Verschmutzte Glasfassade: Rechtfertigt das die fristlose Kündigung im Gewerbemietvertrag?

Wenn die Fensterreinigung zum Kündigungsgrund wird

Eine Mieterin hatte in einem Berliner Bürohochhaus mehrere Etagen angemietet – befristet bis ins Jahr 2032. Das Gebäude ist vollständig von einer Glasfassade umhüllt, hinter der sich die eigentlichen Fenster verbergen. Anfang 2025 rügte die Mieterin verschmutzte Außenfenster: Staub und Vogelkot trübten den Blick. Sie forderte die Vermieterin zur Reinigung auf.

Die Vermieterin reagierte, kündigte aber zunächst nur Maßnahmen an – die Instandsetzung der Fassadenbefahranlage, eine TÜV-Abnahme, anschließend die eigentliche Reinigung. Der Mieterin ging das zu langsam. Sie mahnte ab, setzte eine Frist und sprach schließlich zwischen Mai und Juli 2025 gleich fünf außerordentliche fristlose Kündigungen aus. Bei einer davon berief sie sich zusätzlich auf eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses – den Vorwurf, dass beide Seiten einander schlicht nicht mehr trauten.

Auffällig: Bereits im März 2025 hatte die Mieterin der Vermieterin erhebliche finanzielle Schwierigkeiten offengelegt und um eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags gebeten. Die Vermieterin lehnte ab.

Ein von der Vermieterin beauftragter Sachverständiger untersuchte im Mai 2025 den Zustand der Fenster. Sein Ergebnis: Rund 85 bis 90 Prozent der Flächen zeigten einen ganz normalen Verschmutzungsgrad. Nur bei 10 bis 15 Prozent fiel die Verschmutzung deutlich stärker aus. Im Sommer 2025 ließ die Vermieterin die Fassade schließlich reinigen.

Ist verschmutztes Fensterglas ein erheblicher Mangel?

Die Vermieterin klagte auf Feststellung, dass die Kündigungen unwirksam sind und das Mietverhältnis fortbesteht. Zusätzlich verlangte sie Ersatz ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe mehrerer tausend Euro.

Die Mieterin verteidigte ihre Kündigungen mit mehreren Argumenten. Das Gebäude sei hochrepräsentativ, die Miete weit überdurchschnittlich hoch – da müsse die Fassade jederzeit makellos aussehen. Zudem beeinträchtige der Schmutz den Durchblick durch die Fenster. Hinzu kämen frühere Unzuverlässigkeiten der Vermieterin, etwa bei der Einrüstung des Eingangsbereichs oder beim Winterdienst. In der Summe sei das Vertrauensverhältnis zerstört.

Die Vermieterin hielt dagegen: Es gehöre schon gar nicht zu ihren vertraglichen Pflichten, Fenster und Fassade zu reinigen. Selbst wenn doch, fehle der gerügten Verschmutzung das Gewicht, das eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde. Aus ihrer Sicht ging es der Mieterin in Wahrheit um etwas anderes: Sie wollte sich – wegen der zuvor eingeräumten finanziellen Probleme – ohne wirtschaftliche Nachteile aus einem für sie zu teuer gewordenen Vertrag lösen. Juristisch spricht man hier von Vertragsreue: Der eigentliche Anlass der Kündigung liegt dann nicht im behaupteten Mangel, sondern im nachträglichen Bedauern über den Vertragsschluss.

Das Landgericht Berlin II: Kein Kündigungsgrund

Das Landgericht gab der Vermieterin recht: Sämtliche Kündigungen sind unwirksam, das Mietverhältnis besteht ungekündigt fort.

Ausgangspunkt ist § 543 BGB: Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der Mieterin der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein Mangel der Mietsache kann das grundsätzlich auslösen – unabhängig davon, wie schwer die Beeinträchtigung eigentlich wiegt.

Eine Ausnahme gilt aber für bloße Bagatellen. Bei rein optischen Beeinträchtigungen wie hier geht die Rechtsprechung regelmäßig von einem unerheblichen Mangel aus. Maßgeblich ist der Vertragszweck: Erfordert das Gewerbe kein repräsentatives Erscheinungsbild gegenüber Publikum, bleibt es bei der Unerheblichkeit.

