Nebenkostenänderung braucht richtige Form

Worum geht es?

Ein Gewerbemieter und sein Vermieter hatten sich während des laufenden Mietverhältnisses darauf geeinigt, die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen zu erhöhen. Diese Vereinbarung trafen sie jedoch nur mündlich beziehungsweise durch schlüssiges Verhalten – eine schriftliche Dokumentation erfolgte nicht. Später wurde das Grundstück verkauft. Die neuen Eigentümer traten automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein und kündigten das Mietverhältnis unter Berufung auf einen Formfehler.

Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung. Er argumentierte, dass die früheren Vermieter selbst an der formwidrigen Vereinbarung mitgewirkt hätten. Es sei daher treuwidrig, wenn sich nun die neuen Eigentümer auf diesen Mangel berufen würden.

Der zentrale Streitpunkt

Im Kern ging es um zwei rechtliche Fragen. Erstens: Muss eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen überhaupt schriftlich vereinbart werden? Und zweitens: Darf ein neuer Vermieter einen Formfehler ausnutzen, den der alte Vermieter selbst verursacht hat?

Das Gesetz schreibt für langfristige Mietverträge über Grundstücke die Schriftform vor. Dieser Formzwang soll vor allem potenzielle Käufer schützen. Wer ein vermietetes Grundstück erwirbt, soll sich anhand der Vertragsurkunden ein vollständiges Bild von den Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis machen können. Dazu gehört auch die Information darüber, welche Zahlungen der Mieter leisten muss.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Auffassung der Vorinstanzen und wies die Beschwerde des Mieters zurück.

Zur ersten Frage stellte das Gericht klar: Nebenkostenvorauszahlungen sind rechtlich Teil der Miete. Eine Änderung dieser Vorauszahlungen stellt daher eine wesentliche Vertragsänderung dar, die der Schriftform bedarf. Dies gilt unabhängig davon, ob die Änderung groß oder klein ausfällt. Entscheidend ist allein, dass die Änderung für mehr als ein Jahr gelten soll und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann.

Zur zweiten Frage führte der BGH aus: Der Schutzzweck der Schriftformvorschrift richtet sich gerade auf den Schutz eines Grundstückserwerbers. Dieser soll sich vor dem Kauf vollständig über die Vertragslage informieren können. Wenn nun ein neuer Eigentümer in das Mietverhältnis eintritt, kann er sich grundsätzlich auf Formfehler berufen – auch wenn der frühere Vermieter dies wegen seines eigenen Mitwirkens nicht hätte tun dürfen.

Der BGH begründete dies damit, dass der neue Eigentümer am Abschluss der fehlerhaften Vereinbarung nicht beteiligt war. Ihm kann daher kein Vorwurf des Rechtsmissbrauchs gemacht werden.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil hat erhebliche praktische Auswirkungen für Gewerbemieter und Vermieter. Jede nachträgliche Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden. Ein einfacher Briefwechsel oder eine E-Mail genügt dabei nicht. Es bedarf einer ordnungsgemäßen Vertragsurkunde, die von beiden Seiten unterschrieben wird.

Für Mieter bedeutet die Entscheidung ein erhöhtes Risiko. Selbst wenn Sie jahrelang problemlos mit Ihrem Vermieter zusammenarbeiten und mündliche Absprachen treffen, kann ein Eigentümerwechsel die Situation grundlegend verändern. Der neue Eigentümer ist nicht an das Vertrauensverhältnis gebunden, das Sie mit dem Voreigentümer aufgebaut haben.

Vermieter sollten ebenfalls wachsam sein. Zwar können sie als Erwerber von der Rechtslage profitieren. Doch wenn sie selbst einmal verkaufen möchten, kann ein formwidriger Vertrag den Verkaufswert mindern oder Käufer abschrecken.

Die wichtigste Lektion lautet: Dokumentieren Sie jede Vertragsänderung schriftlich und lassen Sie diese von beiden Parteien unterschreiben. Dies gilt nicht nur für offensichtliche Änderungen wie Mieterhöhungen, sondern auch für scheinbar nebensächliche Anpassungen wie die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen.

Grundsätze des Urteils

• Änderungen der Nebenkostenvorauszahlungen unterliegen dem Schriftformerfordernis nach § 550 BGB
• Nebenkostenvorauszahlungen sind rechtlich Teil der Miete
• Die Höhe der Änderung ist unerheblich – auch kleine Anpassungen erfordern die Schriftform
• Ein Grundstückserwerber kann sich auf Formfehler berufen, auch wenn der frühere Vermieter dies nicht durfte
• Der Erwerber handelt nicht rechtsmissbräuchlich, da er an der formwidrigen Vereinbarung nicht beteiligt war

Quelle: BGH, Beschluss vom 14.05.2025 – XII ZR 88/23