Kapitalanlage-Immobilie: Wann haftet der Vermittler für einen unerfahrenen Bauträger?

Eine Wohnung im sanierten Hallenbad als Steuersparmodell

Ein Ehepaar interessierte sich für den Aufbau einer Kapitalanlage und kam über einen Bekannten mit Beratern eines Finanzvertriebs in Kontakt. Im Herbst 2020 fanden zwei Gespräche statt. Dabei ging es um ein Bauprojekt: ein seit Jahrzehnten stillgelegtes, denkmalgeschütztes Hallenbad sollte zu rund 20 Eigentumswohnungen umgebaut werden. Die Berater stellten das Projekt als attraktive Investition mit steuerlichen Vorteilen durch die Denkmalschutz-Abschreibung dar.

Das Ehepaar unterschrieb wenig später einen notariellen Kaufvertrag über eine der Wohnungen zu einem Kaufpreis von rund 330.000 Euro, finanziert über ein Bankdarlehen. Für die Vermittlung zahlten die Käufer dem Finanzvertrieb eine Maklercourtage. In den Gesprächen hatten die Berater versichert, der Bauträger sei langjährig erfahren, für hohe Bauqualität bekannt und finanzstark. Tatsächlich war die Bauträgergesellschaft erst rund anderthalb Jahre vor Vertragsschluss gegründet worden und verfügte über kaum nennenswertes Eigenkapital.

Jahre später war das Projekt kaum vorangekommen. Ein Gutachten bescheinigte im Herbst 2023 einen Fertigstellungsgrad von nur rund 20 Prozent. Die Baugenehmigung erlosch, denkmalrechtliche Genehmigungen fehlten größtenteils, und es gab Hinweise auf eine Asbestbelastung des Gebäudes. Die Käufer forderten daraufhin Schadensersatz und die Rückabwicklung des Kaufs.

Reiner Makler oder umfassender Anlageberater?

Das zentrale Streitthema war die rechtliche Einordnung des Vertragsverhältnisses. Die beklagte Vermittlungsgesellschaft argumentierte, sie habe lediglich als Nachweismakler eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss vermittelt. Die handelnden Berater seien selbstständige Handelsmakler gewesen, keine Angestellten – ihr Verhalten könne dem Unternehmen daher nicht zugerechnet werden.

Die Käufer hielten dagegen, dass weit mehr als eine bloße Maklertätigkeit stattgefunden habe. Die Berater hätten sich selbst als „Berater" und „Immobilienspezialisten" bezeichnet, eine individuelle Beratungsdokumentation mit Angaben zu Vermögenswerten, Anlagezielen und einer Rentabilitätsberechnung erstellt und stets unter der Firma des beklagten Unternehmens kommuniziert. Aus Sicht der Käufer war damit nicht nur ein Maklervertrag, sondern ein weitergehender Anlageberatungsvertrag zustande gekommen – mit entsprechend strengeren Aufklärungspflichten.

Ein weiterer Streitpunkt betraf die Frage, ob den Käufern gegenüber tatsächlich unzutreffende Angaben zur Erfahrung des Bauträgers gemacht wurden. Die Beklagte bestritt dies zunächst, musste im Prozess aber einräumen, dass sie selbst keine eigene Prüfung des Bauträgers vorgenommen hatte.

Die Entscheidung: Beratungsvertrag und Haftung für die Berater

Das Oberlandesgericht gab der Berufung der Käufer überwiegend statt. Zunächst stellte der Senat fest, dass neben dem Maklervertrag stillschweigend ein Anlageberatungsvertrag zustande gekommen war. Ausschlaggebend waren der Geschehensablauf, die individuell erstellte Beratungsdokumentation und die Selbstdarstellung der Berater als Fachleute für Kapitalanlagen. Wer als Anlageinteressent erkennbar die besonderen Kenntnisse eines Anbieters von Finanzdienstleistungen in Anspruch nimmt, schließt dadurch regelmäßig einen solchen Vertrag – auch ohne ausdrückliche Vereinbarung.

