Wann Mieter mehr als "besenrein" putzen müssen

Der Fall: Drei Jahre nicht geputzt kostet Kaution

Eine ehemalige Mieterin musste eine bittere Lektion lernen: Wer seine Wohnung über Jahre vernachlässigt, kann bei der Kautionsrückzahlung böse Überraschungen erleben. Das Amtsgericht Rheine entschied in einem aktuellen Urteil, dass von ursprünglich eingezahlten Kautionsgeldern nur ein Bruchteil zurückgezahlt werden muss, wenn die Wohnung in stark verschmutztem Zustand zurückgegeben wird.

Die Mieterin hatte von Oktober 2020 bis August 2023 in der Wohnung gelebt und eine Kaution hinterlegt. Nach dem Auszug verweigerte der Vermieter die vollständige Rückzahlung mit der Begründung, die Wohnung sei in einem inakzeptablen Zustand übergeben worden.

Was bedeutet "besenrein" wirklich?

Grundsätzlich müssen Mieter eine Wohnung nur besenrein zurückgeben. Dies bedeutet normalerweise, dass es ausreicht, die Wohnung auszufegen und groben Müll zu entfernen. Diese Regel gilt jedoch nicht uneingeschränkt.

Das Gericht stellte klar: Wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat, gelten höhere Anforderungen. Besondere Sorgfalt ist bei Küche und Sanitärräumen wie Bad und WC erforderlich. Diese Bereiche müssen sich in einem hygienisch gebrauchsfähigen Zustand befinden.

Reinigungsanforderungen im Detail

Die Richter definierten konkrete Mindeststandards für die Wohnungsrückgabe:

Staub und Ablagerungen müssen entfernt werden - auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken selbst. Spinnenweben haben in einer ordnungsgemäß übergebenen Wohnung nichts zu suchen.

Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt sind und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden. Ein kurzer Blick genügt den Richtern, um zu erkennen, ob die Fenster vernachlässigt wurden.

Küche und Sanitärräume benötigen besondere Aufmerksamkeit. Diese Bereiche müssen nicht nur sauber, sondern auch hygienisch einwandfrei sein. Kalkablagerungen, Schmutzschichten und Verschmutzungen sind vollständig zu beseitigen.

Der teure Unterschied zwischen Abnutzung und Beschädigung

Das Gericht machte auch deutlich, wo die Grenze zwischen normaler Abnutzung und schadensersatzpflichtiger Beschädigung verläuft. Ein zehn Zentimeter langer Kratzer an der Duschtür gilt als unsachgemäßer Gebrauch und muss vom Mieter ersetzt werden.

Dagegen erkannte das Gericht Abplatzungen an Bodenfliesen als normale Abnutzungserscheinungen an, wenn sie durch gewöhnliche Nutzung entstanden sind. Entscheidend ist, ob der Schaden durch normalen Gebrauch oder durch unsachgemäße Behandlung entstanden ist.

Die Kostenfalle: Was Mieter wirklich zahlen mussten

Im konkreten Fall summierte sich der Schaden auf beträchtliche Kosten:

Die professionelle Grundreinigung durch eine Reinigungsfirma kostete knapp 300 Euro. Hinzu kamen geschätzte Arbeitskosten für Eigenleistungen des Vermieters sowie Reparaturkosten für verschiedene Beschädigungen. Auch ausstehende Nebenkostennachzahlungen durfte der Vermieter mit der Kaution verrechnen.

Von ursprünglich hinterlegten Kautionsgeldern blieben nur etwa 300 Euro übrig - der Rest wurde für Reinigung, Reparaturen und Nebenkosten einbehalten.

Nicht alles wird anerkannt: Grenzen der Haftung

Das Gericht prüfte jeden Schadenposten genau und erkannte längst nicht alle Forderungen des Vermieters an. Behauptungen ohne ausreichende Beweise wurden abgelehnt. Auch normale Verschleißerscheinungen an 40 Jahre alten Einrichtungsgegenständen gingen nicht zu Lasten der Mieterin.

Entscheidend war die Beweislast: Der Vermieter musste nachweisen, dass die Mieterin für bestimmte Schäden verantwortlich war. Bloße Vermutungen reichten nicht aus.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dokumentieren Sie den Zustand bei Einzug gründlich. Fotografieren Sie alle Räume und halten Sie Mängel schriftlich fest. Dies schützt Sie später vor ungerechtfertigten Forderungen.

Reinigen Sie regelmäßig, besonders Bad und Küche. Warten Sie nicht bis zum Auszug - jahrelange Vernachlässigung führt zu teuren Grundreinigungen.

Melden Sie Defekte sofort dem Vermieter. Verschweigen Sie Probleme nicht bis zum Auszug, da sonst Folgeschäden entstehen können, für die Sie haftbar gemacht werden.

Lassen Sie sich die Kaution ordnungsgemäß verzinsen. Vermieter sind verpflichtet, Kautionen anzulegen und zu verzinsen. Fordern Sie entsprechende Nachweise ein.

Bei Streitigkeiten lohnt sich oft professionelle Hilfe. Auch wenn in diesem Fall die Mieterin größtenteils unterlag, führte die gerichtliche Prüfung dazu, dass viele überzogene Forderungen des Vermieters abgelehnt wurden.

Die Entscheidung zeigt: Wer seine Wohnung über Jahre vernachlässigt, riskiert erhebliche Kosten bei der Rückgabe. Andererseits können Mieter sich gegen übertriebene Forderungen wehren - das Gericht prüft jeden Einzelfall sorgfältig.

Quelle: AG Rheine, Urteil vom 12.06.2025 - 10 C 78/24