WEG muss trotz fremdem Baupfusch handeln

Ein Dachausbau, der zur Dauerbaustelle wurde

Eine Grundstückseigentümerin teilte ihr Mehrfamilienhaus per Teilungserklärung in Wohnungs- und Teileigentum auf. Das nicht ausgebaute Dachgeschoss blieb dabei als eigene Einheit bestehen, verbunden mit dem Recht, es später zu Wohnzwecken auszubauen.

Genau das begann die Eigentümerin ab 2023. Sie entfernte die komplette Dachkonstruktion – und blieb mitten in der Baumaßnahme stecken. Seitdem hat das Haus faktisch kein Dach mehr. Nur notdürftig verlegte Planen sollten Regenwasser abhalten. Das gelang nicht dauerhaft: Schon im Herbst 2023 drang Wasser in die darunterliegenden Wohnungen ein, und daran änderte sich über zwei Jahre lang nichts Wesentliches.

Das zuständige Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg nahm die Sache schließlich selbst in die Hand. Es verpflichtete die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – also nicht die Bauherrin – dazu, das Dach dauerhaft wetterfest zu sichern, regelmäßige Kontrollen durchzuführen und wöchentlich Bericht zu erstatten. Bei Nichtbefolgung drohte ein Zwangsgeld von 15.000 Euro.

Wer ist eigentlich verantwortlich – die Bauherrin oder die Gemeinschaft?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wehrte sich gegen die Anordnung. Ihr Argument: Nicht sie, sondern die Bauherrin habe das Dach abgerissen und die Sicherung versäumt. Sie selbst habe das Bauvorhaben nie veranlasst und könne faktisch gar nicht auf den Dachbereich zugreifen, da dieser der Bauherrin allein zur Nutzung überlassen sei. Die Bauherrin sei damit als Handlungsstörerin in Anspruch zu nehmen, nicht die Gemeinschaft als bloße Zustandsstörerin.

Auch die Erwerber dreier bereits verkaufter Wohnungen schalteten sich anwaltlich ein und forderten, die Anordnung gegen die Bauherrin statt gegen die Gemeinschaft zu richten. Diese sei schließlich Alleineigentümerin des Grundstücks und übe die tatsächliche Kontrolle über das Dach aus.

Das Bezirksamt hielt dagegen: Das Dach gehöre zum Gemeinschaftseigentum, dessen Verwaltung obliege der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zudem bestünden erhebliche Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Bauherrin – bis hin zur Gefahr einer Insolvenz. Die Behörde wollte sich nicht auf eine möglicherweise zahlungsunfähige Bauherrin verlassen, sondern auf die Gemeinschaft, die unabhängig von deren Schicksal fortbesteht.

Das Gericht bestätigt: Die Gemeinschaft trägt die Verantwortung fürs Dach

Das VG Berlin gab dem Bezirksamt in der zentralen Frage recht. Das Dach zählt zwingend zum Gemeinschaftseigentum – daran ändert auch eine anderslautende Teilungserklärung nichts. Nach § 5 WEG sind Fundament, Fassade, Dach, tragende Wände und Geschossdecken der Disposition der Eigentümer von vornherein entzogen. Dass die Teilungserklärung dem Ausbauberechtigten weitreichende Eingriffsrechte einräumt, ändert daran nichts – sie setzt selbst voraus, dass es sich um Eingriffe in fremdes, gemeinschaftliches Eigentum handelt.

Auch der Umstand, dass die Bauherrin sämtliche Miteigentumsanteile weiterhin hält, spielt keine Rolle. Das Gericht stellte klar: Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht kraft Gesetzes, sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt sind – unabhängig davon, wie viele der Anteile bereits verkauft wurden oder wer sie hält.

