einen kontrollierbaren Zugang.

Die rechtliche Einordnung

Das Gericht machte deutlich, dass die Nutzungsentschädigung nach dem Gesetz zwar grundsätzlich eine fiktive Größe ist. Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter die Räume tatsächlich vermietet hätte oder hätte vermieten können. Maßgeblich ist vielmehr, zu welchem Preis ein vergleichbares Objekt während der Zeit der Vorenthaltung theoretisch vermietbar gewesen wäre.

Doch genau hier lag das Problem: Ein vergleichbares Objekt mit denselben Mängeln wäre überhaupt nicht vermietbar gewesen. Die Vermieter hätten konkrete Vergleichsobjekte benennen müssen, um ihre Forderung nach der höheren ortsüblichen Miete zu rechtfertigen. Dies unterblieb jedoch. Stattdessen stellten sie lediglich Behauptungen über die marktübliche Miethöhe auf, ohne diese substantiiert zu belegen.

Darüber hinaus wies das Gericht darauf hin, dass selbst bei Objekten ohne direkte Vergleichbarkeit ein Sachverständigengutachten erforderlich gewesen wäre, um eine angemessene Miete zu ermitteln. Auch dies hatten die Vermieter nicht vorgelegt. Die geforderte Miethöhe erschien dem Gericht schlicht als willkürlich gewählt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung enthält wichtige Lehren sowohl für Vermieter als auch für Mieter von Gewerberäumen. Wenn Sie als Vermieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses eine erhöhte Nutzungsentschädigung durchsetzen möchten, reicht es nicht aus, einfach eine marktübliche Miete zu behaupten.

Sie müssen nachweisen können, dass die Räume in ihrem konkreten Zustand tatsächlich vermietbar wären. Dazu gehört die Benennung konkreter Vergleichsobjekte oder gegebenenfalls die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Besondere bauliche Mängel oder Abhängigkeiten, die eine Vermietung erschweren oder unmöglich machen, wirken sich unmittelbar auf die Höhe der Entschädigung aus.

Für Mieter bedeutet das Urteil, dass nicht automatisch die höchstmögliche Entschädigung zu zahlen ist. Wenn objektive Gründe gegen die Vermietbarkeit sprechen, kann dies erfolgreich vorgebracht werden. Allerdings sollten Sie als Mieter dennoch zügig nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume zurückgeben, denn mindestens die vertraglich vereinbarte Miete ist in jedem Fall geschuldet.

Die praktische Bedeutung für Gewerbemietverhältnisse

Der Fall verdeutlicht, wie wichtig die klare bauliche Trennung zwischen verschiedenen Mieteinheiten ist. Wenn Gewerbe- und Wohnräume miteinander verbunden sind oder gemeinsame Infrastruktur nutzen, kann dies erhebliche Auswirkungen auf die Vermietbarkeit haben.

Vermieter sollten bereits beim Abschluss von Mietverträgen darauf achten, dass jede Einheit eigenständig nutzbar ist. Dazu gehören separate Zugänge, eigene Strom- und Wasserzähler sowie unabhängige Heizungsanlagen. Nachträgliche bauliche Veränderungen, die verschiedene Mieteinheiten miteinander verbinden, sollten nur nach sorgfältiger rechtlicher Prüfung vorgenommen werden.

Für die Beendigung von Mietverhältnissen ist es ratsam, frühzeitig zu klären, welche baulichen Maßnahmen erforderlich sind, um die Räume wieder eigenständig vermietbar zu machen. Im vorliegenden Fall hätte eine frühere Einigung über die notwendigen Trennarbeiten möglicherweise den gesamten Rechtsstreit vermeiden können.

Das Urteil zeigt auch, dass die Parteien sich im Mai 2022 durchaus auf eine praktische Lösung verständigt hatten. Die Umsetzung dieser Vereinbarung zog sich jedoch in die Länge, was zu weiteren Komplikationen führte. Eine klare schriftliche Fixierung von Fristen und Verantwortlichkeiten hätte hier Abhilfe schaffen können.

Fazit: Vermietbarkeit bestimmt die Entschädigungshöhe

Die Berliner Richter haben mit ihrer Entscheidung klargestellt, dass die Höhe der Nutzungsentschädigung nicht losgelöst von den tatsächlichen Gegebenheiten bestimmt werden kann. Auch wenn es sich bei der ortsüblichen Miete rechtlich um eine fiktive Größe handelt, muss sie sich an der Realität des Mietmarkts orientieren.

Räume, die aufgrund baulicher Besonderheiten oder rechtlicher Hindernisse nicht vermietbar sind, können nicht mit der vollen Marktmiete angesetzt werden. Diese Erkenntnis schützt Mieter vor überzogenen Forderungen, verpflichtet aber auch Vermieter, ihre Immobilien in einem vermietbaren Zustand zu halten.

Für beide Seiten gilt: Eine sorgfältige Dokumentation der baulichen Verhältnisse und eine realistische Einschätzung der Marktsituation sind unverzichtbar. Im Streitfall müssen Vermieter ihre Forderungen konkret begründen und belegen können, während Mieter berechtigt sind, die Vermietbarkeit der Räume kritisch zu hinterfragen.

Grundsätze des Urteils

• Nutzungsentschädigung nach Mietvertragsende beträgt grundsätzlich die vertraglich vereinbarte oder höhere ortsübliche Miete
• Ortsübliche Miete setzt voraus, dass vergleichbares Objekt am Markt tatsächlich vermietbar wäre
• Vermieter muss konkrete Vergleichsobjekte benennen oder Sachverständigengutachten vorlegen, um höhere Miete zu begründen

Quelle: Landgericht Berlin, Urteil vom 22.12.2023, Aktenzeichen 2 O 51/23