Untervermietung einer Sozialwohnung: Warum der Vermieter Nein sagen darf

Die Ausgangslage: Studium im Ausland, Wohnung in Berlin

Eine junge Frau bewohnte gemeinsam mit ihrer Mutter seit 2010 eine Zwei-Zimmer-Wohnung im sozialen Wohnungsbau in Berlin. Die Wohnfläche betrug knapp 70 Quadratmeter, die monatliche Gesamtmiete lag bei etwas über 530 Euro – ein typischer Preis für eine preisgebundene Sozialwohnung. Die Mutter lebte mittlerweile im Ausland.

Als die Mieterin ein Studium in Australien aufnahm, wollte sie die Wohnung nicht aufgeben. Verständlich – bei den aktuellen Mietpreisen in Berlin ist eine günstige Sozialwohnung Gold wert. Also bat sie ihre Vermieterin um Erlaubnis, das größere Wohnzimmer an ein Ehepaar unterzuvermieten.

Was die Mieterin plante – und warum es problematisch war

Die Untervermietung sollte zunächst nur ein Jahr dauern. Doch schon während des Gerichtsverfahrens verlängerte die Mieterin den Untermietvertrag um ein weiteres Jahr – ohne die Vermieterin oder das Gericht darüber zu informieren. Ob sie überhaupt nach Deutschland zurückkehren würde, stand am Ende nicht mehr fest.

Besonders brisant war die Preisgestaltung. Die Mieterin selbst zahlte für die gesamte Wohnung rund 530 Euro warm. Von ihren Untermietern verlangte sie für ein einziges Zimmer – wenn auch das größere – satte 1.200 Euro warm pro Monat. Das ist mehr als das Doppelte der gesamten Hauptmiete. Von einer bloßen Kostenentlastung konnte hier keine Rede mehr sein.

Wann darf ein Mieter überhaupt untervermieten?

Grundsätzlich haben Mieter nach § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch darauf, einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Der Bundesgerichtshof legt diesen Begriff weit aus: Jedes nicht ganz unerhebliche Interesse, das mit der Rechtsordnung vereinbar ist, genügt.

Ein Auslandsstudium oder ein berufsbedingter Aufenthalt im Ausland zählt dazu – das hat der BGH ausdrücklich bestätigt. Der Mieter darf seine Wohnkosten durch eine Untervermietung reduzieren, ohne gleich seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung behalten zu müssen.

Die Besonderheit bei Sozialwohnungen: Das Wohnungsbindungsgesetz

Doch bei Sozialwohnungen gelten strengere Spielregeln. Das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) schützt die Zweckbestimmung öffentlich geförderter Wohnungen. Dahinter steckt ein einfacher Gedanke: Wohnungen, die mit Steuergeldern gefördert wurden, sollen Menschen zugutekommen, die sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten können.

Nach § 21 Abs. 1 WoBindG greifen die strengen Bindungen des Gesetzes, sobald ein Mieter seine Wohnung ganz oder mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet. Ab dieser Schwelle wird der Wohnungsinhaber wie ein Vermieter behandelt. Das bedeutet: Die Untermieter brauchen einen Wohnberechtigungsschein (WBS), und die Miete darf die gesetzlich zulässige Kostenmiete nicht überschreiten.

Wie wird die „Hälfte der Wohnfläche" berechnet?

Genau hier wird es spannend. Das Gericht stellte klar: Bei der Berechnung zählen nur die ausschließlich genutzten Räume. Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Flur, Küche und Bad bleiben außen vor. Es kommt also auf das Verhältnis zwischen dem Zimmer der Mieterin und dem Zimmer der Untermieter an.

Bei der Frage, ob mehr als die Hälfte der Wohnfläche untervermietet wird, kommt es auf das Verhältnis der ausschließlich vom Untervermieter genutzten Räume zu den ausschließlich den Untermietern vorbehaltenen Räumen an.

In diesem Fall war das Ergebnis eindeutig: Das untervermietete Wohnzimmer hatte gut 36 Quadratmeter. Bei einer Gesamtwohnfläche von knapp 70 Quadratmetern und nach Abzug der Gemeinschaftsflächen war es das mit Abstand größere der beiden Zimmer. Die Mieterin hatte also mehr als die Hälfte der relevanten Fläche untervermietet.

