Neues Geldwäschegesetz GwBG: Was Makler 2027 erwartet

Warum wird das Geldwäschegesetz abgelöst?

Das Bundesfinanzministerium hat Ende Oktober 2026 den Referentenentwurf für ein neues Geldwäschebekämpfungsgesetz (GwBG) vorgelegt. Es soll das Geldwäschegesetz (GwG) von 2017 vollständig ersetzen. Der Entwurf befindet sich derzeit in der Abstimmung zwischen den Ministerien. Das Kabinett soll ihn noch vor Jahresende beschließen.

Der Hintergrund liegt in Brüssel. Die EU hat im Mai 2024 ein ganzes Paket gegen Geldwäsche beschlossen. Herzstück ist die EU-Geldwäscheverordnung (Verordnung (EU) 2024/1624, kurz AMLR). Eine Verordnung gilt in allen Mitgliedstaaten unmittelbar – ganz ohne deutsches Umsetzungsgesetz. Ab dem 10. Juli 2027 ist das der Fall.

Deshalb wählt der Gesetzgeber einen neuen Weg. Statt das GwG ein weiteres Mal zu flicken, schafft er ein schlankeres Stammgesetz. Die eigentlichen Pflichten für Makler, Banken oder Güterhändler stehen künftig vor allem in der EU-Verordnung. Das GwBG regelt nur noch, was national bleiben muss: Behörden, Aufsicht, Datenzugänge und Bußgelder. Es tritt ebenfalls am 10. Juli 2027 in Kraft.

Was ändert sich für Makler beim Kunden-Check?

Immobilienmakler bleiben Verpflichtete – also Unternehmen, die Geldwäsche aktiv verhindern müssen. Das gilt bei jeder Vermittlung eines Kaufs oder Verkaufs, unabhängig vom Kaufpreis. Bei der Vermietung greifen die Pflichten erst ab einer Monatsmiete von 10.000 Euro.

Neu ist der Kreis der Betroffenen. Die EU-Verordnung erfasst künftig auch andere Fachleute, die bei Immobiliengeschäften als Vermittler auftreten – egal, wie sie sich nennen. Die Aufsicht in Nordrhein-Westfalen weist darauf hin, dass das vor allem Bauträger und Projektentwickler treffen kann. Ob jemand eine Maklererlaubnis nach § 34c GewO besitzt, spielt dafür keine Rolle.

Und wer ist der Kunde? Die AMLR beantwortet das für Makler ausdrücklich: beide Parteien des Geschäfts, also Käufer und Verkäufer. Ganz neu ist das nicht. Schon heute müssen Sie als Makler nach § 11 Abs. 2 GwG beide Vertragsparteien identifizieren. Doch künftig steht diese Pflicht im EU-Recht – und damit das volle Programm der Kundensorgfaltspflichten. Gemeint ist die Prüfung, mit wem Sie es tatsächlich zu tun haben. Dazu gehören erstens die Identifizierung per Ausweis, zweitens die Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten – also der Person, die hinter einer Firma oder Stiftung tatsächlich das Sagen hat – und drittens eine Risikobewertung des Geschäfts.

Den genauen Zeitpunkt der Prüfung werden die europäische Aufsichtsbehörde AMLA und die nationalen Behörden noch konkretisieren. Nach heutigem Recht gilt: Die Identifizierung gehört an den Anfang, sobald ein Interessent ernsthaftes Kaufinteresse zeigt. Wer erst beim Notartermin nachfragt, ist zu spät dran.

Brauchen Makler künftig einen Geldwäschebeauftragten?

Hier liegt die wohl spürbarste Neuerung für Maklerbüros. Bisher mussten Makler nach § 7 Abs. 3 GwG nur dann einen Geldwäschebeauftragten bestellen, wenn die Aufsichtsbehörde das anordnete. In der Praxis kam das selten vor.

Ab Juli 2027 ändert sich das grundlegend. Die EU-Verordnung kennt in Artikel 11 zwei Rollen, die jeder Verpflichtete besetzen muss. Erstens ein Mitglied der Geschäftsleitung, das für die Einhaltung der Geldwäschepflichten verantwortlich ist. Zweitens einen operativen Beauftragten. Er kümmert sich um das Tagesgeschäft, ist Ansprechpartner der Behörden und erstattet Verdachtsmeldungen an die FIU – die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen beim Zoll.

Was heißt das für kleine Büros? Eine feste Größengrenze, unterhalb derer die Pflicht entfällt, sieht die Verordnung nicht vor. Sie erlaubt aber, beide Rollen in einer Person zu bündeln, wenn Größe und Risiko des Unternehmens das rechtfertigen. Arbeiten Sie als Einzelmakler oder führen Sie Ihre GmbH allein, übernehmen Sie alle Aufgaben selbst. Die Verantwortung lässt sich also nicht wegdelegieren – sie landet bei Ihnen persönlich.

Bargeld: Was gilt beim Immobilienkauf?

Beim Immobilienkauf bleibt alles beim Alten – und das ist streng. Seit dem 1. April 2023 dürfen Sie den Kaufpreis für eine Immobilie in Deutschland nicht bar bezahlen (§ 16a GwG). Das gilt ohne jede Wertgrenze. Auch Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine scheiden als Zahlungsmittel aus. Das Verbot erfasst zudem den Kauf von Anteilen an Gesellschaften, denen Immobilien gehören. Der Entwurf übernimmt diese Regel nahezu wortgleich in § 9 GwBG.

