Nachbargarage zu hoch gebaut – aber 50 Jahre geschwiegen: Abwehranspruch verwirkt

Eine Garage, eine Einigung – und ein kleines Problem

Die Ausgangslage klingt überschaubar: Zwei benachbarte Grundstücke, dazwischen eine Garage, die direkt auf der gemeinsamen Grenze steht. Im Jahr 1970 hatten die damaligen Eigentümer des Nachbargrundstücks schriftlich ihr Einverständnis mit der Errichtung eines grenzständigen Garagengebäudes erklärt – allerdings ausdrücklich nur für eine Höhe von 2,50 Metern.

Tatsächlich gebaut wurde die Garage jedoch höher. Je nach Messpunkt lag die Höhe bei mindestens 3,00 Metern, möglicherweise sogar bei 3,28 Metern. Dieser Unterschied blieb über Jahrzehnte hinweg unbemerkt – oder zumindest unkommentiert. Erst die neue Eigentümerin des Nachbargrundstücks beantragte bei der zuständigen Baubehörde ein bauaufsichtliches Einschreiten – also die behördliche Anordnung, den rechtswidrigen Zustand zu beseitigen oder zumindest zu prüfen.

Die Behörde lehnte ab. Das Verwaltungsgericht Osnabrück wies die daraufhin erhobene Klage ebenfalls ab. Die Klägerin wollte Berufung einlegen – und scheiterte auch damit vor dem Oberverwaltungsgericht Niedersachsen.

Worüber die Parteien stritten

Der Kern des Streits war juristisch durchaus interessant. Die Klägerin räumte ein, dass die Voreigentümer ihres Grundstücks einer Grenzbebauung zugestimmt hatten. Doch diese Zustimmung, so ihr Argument, habe nur eine Garage in der Höhe von 2,50 Metern gedeckt. Die tatsächlich gebaute Garage sei als aliud – also als etwas qualitativ anderes – zu bewerten und daher von der nachbarlichen Einverständniserklärung nicht mehr umfasst.

Dazu behauptete sie, die Garage sei nicht 3,00, sondern sogar 3,28 Meter hoch. Die Baubehörde hatte im Widerspruchsverfahren lediglich die Höhe von 3,00 Metern zugrunde gelegt. Damit, so die Klägerin, sei die Behörde von einem falschen Sachverhalt ausgegangen und hätte ihr Ermessen neu ausüben müssen.

Das Oberverwaltungsgericht bestätigte zwar den rechtlichen Ausgangspunkt der Klägerin: Die Einverständniserklärung von 1970 legitimiere tatsächlich nur eine Garage bis 2,50 Meter Höhe. Die tatsächlich errichtete Garage überschreite dieses Maß und sei damit von der Zustimmung nicht gedeckt.

Warum das Gericht dennoch zugunsten des Garagenbesitzers entschied

Entscheidend war aber nicht die Frage, ob ein Baurechtsverstoß vorlag – sondern ob die Klägerin diesen Verstoß überhaupt noch geltend machen durfte. Und hier kam das Gericht zu einem klaren Ergebnis: nein.

Das Oberverwaltungsgericht stützte sich auf das Rechtsprinzip der Verwirkung – ein Institut aus § 242 BGB, das den allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben in Vertragsbeziehungen verankert. Verwirkung bedeutet vereinfacht gesagt: Wer ein Recht über einen langen Zeitraum nicht ausübt und dadurch beim anderen Teil das berechtigte Vertrauen weckt, dass er darauf verzichtet hat, verliert dieses Recht.

„Ein daraus resultierender Abwehranspruch wäre angesichts der mehr als 50jährigen unbeanstandeten Hinnahme jedenfalls verwirkt, weil die jeweiligen Eigentümer sowohl die Errichtung der Garage als auch deren jahrzehntelange Nutzung widerspruchslos hingenommen haben." — OVG Niedersachsen, Beschluss vom 29.04.2026

Für die Verwirkung reicht allerdings nicht allein der Zeitablauf. Das Gericht betonte, dass zusätzlich ein konkretes Verhalten des Berechtigten vorliegen muss, das beim anderen Teil den Eindruck erweckt, das Recht werde nicht mehr geltend gemacht. Und: Der andere Teil muss sich auf dieses Vertrauen tatsächlich eingerichtet haben.

Wie das Gericht die Verwirkung im Einzelnen begründete

Das Oberverwaltungsgericht sah alle Voraussetzungen der Verwirkung als erfüllt an.