Rechtsgrundlage der Anordnung war § 58 BauO Bln, der den Bauaufsichtsbehörden erlaubt, bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften einzuschreiten. Nach § 13 BauO Bln müssen Gebäude so beschaffen sein, dass Wasser und Feuchtigkeit keine Gefahren verursachen – dazu gehört eine ordnungsgemäße Dacheindeckung. Ein zwei Jahre andauernder, nur notdürftig mit Planen abgedichteter Zustand erfüllt diese Anforderung eindeutig nicht.

Bei der Auswahl, wen sie in die Pflicht nimmt, hat die Behörde Ermessen. Das Gericht bestätigte, dass die Entscheidung für die Gemeinschaft statt für die Bauherrin nicht zu beanstanden war:

„Der Antragsgegner hat sein Ermessen erkannt, die möglichen Verantwortlichen zutreffend ermittelt und seine Auswahl erkennbar abgewogen."

Ausschlaggebend war dabei vor allem, dass die Gemeinschaft – anders als eine insolvenzgefährdete GmbH oder Einzelperson – nicht insolvenzfähig ist und unabhängig von der wirtschaftlichen Lage der Bauherrin fortbesteht. Damit bleibt sie auch dann greifbar, wenn die eigentliche Verursacherin zahlungsunfähig wird.

Nur bei der Zwangsgeldandrohung bekam die Gemeinschaft teilweise recht: Das Gericht beanstandete, dass keine ausreichende Frist zur Erfüllung der Pflichten gesetzt worden war. Die Behörde hatte praktisch keinen Spielraum eingeräumt, bevor das Zwangsgeld fällig werden konnte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten Sie wissen: Sie haften gegenüber Behörden für den Zustand des Gemeinschaftseigentums – selbst wenn ein anderer Eigentümer den Schaden verursacht hat. Das gilt besonders, wenn ein Sondereigentümer im Rahmen eines Ausbauvorhabens ins Gemeinschaftseigentum eingreift und dabei scheitert. Prüfen Sie in einem solchen Fall frühzeitig zivilrechtliche Ansprüche gegen den Verursacher – etwa auf Schadensersatz oder Wiederherstellung –, statt nur abzuwarten.

Für Bauherren, die im Rahmen einer Teilungserklärung Ausbaurechte am Dachgeschoss besitzen, gilt umgekehrt: Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum bleiben Eingriffe in fremdes Eigentum, auch wenn die Teilungserklärung den Ausbau gestattet. Bleibt eine Baumaßnahme stecken, drohen sowohl zivilrechtliche Ansprüche der Gemeinschaft als auch – über den Umweg der behördlichen Anordnung – wirtschaftliche Nachteile, wenn die Gemeinschaft ihrerseits gegen Sie vorgeht.

Käufer von Wohnungen mit noch nicht abgeschlossenem Dachausbau sollten den Baufortschritt und die finanzielle Solidität des teilenden Eigentümers besonders kritisch prüfen. Eine Auflassungsvormerkung schützt zwar die eigene Erwerbsposition, ändert aber nichts daran, dass die Gemeinschaft als Ganzes für Mängel am Gemeinschaftseigentum einstehen muss.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Dach, Fassade, tragende Wände und Geschossdecken gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum – unabhängig von abweichenden Regelungen in der Teilungserklärung.
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher, unabhängig davon, wie die Miteigentumsanteile tatsächlich verteilt sind.
• Behörden dürfen die Gemeinschaft als Zustandsstörerin in Anspruch nehmen, auch wenn ein einzelner Bauherr die Schäden verursacht hat – insbesondere, wenn dessen wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zweifelhaft ist.
• Zwangsgeldandrohungen müssen eine angemessene Frist zur Erfüllung der zugrunde liegenden Pflicht enthalten, sonst sind sie rechtswidrig.
• Die Störerauswahl richtet sich nach der Effektivität der Gefahrenabwehr, nicht danach, wer die Schäden verschuldet hat.

Quelle: VG Berlin, Beschluss vom 23.02.2026, Az. 19 L 554/25