Unrichtige Wohnflächenangabe im Exposé: Wann haftet der Makler?

Ein Dachboden als Kinderzimmer – aber ohne Genehmigung?

Ein Ehepaar sucht über ein Immobilienportal ein Haus und stößt auf das Exposé eines Maklerbüros. Darin ist die Wohnfläche mit 150 Quadratmetern angegeben – inklusive eines ausgebauten Dachbodens, der als weiteres Kinder- oder Jugendzimmer beschrieben wird. Noch vor der Erstellung des Exposés hatte die zuständige Maklerin bei einer der Verkäuferinnen nachgefragt, ob der Dachausbau tatsächlich zur Wohnfläche zählt. Die Verkäuferin versicherte, sich selbst beim Bauamt rückversichert zu haben: Das Dachgeschoss gehöre zur Wohnfläche.

Das Ehepaar besichtigte das Haus gleich zweimal, ließ es später sogar mit einem Architekten und Handwerkern ausmessen – und kaufte die Immobilie schließlich. Für die erfolgreiche Vermittlung zahlte es dem Makler eine Maklercourtage, also die Provision für seine Tätigkeit, im fünfstelligen Bereich.

Nach dem Kauf kam der Verdacht auf: Die tatsächlich nutzbare Wohnfläche liege nur bei rund 117 Quadratmetern, weil der ausgebaute Dachboden mangels Baugenehmigung gar nicht als Wohnraum gelten dürfe. Der Käufer forderte vom Makler Schadensersatz in sechsstelliger Höhe – und zusätzlich die Rückzahlung der gezahlten Provision.

Worüber stritten Käufer und Makler?

Der Käufer war der Auffassung, der Makler habe seine Aufklärungspflichten des Maklers aus dem Maklervertrag verletzt. Diese verpflichten einen Makler grundsätzlich dazu, dem Auftraggeber alle ihm bekannten Umstände mitzuteilen, die für dessen Kaufentscheidung wichtig sein können. Die zuständige Mitarbeiterin des Maklers habe gewusst oder zumindest Zweifel gehabt, dass die Dachbodenfläche nicht ohne Weiteres als Wohnfläche ausgewiesen werden durfte, so der Vorwurf.

Der Makler hielt dagegen: Er habe sich vor Erstellung des Exposés aktiv bei der Verkäuferseite nach der Wohnfläche erkundigt und eine klare Bestätigung erhalten. Zusätzlich lag eine handschriftliche Flächenberechnung aus den Verkäuferunterlagen vor, die die angegebenen Quadratmeter stützte. Ein Makler dürfe grundsätzlich auf Angaben der Verkäuferseite vertrauen, ohne diese selbst beim Bauamt zu überprüfen.

Wie entschied das Landgericht Düsseldorf?

Das Landgericht Düsseldorf wies die Klage vollständig ab. Weder aus §§ 280 Abs. 1, 652 BGB noch aus § 812 Abs. 1 BGB steht dem Käufer ein Anspruch zu.

Das Gericht stellte klar: Makler dürfen Informationen der Verkäuferseite grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Der Auftraggeber muss ohnehin davon ausgehen, dass Angaben im Exposé von der Verkäuferseite stammen und nicht eigenständig recherchiert wurden. Etwas anderes gilt nur, wenn Angaben erkennbar unrichtig, unplausibel oder bedenklich sind. Genau das war hier nicht der Fall: Der Dachboden war wie ein normales Zimmer ausgebaut, verfügte über Heizung, Fenster und einen gesicherten Treppenzugang und war zuvor sogar bewohnt gewesen.

Auch die telefonische Nachfrage bei der Verkäuferin reichte dem Gericht als ausreichende Sorgfalt aus. Eine weitergehende Pflicht, selbst beim Bauamt nachzuforschen, besteht für Makler nicht:

„Eine solche Pflicht würde die Sorgfaltspflichten des Maklers weit übersteigen."

Auch der Anspruch auf Rückzahlung der Provision scheiterte. Nach § 654 BGB verliert ein Makler seinen Lohnanspruch nur, wenn er vorsätzlich oder grob leichtfertig gegen wesentliche Vertragspflichten verstößt und dadurch die Interessen seines Auftraggebers erheblich verletzt. Für eine solche schwerwiegende Treuepflichtverletzung sah das Gericht keinerlei Anhaltspunkte. Nach der Beweislast im Maklerrecht hätte der Käufer dazu vortragen müssen – was er versäumte. Die Kosten des gesamten Verfahrens muss deshalb der Käufer tragen, § 91 Abs. 1 ZPO.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Käufer sollten Sie sich nicht blind auf Angaben im Exposé verlassen, insbesondere wenn ausgebaute Dachgeschosse oder ähnliche bauliche Besonderheiten zur Wohnfläche gerechnet werden. Lassen Sie sich die Baugenehmigung für solche Umbauten möglichst vor dem Notartermin zeigen oder fragen Sie direkt beim zuständigen Bauamt nach. Ein unabhängiges Aufmaß durch einen Architekten oder Sachverständigen schafft zusätzliche Sicherheit – gerade bei älteren Bestandsimmobilien, wo Umbauten oft Jahrzehnte zurückliegen.

Als Makler profitieren Sie von diesem Urteil, solange Sie Ihre Sorgfaltspflichten nachweisbar erfüllen. Dokumentieren Sie Rückfragen bei der Verkäuferseite und geben Sie erhaltene Auskünfte erkennbar als Angaben Dritter weiter. Wecken Umstände vor Ort Zweifel an der Plausibilität – etwa sichtbare Mängel oder widersprüchliche Unterlagen –, sollten Sie diese offen ansprechen, statt sich allein auf mündliche Zusicherungen zu verlassen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Makler dürfen Angaben der Verkäuferseite grundsätzlich ungeprüft in ihr Exposé übernehmen, wenn sie diese mit der gebotenen Sorgfalt eingeholt haben.
• Eine eigene Nachforschungspflicht bei Behörden wie dem Bauamt besteht für Makler grundsätzlich nicht.
• Nur erkennbar unrichtige, unplausible oder bedenkliche Angaben muss der Makler hinterfragen oder offenlegen.
• Der Verlust des Provisionsanspruchs nach § 654 BGB setzt eine objektiv schwerwiegende und zumindest grob leichtfertige Treuepflichtverletzung voraus.
• Käufer sollten zentrale Angaben wie die Wohnfläche – vor allem bei ausgebauten Dachgeschossen – eigenständig überprüfen oder überprüfen lassen.

Quelle: Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 06.11.2025, Az. 11 O 285/23