Das Verhalten der formal selbstständigen Berater rechnete das Gericht der Beklagten zu. Grundlage dafür waren zum einen § 278 BGB, weil die Berater als Erfüllungsgehilfen im Pflichtenkreis der Beklagten tätig wurden, zum anderen § 164 BGB, weil sie beim Abschluss des unstreitigen Maklervertrags als Vertreter der Beklagten auftraten. Die Selbstständigkeit der Handelsmakler im Sinne der §§ 93 ff. HGB stand dieser Zurechnung nicht entgegen – entscheidend war allein, dass sie mit Wissen und Wollen der Beklagten in deren Interesse handelten.

Den entscheidenden Fehler sah das Gericht darin, dass die Berater über die fehlende Erfahrung des Bauträgers nicht aufklärten, sondern sogar das Gegenteil behaupteten. Bei einer Immobilie, die ausdrücklich als Kapitalanlage mit Rentabilitätsversprechen beworben wird, gehört die Erfahrung und Finanzkraft des Bauträgers zu den Umständen, über die richtig und vollständig informiert werden muss – gerade weil sie die Rentabilität der Investition erheblich beeinflussen können. Besonders deutlich wurde das Gericht in seiner Begründung:

Ein solches Risiko war hier angesichts der Besonderheiten des Objekts der Umstand, dass der Bauträger unerfahren war, weil er erst kurz vor Abschluss des Kaufvertrags gegründet worden war und keine nennenswerte Erfahrung hatte.

Bemerkenswert ist der Hinweis des Gerichts, dass die Haftung selbst dann bestanden hätte, wenn nur ein einfacher Maklervertrag vorgelegen hätte. Auch ein Makler darf keine falschen oder ungeprüften Angaben zur Seriosität eines Vertragspartners weitergeben, wenn er sich diese zu eigen macht. Diese Aufklärungspflichten des Maklers bestehen unabhängig davon, ob zusätzlich ein Beratungsvertrag vorliegt. Im Ergebnis musste die Beklagte den Käufern rund 285.000 Euro Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte aus dem Kaufvertrag erstatten, sie von offenen Kaufpreisraten und Darlehenszinsen freistellen und für künftige Schäden aus dem Erwerb einstehen – auf Grundlage von § 280 Abs. 1 BGB.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie als Anleger eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten, sollten Sie sich mündliche Zusicherungen zur Erfahrung und Bonität des Bauträgers schriftlich bestätigen lassen. Bewahren Sie das Exposé, jede Beratungsdokumentation und E-Mail-Korrespondenz auf – im Streitfall sind diese Unterlagen oft entscheidend dafür, ob ein Gericht einen Beratungsvertrag mit weitergehenden Pflichten annimmt. Fragen Sie außerdem gezielt nach, seit wann der Bauträger am Markt tätig ist und ob es bereits vergleichbare Projekte gibt.

Wenn Sie als Vermittler oder Makler tätig sind, sollten Sie werbende Formulierungen wie „Beratung", „Betreuung" oder „geprüft" mit Bedacht verwenden. Solche Aussagen können aus einer reinen Nachweis- oder Vermittlungsmakler-Tätigkeit einen weitergehenden Beratungsvertrag machen. Setzen Sie selbstständige Handelsmakler unter der eigenen Firma ein, schützt Sie das nicht automatisch vor Haftung für deren Aussagen. Prüfen Sie Angaben zum Bauträger kritisch, bevor Sie diese als eigene Empfehlung weitergeben – insbesondere dann, wenn Ihnen selbst Zweifel an dessen Zuverlässigkeit kommen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Neben einem Maklervertrag kann stillschweigend ein Anlageberatungsvertrag mit strengeren Aufklärungspflichten entstehen, wenn Berater erkennbar besondere Fachkenntnisse anbieten und eine individuelle Beratungsdokumentation erstellen.
• Vermittler haften auch für formal selbstständige Handelsmakler, wenn diese unter der eigenen Firma auftreten und im Interesse des Unternehmens handeln.
• Bei einer Immobilie als Kapitalanlage gehört die Erfahrung und Finanzstärke des Bauträgers zu den Risiken, über die aufgeklärt werden muss.
• Auch ein einfacher Makler haftet für Falschauskünfte über das Kaufobjekt, wenn er sich fremde Angaben zu eigen macht, ohne sie zu prüfen.
• Für den Abschluss eines Beratungsvertrags trägt der Anleger die Beweislast im Maklerrecht; für den Verzicht auf gebotene Aufklärung trägt sie der Vermittler.

Quelle: OLG Hamm, Urteil vom 15.01.2026, Az. 34 U 103/24