Selbst bei diesem besonders repräsentativen Gebäude sah das Gericht keinen erheblichen Mangel. Ausschlaggebend waren mehrere Punkte: Die Verschmutzung war leicht erkennbar und ließ sich schnell sowie kostengünstig beseitigen. Nur ein kleiner Teil der Fenster war überhaupt stärker betroffen. Von außen – dort, wo die Fassade tatsächlich repräsentativ wirkt – blieb der Effekt kaum sichtbar, erst beim Heranzoomen der Kamera trat er zutage. Und: Bei einer großflächigen Glasfassade in einer Großstadt gehören Witterungsspuren, Staub und Vogelkot nach Auffassung des Gerichts von Anfang an zum vertraglich geschuldeten Zustand dazu. Vollständige Sauberkeit kann niemand dauerhaft erwarten.

Auch ein besonderes Interesse, das ausnahmsweise selbst eine unerhebliche Beeinträchtigung zur Kündigung berechtigen könnte, erkannte das Gericht nicht an. Der Wunsch, die Räume für Investorenbesuche ästhetisch aufzuwerten, lässt sich nicht aus dem eigentlichen Vertragszweck ableiten.

Warum auch die Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses nicht half

Blieb noch das Argument der Mieterin, das Vertrauensverhältnis sei ohnehin zerstört. Auch damit drang sie nicht durch. Das Gericht stellte klar:

„Eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses begründet kein außerordentliches Kündigungsrecht."

Der Grund liegt im Aufbau des Gesetzes: Die in § 543 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründe sind abschließend gemeint. Sind ihre Voraussetzungen – wie hier – nicht vollständig erfüllt, darf nicht ersatzweise auf die allgemeine Generalklausel in § 543 Abs. 1 BGB ausgewichen werden. Diese sogenannte Sperrwirkung verhindert, dass Mieter oder Vermieter über den Umweg der Generalklausel doch noch zu einem Kündigungsrecht gelangen, obwohl der speziellere Tatbestand die Voraussetzungen gerade nicht erfüllt.

Auch eine ordentliche Kündigung schied aus: Der Mietvertrag war gemäß § 542 Abs. 2 BGB für eine bestimmte Zeit geschlossen, diese Zeit war noch nicht abgelaufen.

Weil die Kündigungen damit ohne Rechtsgrund erfolgten, verletzte die Mieterin ihre vertraglichen Nebenpflichten aus § 241 Abs. 2 BGB. Über § 280 Abs. 1 BGB musste sie der Vermieterin deshalb auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten ersetzen, die durch die Verteidigung gegen die unwirksamen Kündigungen entstanden waren.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Gewerbemieter heißt das: Nicht jeder Schönheitsfehler an der Fassade berechtigt zur fristlosen Kündigung – selbst wenn die Miete hoch ist und das Gebäude repräsentativ wirkt. Wollen Sie sich auf ein besonderes Interesse an einem makellosen Erscheinungsbild berufen, müssen Sie dieses konkret aus Ihrem Geschäftsbetrieb ableiten, etwa aus nachweisbarem Kundenverkehr, der auf den optischen Eindruck angewiesen ist. Bloße Wünsche nach mehr Ästhetik reichen nicht aus. Prüfen Sie außerdem, ob eine Mietminderung wegen des Mangels der passendere Weg wäre, statt gleich die fristlose Karte zu ziehen. Und: Auf eine allgemeine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses sollten Sie eine Kündigung im Gewerberaummietrecht ohnehin nicht stützen – das trägt sie nicht.

Als Vermieter sollten Sie Mängelrügen trotzdem ernst nehmen und zeitnah reagieren. Zwar behielt die Vermieterin hier ihr Mietverhältnis, weil der Mangel unerheblich war – bei gravierenderen Verschmutzungen oder echten Funktionsbeeinträchtigungen der Fenster hätte das Ergebnis anders ausfallen können. Dokumentieren Sie Reinigungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sorgfältig, etwa durch ein Sachverständigengutachten wie im vorliegenden Fall. Das schafft im Streitfall handfeste Beweise für den tatsächlichen Zustand der Mietsache.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Optische Verschmutzungen wie Staub oder Vogelkot sind bei Gewerberaummiete in der Regel kein erheblicher Mangel, wenn sie leicht zu beseitigen sind und die Fassade von außen repräsentativ bleibt.
• Ein Kündigungsrecht trotz Unerheblichkeit setzt ein besonderes, aus dem Vertragszweck ableitbares Interesse voraus – bloße ästhetische Wünsche genügen nicht.
• Die Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 BGB verdrängen die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB, solange ihre Voraussetzungen nicht vollständig vorliegen.
• Eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses rechtfertigt für sich genommen keine außerordentliche Kündigung im Gewerbemietrecht.
• Grundloses Kündigen kann als Pflichtverletzung Schadensersatzansprüche auslösen, etwa auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 07.07.2026, Az. 100 O 51/25