Wallbox für Mieter: Freie Wahl beim Anbieter

Der Streit um die Ladestation in der Tiefgarage

Die Elektromobilität wächst, doch was tun, wenn man sein E-Auto nicht laden kann? Ein Ehepaar in München stand genau vor diesem Problem. Sie wohnten in einem großen Wohnkomplex mit etwa 200 Wohnungen und ebenso vielen Tiefgaragenstellplätzen. Die beiden wollten sich ein Hybridfahrzeug anschaffen und benötigten dafür eine Ladestation an ihrem Stellplatz.

Das Ehepaar wandte sich an eine Fachfirma ihrer Wahl. Diese bot an, eine sogenannte Wallbox zu installieren und direkt an den Stromzähler der Wohnung anzuschließen. Die Kosten lagen bei etwa eintausendsiebenhundert Euro, ohne laufende monatliche Gebühren. Mit diesem Angebot baten die Mieter ihre Vermieterin um Zustimmung.

Die Position der Vermieterin

Die Vermieterin lehnte die Installation durch die vom Ehepaar gewählte Firma ab. Ihr Argument: Der Wohnkomplex werde über zwei Hausanschlüsse mit Strom versorgt. Pro Anschluss könnten maximal fünf bis zehn Ladestationen betrieben werden. Das bedeute, dass insgesamt höchstens zwanzig Wallboxen möglich seien. Bereits siebenundzwanzig Mietparteien hätten ihr Interesse an einer Ladestation angemeldet.

Die Vermieterin wollte daher, dass sich alle interessierten Mieter an die örtlichen Stadtwerke wenden. Nur diese könnten einen neuen Transformator errichten, neue Leitungen verlegen und Zähler installieren. Auf diese Weise könnten langfristig mehr Ladestationen entstehen als bei individuellen Lösungen.

Das Problem für die Mieter: Das Angebot der Stadtwerke war deutlich teurer. Neben den Installationskosten von etwa eintausendfünfhundert Euro sollte eine monatliche Nutzungspauschale von fünfundvierzig Euro anfallen. Auf Dauer eine erhebliche finanzielle Mehrbelastung.

Der Rechtsstreit durch die Instanzen

Die Mieter wollten sich damit nicht abfinden und klagten auf Erlaubnis zur Installation durch ihre selbst gewählte Firma. In erster Instanz gab das Amtsgericht München der Vermieterin Recht. Die Richter argumentierten, dass der Vermieter seine Mieter gleichbehandeln müsse. Eine zentrale Lösung über die Stadtwerke sei daher vorzugswürdig.

In der Berufung vor dem Landgericht München I wendete sich das Blatt jedoch zugunsten der Mieter.

Die Entscheidung des Landgerichts

Das Landgericht München I urteilte klar: Die Mieter haben einen Anspruch darauf, dass ihnen die Vermieterin die Installation der Wallbox durch die von ihnen gewählte Fachfirma erlaubt.

Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Installation einer Ladestation umfasst auch das Recht, den geeigneten Handwerker selbst auszuwählen und die konkrete Ausgestaltung des Anschlusses zu bestimmen.

Das Gericht stützte sich dabei auf die seit Dezember 2020 geltende Regelung des § 554 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Diese Vorschrift dient vorwiegend dem Interesse des Mieters. Daraus folge, dass der Mieter bauliche Veränderungen zum Laden von Elektrofahrzeugen grundsätzlich selbst durchführen darf – jedenfalls durch ein geeignetes Fachunternehmen. Dies beinhalte auch das Recht zur Auswahl dieses Unternehmens.

Warum das Kapazitätsargument nicht zog

Die Vermieterin hatte argumentiert, die begrenzte Leitungskapazität rechtfertige eine zentrale Lösung. Das Landgericht sah das anders. Im Wohnkomplex waren zum Zeitpunkt der Entscheidung erst drei Ladestationen vorhanden. Die Kapazität für weitere fünf bis zehn Stationen war also noch nicht erschöpft. Die von den Mietern gewünschte Installation war technisch problemlos möglich.

Das Gericht betonte einen wichtigen Grundsatz: Aufgrund einer unbestimmten künftigen Entwicklung, deren Eintritt noch nicht sicher ist, kann der gegenwärtige Anspruch des Mieters nicht eingeschränkt werden. Mit anderen Worten: Nur weil möglicherweise irgendwann viele Mieter Ladestationen wollen, darf man den Antrag jetzt nicht ablehnen.

