Mietpreisbremse per Abtretung durchsetzen: Wann Online-Portale zu tief in die eigene Tasche wirtschaften

Worum ging es in dem Fall?

Der Mieter einer Berliner Wohnung zahlte seit Juni 2022 eine Nettokaltmiete von 925 Euro. Im Februar 2025 beauftragte er ein Online-Portal damit, für ihn die Mietpreisbremse durchzusetzen – jene Regel, nach der die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Dafür trat er seine Ansprüche gegen die Vermieterin an das Portal ab: den Anspruch auf Auskunft über Vormiete, Mieterhöhungen und Modernisierungen ebenso wie den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, begrenzt auf 24 Monatsmieten. Ausgenommen blieben lediglich Datenschutzansprüche.

Das Portal rügte die Miethöhe gegenüber der Vermieterin und verlangte umfassende Auskunft. Später klagte es aus abgetretenem Recht auf Auskunft, auf Rückzahlung des überzahlten Betrags sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten in Höhe von rund 1.500 Euro.

Welche Streitpunkte standen im Raum?

Die Vermieterin verweigerte die Zahlung nicht in erster Linie, weil sie die Mietpreisbremse eingehalten habe. Sie hielt vielmehr die Abtretung selbst für unwirksam. Ihr Argument: Das Portal habe sich vom Mieter ein Recht abtreten lassen, das in einem groben Missverhältnis zur eigenen Gegenleistung stehe.

Das Portal sah das naturgemäß anders. Es verwies auf das Erfolgsrisiko, das allein bei ihm liege, und auf den Arbeitsaufwand für die Prüfung von Modernisierung, Vormiete und Mietspiegel.

Wie hat das Gericht entschieden?

Die Klage scheiterte vollständig – und zwar, ohne dass das Gericht überhaupt prüfen musste, ob die Vermieterin die Mietpreisbremse tatsächlich verletzt hatte. Entscheidend war allein die Abtretung.

Das Gericht erklärte die Abtretung zwischen Mieter und Portal für nichtig, und zwar als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB. Die Begründung fiel deutlich aus:

„Insgesamt muss man wohl … annehmen, dass sie im Erfolgsfalle rund 15.000 Euro dafür erhält, dass Computerprogramme automatisch ihr Programm ablaufen lassen."

Für diese Einschätzung rechnete das Gericht nach: Im Erfolgsfall hätte das Portal die Überschussbeträge für zwei Jahre kassiert – nach eigenen Angaben rund 15.000 Euro. Ein Gutteil der Arbeit, die dafür angeblich zu honorieren war, wird jedoch nicht von Menschen, sondern von Software erledigt. Zum Vergleich zog das Gericht die gesetzlichen Anwaltsgebühren heran: Bei einem Gegenstandswert von rund 29.000 Euro hätten diese bei etwas über 1.500 Euro gelegen – nur rund ein Zehntel dessen, was das Portal im Erfolgsfall erhalten hätte. Das Gericht stellte klar: Wer ohne Anwaltszulassung faktisch Rechtsdienstleistungen anbietet, muss sich bei der eigenen Honorierung an den Gebühren messen lassen, die für Anwältinnen und Anwälte gelten.

Hinzu kam ein weiterer Punkt zulasten des Mieters: Die Abtretung umfasste auch die Auskunftsansprüche zu Vormiete und Erhaltungsmaßnahmen. Beruft sich eine Vermieterin auf die Ausnahmen „umfassende Modernisierung" oder Vormiete, kann sie das nach § 556g Abs. 1a BGB nur, wenn sie den Mieter darüber bereits vor Vertragsschluss informiert hat. Erteilt sie diese Auskunft nachträglich, gilt die Ausnahme erst wieder zwei Jahre später. Im Interesse des Mieters läge es deshalb eigentlich, diese Auskunft möglichst gar nicht erst einzufordern – denn ihre Erteilung setzt die Frist erst in Gang. Das Gericht sah hierin ein zusätzliches Indiz dafür, dass das Geschäftsmodell des Portals in erster Linie dem eigenen Kosteninteresse diente, nicht dem des Mieters.

Auch eine geänderte Gesetzeslage spielte eine Rolle: Seit Anfang 2025 deckelt § 41 Abs. 5 GKG den Streitwert bei Mietpreisbremse-Verfahren auf den Jahresbetrag der Überschreitung, statt bislang auf das 42-fache der Monatsmiete. Erhöht ein Portal seine Erfolgsbeteiligung in Kenntnis dieser bevorstehenden Deckelung, wertete das Gericht auch das als Verstoß gegen die guten Sitten.

Am Ende betonte das Gericht ausdrücklich: Auch die Vermieterin, die selbst nicht Vertragspartei der Abtretungsvereinbarung war, konnte sich auf deren Unwirksamkeit berufen. Denn die Abtretung richtete sich unmittelbar gegen sie – die hohen Erfolgshonorare sollte sie direkt an das Portal zahlen, nicht der Mieter. Damit war sie keine unbeteiligte Dritte, sondern direkt betroffen. Ein verspätet eingereichter Schriftsatz des Portals blieb ohne Einfluss auf das Ergebnis.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter sollten Sie vor der Beauftragung eines Portals genau hinschauen, welchen Anteil vom Erfolg das Unternehmen einbehält. Liegt das Erfolgshonorar deutlich über dem, was ein Rechtsanwalt nach dem Gesetz verlangen dürfte, kann die Abtretung unwirksam sein – mit der Folge, dass Sie am Ende weder die Rückzahlung noch die Auskunft erhalten, weil die Klage bereits an der Abtretung scheitert. Prüfen Sie außerdem, ob eine Auskunft zu Vormiete oder Modernisierung überhaupt in Ihrem Interesse liegt, bevor Sie sie verlangen. Eine anwaltliche Beratung mit gesetzlich gedeckeltem Honorar ist in solchen Fällen häufig die sicherere Alternative.

Als Vermieterin oder Vermieter sind Sie einer Klage aus abgetretenem Recht nicht schutzlos ausgeliefert. Ist die Abtretung wegen eines wucherähnlichen Geschäfts nichtig, können Sie sich darauf berufen – selbst wenn Sie am ursprünglichen Abtretungsvertrag nicht beteiligt waren.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung führt zur Unwirksamkeit einer Abtretung.
• Wer als Nicht-Anwalt faktisch Rechtsdienstleistungen anbietet, muss sich bei der Honorierung an den gesetzlichen Anwaltsgebühren messen lassen.
• Automatisierte, softwaregestützte Bearbeitung rechtfertigt keine anwaltsähnlichen Erfolgshonorare.
• Auch wer nicht Vertragspartei einer Abtretung ist, kann sich auf deren Nichtigkeit berufen, wenn sie ihn unmittelbar betrifft.
• Ansonsten ist eine Abtretung von Mieteransprüchen wegen wucherähnlicher Geschäfte gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn weitere benachteiligende Umstände hinzutreten.

Quelle: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.11.2025, Az. 113 C 5049/25 (nicht rechtskräftig)