Kein Wohnberechtigungsschein, kein Anspruch

Damit griffen die Vorschriften des WoBindG in vollem Umfang. Die Untermieter hätten einen gültigen Wohnberechtigungsschein vorlegen müssen – das taten sie nicht. Und das Gericht machte deutlich, dass sie die Voraussetzungen dafür wohl auch gar nicht erfüllen konnten. Wer sich eine Untermiete von 1.200 Euro monatlich leisten kann, überschreitet in aller Regel die Einkommensgrenzen für einen WBS. Für einen Zweipersonenhaushalt liegt diese Grenze bei 18.000 Euro netto im Jahr.

Hinzu kam der Verstoß gegen die Preisbindung. In einer Sozialwohnung darf nur die gesetzlich zulässige Kostenmiete vereinbart werden. Eine Untermiete von 1.200 Euro warm für ein einziges Zimmer sprengt diesen Rahmen bei Weitem.

Das Gericht: Diese Untervermietung ist eine Ordnungswidrigkeit

Das Landgericht Berlin II wies die Berufung der Mieterin zurück. Die Begründung war deutlich: Die geplante Untervermietung verstößt gleich gegen mehrere Vorschriften des WoBindG – gegen die Pflicht zur Vorlage eines WBS, gegen die Belegungsbindung und gegen die Preisbindung. Die tatsächlich durchgeführte Untervermietung stellt sogar eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit dar.

Eine solche rechtswidrige Untervermietung kann kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB begründen. Es ist der Vermieterin auch nicht zuzumuten, eine Untervermietung zu erlauben, die der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen zuwiderläuft.

Noch ein Problem: Wer hat eigentlich die Schlüssel?

Neben den rechtlichen Hürden fiel auch der Vortrag der Mieterin zum eigenen Verbleib in der Wohnung widersprüchlich aus. Laut Übergabeprotokoll erhielten die Mieterinnen bei Einzug drei Schlüssel. In der Untermietvereinbarung war aber von zwei übergebenen Schlüsseln die Rede. Bei zwei Mieterinnen und zwei Untermietern hätte es mindestens vier Schlüssel geben müssen. Nachgefertigt wurde keiner. Das Gericht sah darin ein weiteres Indiz für die Unglaubwürdigkeit des Vortrags.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter einer Sozialwohnung sollten Sie bei einer geplanten Untervermietung besonders vorsichtig sein. Prüfen Sie vorab, ob Ihre Untermieter einen Wohnberechtigungsschein besitzen – jedenfalls dann, wenn Sie mehr als die Hälfte der Wohnfläche abgeben. Achten Sie darauf, dass die vereinbarte Untermiete die zulässige Kostenmiete nicht übersteigt. Eine Untervermietung zu marktüblichen Preisen mag bei frei finanzierten Wohnungen möglich sein. Bei Sozialwohnungen ist sie ein Rechtsverstoß mit empfindlichen Folgen – bis hin zu Bußgeldern.

Als Vermieter von Sozialwohnungen dürfen und müssen Sie die Untervermietungserlaubnis verweigern, wenn die Voraussetzungen des WoBindG nicht eingehalten werden. Sie sind sogar dazu verpflichtet, denn auch Sie unterliegen den Bindungen des Gesetzes. Verlangen Sie den Nachweis eines WBS und achten Sie auf die Einhaltung der Preisbindung.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Sozialwohnungen dürfen nur an Personen mit gültigem Wohnberechtigungsschein untervermietet werden, sobald mehr als die Hälfte der Wohnfläche abgegeben wird.
• Bei der Berechnung der „Hälfte der Wohnfläche" zählen nur die ausschließlich genutzten Räume – Gemeinschaftsflächen wie Küche, Bad und Flur bleiben unberücksichtigt.
• Die Untermiete in einer Sozialwohnung darf die gesetzlich zulässige Kostenmiete nicht überschreiten – eine marktübliche Preisgestaltung ist rechtswidrig.
• Eine Untervermietung, die gegen das Wohnungsbindungsgesetz verstößt, begründet kein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB und stellt eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit dar.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 15.07.2025, Az. 65 S 5/25