Kein allgemeiner Gleichbehandlungsgrundsatz im Mietrecht

Ein zentrales Argument der Vermieterin war die Gleichbehandlung aller Mieter. Das Landgericht stellte jedoch klar: Einen allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz gibt es im Mietrecht nicht. Der Vermieter unterliegt lediglich dem Willkürverbot. Das bedeutet, er darf nicht ohne jeden sachlichen Grund unterschiedlich handeln.

Das Gericht formulierte den Grundsatz: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.

Es sei nicht willkürlich, wenn die Vermieterin nach dem Prioritätsprinzip vorgehe. Mieter, die später kommen und deren Wunsch wegen erschöpfter Kapazitäten nur über die Stadtwerke erfüllt werden kann, haben das Nachsehen. Das liegt aber an der technischen Situation, nicht an einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung.

Keine Nachteile für die Vermieterin

Das Landgericht prüfte auch, ob der Vermieterin durch die Installation Nachteile entstehen. Das verneinte es: Die Ladestation wird von einer Fachfirma errichtet. Die Kosten tragen vollständig die Mieter. Der Anschluss erfolgt über den Stromzähler der Mietwohnung, sodass die Mieter ihren Verbrauch selbst bezahlen. Die Vermieterin hat keinen wirtschaftlichen Nachteil, während die Mieter durch die günstigere Lösung erheblich profitieren.

Die rechtlichen Grundlagen

Seit dem 1. Dezember 2020 haben Mieter nach § 554 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches einen Rechtsanspruch auf bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Diese Regelung wurde durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz eingeführt.

Der Gesetzgeber wollte damit die Elektromobilität fördern. Erfasst sind nicht nur reine Elektroautos, sondern auch Hybridfahrzeuge, elektrische Zweiräder und spezielle Elektromobile für gehbehinderte Menschen.

Die Erlaubnis darf nur verweigert werden, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Diese Ausnahme greift aber nur in besonderen Fällen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter können Sie sich auf dieses Urteil berufen, wenn Sie eine Wallbox installieren möchten. Sie haben grundsätzlich das Recht, die Fachfirma selbst auszuwählen. Ihr Vermieter kann Sie nicht zwingen, einen bestimmten Anbieter zu nutzen – auch wenn dieser ein umfassenderes Konzept für das gesamte Gebäude anbietet.

Wichtig ist allerdings: Die Installation muss durch ein qualifiziertes Fachunternehmen erfolgen. Sie tragen die Kosten selbst und sollten Ihren Vermieter schriftlich um Erlaubnis bitten. Empfehlenswert ist, bereits ein konkretes Angebot einer Fachfirma beizufügen.

Vermieter sollten beachten, dass sie Anträge auf Wallbox-Installation nicht pauschal ablehnen können. Solange die technischen Kapazitäten noch nicht erschöpft sind, müssen sie die Installation dulden. Eine Verweigerung mit dem bloßen Hinweis auf künftige Kapazitätsengpässe reicht nicht aus.

Für beide Seiten gilt: Eine einvernehmliche Regelung ist immer vorzugswürdig. Im Mietvertrag oder einer gesonderten Vereinbarung können Details zur Installation, Wartung und zum Rückbau bei Auszug festgehalten werden. Der Vermieter kann auch eine zusätzliche Sicherheit für eventuelle Rückbaukosten verlangen.

Grundsätze des Urteils

• Mieter haben nach § 554 Absatz 1 BGB Anspruch auf Erlaubnis zur Installation einer Ladestation für Elektrofahrzeuge
• Das Auswahlrecht für das Fachunternehmen liegt beim Mieter, nicht beim Vermieter
• Künftige mögliche Kapazitätsengpässe rechtfertigen keine Ablehnung eines gegenwärtigen Anspruchs
• Ein allgemeiner Gleichbehandlungsgrundsatz existiert im Mietrecht nicht; es gilt das Prioritätsprinzip
• Die Kosten trägt der Mieter; der Vermieter kann eine zusätzliche Sicherheit für den Rückbau verlangen

Quelle: Landgericht München I, Urteil vom 23.06.2022, Aktenzeichen 31 S 12015/21