Makler-Provision nur nach behördlicher Genehmigung

Der Fall: Bauernhof am Bodensee ohne Genehmigung

Ein Immobilienmakler bot über eine Internetplattform einen ehemaligen Bauernhof in bester Lage am Bodensee an. Das Anwesen umfasste Gebäude und landwirtschaftliche Flächen von mehreren Hektar. Die Immobilie war sanierungsbedürftig, sollte aber auch an Nicht-Landwirte verkauft werden können.

Ein Zahnarzt zeigte Interesse und besichtigte das Objekt zusammen mit seiner Ehefrau. Nach der Besichtigung teilte er dem Makler mit, dass ihm das Anwesen zu teuer sei. Dennoch kaufte er knapp ein Jahr später die Immobilie direkt von den Eigentümern.

Besondere Rechtslage bei landwirtschaftlichen Grundstücken

Das Agrarstrukturverbesserungsgesetz (ASVG) in Baden-Württemberg schreibt vor, dass der Verkauf landwirtschaftlich genutzter Grundstücke nur mit behördlicher Genehmigung erfolgen darf. Diese Regelung soll verhindern, dass landwirtschaftliche Flächen für andere Zwecke verwendet werden und damit der Landwirtschaft verloren gehen.

Der Makler hatte in seinem Inserat nicht auf diese Genehmigungspflicht hingewiesen. Zwischen allen Beteiligten bestand jedoch Einigkeit, dass eine solche Genehmigung für den Verkauf erforderlich war.

Komplizierte Vertragsgestaltung statt einfachem Kauf

Da die behördliche Genehmigung problematisch schien, wählten Käufer und Verkäufer einen anderen Weg. Sie schlossen nicht nur einen Kaufvertrag ab, sondern zusätzlich einen sogenannten "Vertragsnachtrag" mit besonderen Regelungen.

Dieser Nachtrag enthielt zwei wichtige Vereinbarungen. Erstens wurde ein Nießbrauchsrecht für den Käufer vereinbart, das ihm die vollständige Nutzung der Immobilie bis zu seinem Tod ermöglichte. Zweitens schlossen die Parteien einen Pachtvertrag ab, der dem Käufer für 15 Jahre die Nutzung der landwirtschaftlichen Flächen sicherte.

Die Verkäufer verzichteten auf ihr Recht, selbst eine Genehmigung zu beantragen. Dadurch konnte der Käufer allein entscheiden, ob und wann er einen entsprechenden Antrag stellen wollte. Der vereinbarte Kaufpreis wurde unabhängig von einer späteren Genehmigung fällig und auch tatsächlich bezahlt.

Der Streit um die Makler-Provision

Der Makler sah sich als Vermittler des Geschäfts und verlangte seine Provision. Er argumentierte, dass der Käufer durch seine Vermittlung die Gelegenheit zum Erwerb erhalten hatte. Der wirtschaftliche Erfolg sei derselbe wie bei einem genehmigten Kaufvertrag, da der Käufer durch Nießbrauch und Pachtvertrag praktisch wie ein Eigentümer gestellt sei.

Die Käufer widersprachen und verweigerten die Zahlung. Sie betonten, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen sei, da die erforderliche behördliche Genehmigung fehle. Weder der Nießbrauch noch der Pachtvertrag könnten dies ersetzen.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Oberlandesgericht Karlsruhe gab den Käufern recht und wies die Klage des Maklers ab. Die Richter stellten drei wichtige Rechtsgrundsätze auf.

Provisionsanspruch erst nach Genehmigung

Der Anspruch auf Makler-Provision entsteht grundsätzlich erst dann, wenn der vermittelte Hauptvertrag wirksam zustande kommt. Bei genehmigungsbedürftigen Grundstückskäufen ist dies erst mit Erteilung der behördlichen Genehmigung der Fall.

Solange die Genehmigung aussteht, ist der Kaufvertrag nur "schwebend unwirksam". Das bedeutet, er kann zwar später durch die Genehmigung wirksam werden, entfaltet aber zunächst keine Rechtswirkungen.

Gründe für fehlende Genehmigung sind irrelevant

Die Gerichte stellten klar, dass es für den Provisionsanspruch nicht darauf ankommt, warum die Genehmigung fehlt. Es spielt keine Rolle, ob der Käufer nie einen Antrag gestellt, den Antrag zurückgenommen oder die Behörde den Antrag abgelehnt hat.