Erstens hatte die Garage seit ihrer Errichtung im Jahr 1970 für nahezu fünf Jahrzehnte unwidersprochen bestanden. Weder die Voreigentümer noch die jetzige Klägerin hatten zu irgendeinem Zeitpunkt Einwände erhoben – weder gegenüber dem Eigentümer der Garage noch gegenüber der Baubehörde.

Zweitens musste sich die Klägerin das Verhalten ihrer Rechtsvorgänger zurechnen lassen. Nach einem Eigentumswechsel tritt der neue Eigentümer in den gesamten Rechte- und Pflichtenkreis ein, der sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis ergibt. Was die früheren Eigentümer durch jahrzehntelange Untätigkeit verwirkt hatten, konnte die neue Eigentümerin nicht einfach wiederaufleben lassen.

Drittens hatte der Eigentümer der Garage sein schutzwürdiges Vertrauen auch tatsächlich betätigt. Er und seine Rechtsvorgänger hatten die Garage jahrzehntelang genutzt, im Rahmen des Üblichen gepflegt und instandgehalten. Noch deutlicher wurde dieses Vertrauen dadurch, dass der Garagenbesitzer unmittelbar vor dem Garagengebäude – allerdings nicht an der streitgegenständlichen Grenze – einen Carport errichtet hatte. Damit investierte er weiter in die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudeensembles.

Auf die genaue Garagenhöhe – 3,00 oder 3,28 Meter – kam es dem Gericht dabei nicht mehr an. Entscheidend war allein, dass die Garage in ihrer tatsächlichen Höhe über Jahrzehnte widerspruchslos hingenommen worden war.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Grundstückseigentümer sollten Sie sich eines vor Augen halten: Bauliche Anlagen auf Nachbargrundstücken, die möglicherweise gegen Grenzabstandsvorschriften verstoßen, dürfen Sie nicht einfach auf sich beruhen lassen. Wer sieht, dass die Garage des Nachbarn zu hoch ist, muss handeln – und zwar zeitnah. Tun Sie es nicht, riskieren Sie, dass Ihr Abwehranspruch mit den Jahren verwirkt.

Konkret bedeutet das: Wenden Sie sich an die zuständige Baubehörde. Stellen Sie schriftlich fest, dass Sie mit dem Bauzustand nicht einverstanden sind. Nur so unterbrechen Sie den Lauf zur Verwirkung.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie einen kritischen Blick auf die Bebauung der Nachbargrundstücke werfen. Überschreitungen von Grenzabstandsvorschriften, die der Vorbesitzer jahrzehntelang toleriert hat, könnten bereits verwirkt sein. Sie übernehmen diese verwirkten Rechtspositionen zusammen mit dem Grundstück – ob Sie wollen oder nicht.

Als Eigentümer einer Grenzanlage gibt Ihnen dieses Urteil Planungssicherheit: Wer eine Garage, einen Zaun oder eine Mauer lange Zeit unangefochten nutzt, kann sich auf schutzwürdiges Vertrauen berufen – vorausgesetzt, er hat diese Nutzung auch tatsächlich und kontinuierlich ausgeübt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Verwirkung setzt mehr voraus als bloßen Zeitablauf: Neben einer langen Untätigkeit braucht es ein konkretes Verhalten, das beim Nachbarn berechtigtes Vertrauen auf das Ausbleiben von Einwendungen weckt.
• Rechtsvorgänger-Verhalten zählt: Wer ein Grundstück erwirbt, übernimmt auch alle bereits verwirkten Abwehransprüche seines Vorbesitzers gegenüber dem Nachbarn.
• Nutzung als Vertrauensausübung: Jahrzehntelange kontinuierliche Nutzung eines Gebäudes reicht aus, um das schutzwürdige Vertrauen des Bauherrn zu belegen.
• Das genaue Ausmaß des Verstoßes ist unerheblich: Ob die Garage 3,00 oder 3,28 Meter hoch ist, spielt keine Rolle mehr, sobald die Verwirkung eingetreten ist.
• Früh handeln schützt: Wer Baumaßnahmen des Nachbarn nicht hinnehmen möchte, muss dies unmissverständlich und rechtzeitig gegenüber dem Bauherrn oder der Baubehörde erklären.

Quelle: OVG Niedersachsen, Beschluss vom 29.04.2026, Az. 1 LA 47/25 (vorgehend: VG Osnabrück, Urteil vom 21.02.2025, Az. 2 A 77/23)