Neu ist dagegen eine EU-weite Bargeldobergrenze. Ab dem 10. Juli 2027 sind Barzahlungen im geschäftlichen Verkehr nur noch bis 10.000 Euro erlaubt. Wer einen größeren Betrag in mehrere Teilzahlungen aufsplittet, umgeht die Grenze nicht. Geschäfte zwischen Privatleuten bleiben ausgenommen. Deutschland verzichtet auf eine strengere Schwelle, regelt aber eigene Bußgelder.

Und die fallen deutlich aus. Der Entwurf sieht für Verstöße gegen die EU-Verordnung Geldbußen von bis zu 200.000 Euro vor. Bei schwerwiegenden, wiederholten oder systematischen Verstößen sind bis zu eine Million Euro möglich.

Was kommt 2029 mit der Zugangsstelle für Immobiliendaten?

Zwei Jahre später folgt der nächste Schritt. Zum 10. Juli 2029 soll eine zentrale Zugangsstelle für Immobilieninformationen an den Start gehen. Sie bündelt Daten aus Grundbuch und Kataster. Abrufbar sein sollen Eigentümer, Kaufpreise sowie Lasten und Grundschulden. Die Eigentums- und Kaufpreishistorie soll bis Juli 2019 zurückreichen.

Ein öffentliches Immobilienregister entsteht damit nicht. Zugriff erhalten nach dem Entwurf nur Strafverfolgungsbehörden, die FIU, die zuständigen Aufsichtsbehörden und die europäische Geldwäschebehörde AMLA. Weil das bundesweite Datenbankgrundbuch bis dahin nicht fertig sein wird, startet die Stelle zunächst mit einem Teilregister.

Wer steht den Maklern künftig auf die Finger? Die Aufsicht bleibt bei den Landesbehörden – in Nordrhein-Westfalen etwa bei den Bezirksregierungen. Bei der BaFin entsteht zusätzlich eine Koordinierungsstelle für die Geldwäscheaufsicht außerhalb des Finanzsektors. Ein Weisungsrecht gegenüber den Landesbehörden erhält sie allerdings nicht.

Was bedeutet die Reform für Sie?

Als Makler sollten Sie die Zeit bis Juli 2027 nutzen. Klären Sie zuerst, wer in Ihrem Büro die Verantwortung für Geldwäscheprävention übernimmt – und ob Sie beide Rollen in einer Person bündeln dürfen. Prüfen Sie dann Ihre Risikoanalyse, Ihre internen Arbeitsanweisungen und Ihre Formulare. Alles, was heute auf GwG-Paragraphen verweist, braucht eine neue Rechtsgrundlage. Identifizieren Sie Käufer und Verkäufer früh – spätestens wenn ein Interessent ernsthaft kaufen will, etwa beim Abschluss einer Reservierungsvereinbarung. Behalten Sie außerdem die Leitlinien der AMLA im Blick. Sie werden viele Details erst noch festlegen.

Als Käufer sollten Sie sich auf genauere Fragen einstellen. Halten Sie Ihren Ausweis bereit. Kaufen Sie über eine Gesellschaft, legen Sie offen, wer dahintersteht. Mit Bargeld kommen Sie beim Immobilienkauf ohnehin nicht weiter. Diese Tür ist seit 2023 zu.

Als Verkäufer gilt für Sie dasselbe: Auch Sie sind Kunde des Maklers – selbst wenn Sie ihn gar nicht beauftragt haben. Wundern Sie sich also nicht, wenn der Makler des Käufers Ihre Identität prüfen möchte. Er erfüllt damit nur seine gesetzliche Pflicht.

Noch ist das GwBG ein Entwurf. Einzelheiten können sich im Gesetzgebungsverfahren ändern. Die Stichtage der EU-Verordnung stehen dagegen fest. Wer abwartet, riskiert, im Sommer 2027 ohne funktionierendes Geldwäsche-Konzept dazustehen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ab 10. Juli 2027 gelten die EU-Geldwäscheverordnung unmittelbar und das neue GwBG; das bisherige GwG wird aufgehoben.
• Makler müssen Käufer und Verkäufer als Kunden prüfen – bei Kaufvermittlungen immer, bei Mietvermittlungen ab 10.000 Euro Monatsmiete.
• Jeder Makler braucht ab Juli 2027 eine Person mit Verantwortung für die Geldwäscheprävention; im Einzelbüro ist das der Inhaber selbst.
• Das Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf gilt seit 1. April 2023 fort; hinzu kommt ab 10. Juli 2027 eine EU-weite Bargeldobergrenze von 10.000 Euro im Geschäftsverkehr.
• Ab 10. Juli 2029 bündelt eine zentrale Zugangsstelle Immobiliendaten für Behörden – öffentlich einsehbar wird sie nicht.

Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Referentenentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Sechsten EU-Geldwäscherichtlinie und zur Stärkung der Geldwäscheprävention (Geldwäschebekämpfungsgesetz – GwBG-E), Bearbeitungsstand 23.10.2026; Verordnung (EU) 2024/1624 vom 31.5.2024 (AMLR)