Diese Regelung schützt den Käufer vor unberechtigten Provisionsforderungen, wenn er sich gegen den Grundstückserwerb entscheidet oder rechtliche Hindernisse auftreten.

Nießbrauch und Pachtvertrag sind kein Ersatz

Das Gericht lehnte die Argumentation des Maklers ab, wonach Nießbrauch und Pachtvertrag wirtschaftlich einem Eigentumserwerb gleichkämen. Die Richter betonten wesentliche Unterschiede zwischen diesen Rechten und dem Vollrecht des Eigentums.

Ein Nießbraucher kann die Immobilie nicht verkaufen, das Recht erlischt mit seinem Tod und kann nicht vererbt werden. Zudem darf er die Substanz der Immobilie nicht verändern. Ein Pächter hat nur schuldrechtliche Ansprüche und muss mit einer möglichen Kündigung rechnen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Immobilienkäufer

Wenn Sie landwirtschaftliche Grundstücke kaufen möchten, informieren Sie sich vorab über die Genehmigungspflicht. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, eine Makler-Provision zu zahlen, solange die erforderliche behördliche Genehmigung noch aussteht.

Sie haben das Recht, frei zu entscheiden, ob Sie überhaupt eine Genehmigung beantragen möchten. Auch wenn Sie den Kaufpreis bereits gezahlt haben, entsteht dadurch noch kein Anspruch des Maklers auf Provision.

Für Verkäufer landwirtschaftlicher Flächen

Weisen Sie potenzielle Käufer deutlich auf die Genehmigungspflicht hin. Dies vermeidet spätere Streitigkeiten und schafft Klarheit für alle Beteiligten. Bedenken Sie, dass ohne Genehmigung kein vollwirksamer Eigentumsübergang stattfindet.

Für Immobilienmakler

Klären Sie Ihre Kunden unbedingt über genehmigungspflichtige Geschäfte auf. Weisen Sie in Ihren Inseraten und Verträgen explizit auf die Genehmigungspflicht hin. Ihr Provisionsanspruch entsteht erst mit der behördlichen Genehmigung des Kaufvertrags.

Verlassen Sie sich nicht darauf, dass alternative Vereinbarungen wie Nießbrauch oder Pachtverträge Ihren Provisionsanspruch begründen können. Das Risiko einer ausbleibenden Genehmigung tragen Sie als Makler.

Für Rechtsanwälte und Notare

Dokumentieren Sie bei der Vertragsgestaltung klar die Abhängigkeit aller Vereinbarungen von der behördlichen Genehmigung. Achten Sie darauf, dass Ihre Mandanten die rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen der Genehmigungspflicht verstehen.

Praktische Tipps für den Umgang mit genehmigungspflichtigen Grundstücksgeschäften

Vor dem Vertragsabschluss sollten Sie sich bei der zuständigen Landwirtschaftsbehörde informieren, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Genehmigung erteilt werden kann. Oft können die Behörden bereits im Vorfeld eine Einschätzung zu den Erfolgsaussichten eines Antrags geben.

Vereinbaren Sie im Kaufvertrag klare Regelungen für den Fall, dass die Genehmigung versagt wird. Dies kann etwa ein Rücktrittsrecht oder die Rückabwicklung bereits gezahlter Beträge umfassen.

Bei der Beauftragung eines Maklers sollten Sie schriftlich vereinbaren, dass die Provision erst mit Erteilung der behördlichen Genehmigung fällig wird. Dies schützt Sie vor vorzeitigen Zahlungsverpflichtungen.

Ausblick: Bedeutung für die Rechtspraxis

Das Urteil des OLG Karlsruhe stärkt die Position von Immobilienkäufern bei genehmigungspflichtigen Grundstücksgeschäften. Es stellt klar, dass Makler das Risiko einer ausbleibenden Genehmigung selbst tragen müssen.

Für die Maklerbranche bedeutet dies eine verschärfte Aufklärungs- und Beratungspflicht. Makler müssen ihre Kunden umfassend über Genehmigungspflichten informieren und können sich nicht auf kreative Vertragsgestaltungen verlassen, um ihre Provision zu sichern.

Die Entscheidung zeigt auch, wie wichtig eine sorgfältige rechtliche Beratung bei komplexen Immobiliengeschäften ist. Nur durch frühzeitige Aufklärung über alle rechtlichen Risiken lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden.

Quelle: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.11.2020, Az. 9 U 32/19