GbR und Grundstück: Ohne Eintragung als eGbR geht gar nichts mehr

Zwei Gesellschafter, zwei Grundstücke – und ein neues Gesetz

Der Fall klingt eigentlich unkompliziert. Zwei Personen hielten jeweils eine GbR, die als Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen war. Schriftliche Gesellschaftsverträge gab es nicht. Im Dezember 2023 beschlossen die beiden Gesellschafter, die Gesellschaften aufzulösen und die Grundstücke je zur Hälfte auf sich selbst zu übertragen. Alles wurde notariell beurkundet, die Auflassungen erklärt und die Eigentumsumschreibung beantragt.

Doch dann kam der Haken: Der Notar reichte den Eintragungsantrag erst im Februar 2024 beim Grundbuchamt ein. Und seit dem 1. Januar 2024 gilt das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG). Dieses Gesetz hat die Spielregeln für GbR im Grundstücksverkehr grundlegend verändert.

Was hat sich durch das MoPeG geändert?

Vor 2024 wurde eine GbR im Grundbuch unter Nennung aller Gesellschafter eingetragen – etwa „A und B in Gesellschaft bürgerlichen Rechts". Das neue Recht hat ein eigenes Gesellschaftsregister geschaffen. Wer als GbR künftig im Grundbuch eingetragen werden oder über Grundstücksrechte verfügen will, muss sich zunächst in diesem Register als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) registrieren lassen.

Für bereits im Grundbuch eingetragene GbR gilt eine Übergangsregel: Sie dürfen dort stehen bleiben, solange sich nichts ändert. Sobald aber eine Rechtsänderung im Grundbuch ansteht – sei es ein Verkauf, eine Übertragung oder die Eintragung einer Grundschuld –, muss die GbR den Weg über das Gesellschaftsregister gehen.

Warum half auch der frühe Notartermin nichts?

Die Gesellschafter argumentierten, sie hätten die Auflösung und Übertragung noch im Dezember 2023 vereinbart – also vor Inkrafttreten des MoPeG. Das Grundbuchamt und später die Gerichte sahen das anders. Entscheidend ist nämlich nicht der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung, sondern der Zeitpunkt des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt.

Das Gesetz sieht eine Ausnahme nur vor, wenn sowohl die Erklärung als auch der Antrag vor dem 1. Januar 2024 beim Grundbuchamt eingegangen sind. Da der Antrag hier erst im Februar 2024 gestellt wurde, griff die Übergangsregelung nicht.

Ist eine aufgelöste GbR nicht schon beendet?

Ein weiteres Argument der Gesellschafter: Die GbR sei doch bereits aufgelöst – warum solle man eine nicht mehr existente Gesellschaft noch registrieren? Der BGH stellte dazu klar: Eine aufgelöste GbR ist nicht automatisch beendet. Solange noch Gesellschaftsvermögen vorhanden ist – und dazu zählen die Grundstücke –, besteht die Gesellschaft fort. Erst wenn das gesamte Vermögen verteilt ist, ist die GbR tatsächlich vollbeendet.

Die Übertragung der Grundstücke auf die Gesellschafter stellt dabei eine sogenannte Einzelübertragung dar. Anders als bei einer Gesamtrechtsnachfolge – etwa wenn der vorletzte Gesellschafter ausscheidet und das Vermögen automatisch auf den verbleibenden übergeht – bedarf es hier einer ausdrücklichen Auflassung. Und genau für diese Auflassung greift die Pflicht zur vorherigen Eintragung als eGbR.

Kann man nicht auf die Formalität verzichten?

Diese Frage war in der Fachwelt durchaus umstritten. Verschiedene Stimmen in der juristischen Literatur hatten Ausnahmen von der Eintragungspflicht vorgeschlagen. Die drei wichtigsten Ansätze im Überblick:

Erstens wurde eine analoge Anwendung des § 40 GBO erwogen. Diese Vorschrift erspart es Erben, sich nur zwecks Übertragung ererbter Grundstücksrechte im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Situation einer GbR, die ihr Grundstück nur noch auf die Gesellschafter übertragen wolle, sei vergleichbar.

Zweitens plädierten manche für eine sogenannte teleologische Reduktion – also eine einschränkende Auslegung des Gesetzes. Bei einer GbR, die ohnehin aus dem Grundbuch ausscheide, sei die Eintragung als eGbR eine überflüssige Förmelei.

Drittens wurde speziell für Eheleute-GbR argumentiert, die Anwendung der Eintragungspflicht sei unverhältnismäßig, wenn das Grundstück den einzigen Vermögenswert darstelle und auf die Ehepartner übertragen werden solle.

Der BGH erteilt allen Ausnahmen eine Absage

Der BGH schloss sich keiner dieser Auffassungen an. Seine Begründung ist in mehrfacher Hinsicht bemerkenswert.

Die Eintragungspflicht beruht auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers. Im Gesetzgebungsverfahren vorgeschlagene Ausnahmen haben sich nicht durchgesetzt.

Konkret hatte der Deutsche Notarverein im Gesetzgebungsverfahren sogar vorgeschlagen, eine Ausnahme für Zwei-Personen-Gesellschaften einzufügen, die ihr einziges Grundstück auf die Gesellschafter übertragen wollen. Der Gesetzgeber hat diesen Vorschlag bewusst nicht aufgegriffen. Eine teleologische Reduktion kommt daher mangels planwidriger Regelungslücke nicht in Betracht.

Auch die analoge Anwendung des § 40 GBO lehnte der BGH ab. Der Gesetzgeber habe den Anwendungsbereich der Übergangsregelung absichtlich weit gefasst – gerade auch für Fälle der Veräußerung.

Warum will der Gesetzgeber das so?

Hinter der strikten Regelung steht ein nachvollziehbares Ziel: Transparenz und Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr. Seit Inkrafttreten des MoPeG wird nicht mehr vermutet, dass die im Grundbuch eingetragenen Personen tatsächlich die Gesellschafter sind. Der gute Glaube von Erwerbern wird nur noch geschützt, wenn die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist.

Selbst wenn die Gesellschafter ihr eigenes Grundstück unter sich aufteilen, kann ein Interesse des Rechtsverkehrs an der Registrierung bestehen. Eventuelle Gläubiger der GbR können sich über das Gesellschaftsregister über den Gesellschafterbestand informieren. Und ob die Gesellschafter familiär verbunden sind oder nicht – das ändert an diesem Publizitätsinteresse nichts.

Kein verfassungsrechtliches Problem

Der BGH befand außerdem, dass die Eintragungspflicht verfassungsrechtlich unbedenklich ist. Die Gesellschafter einer nach altem Recht eingetragenen GbR werden lediglich denjenigen gleichgestellt, die nach Inkrafttreten des MoPeG erstmals am Grundstücksverkehr teilnehmen. Zwischen Verabschiedung und Inkrafttreten des Gesetzes lagen mehr als zwei Jahre – genug Zeit, sich vorzubereiten. Die Registrierung mag lästig und bürokratisch erscheinen, ein verfassungsrechtliches Problem ist das aber nicht.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Besitzen Sie gemeinsam mit anderen Personen ein Grundstück über eine GbR? Dann sollten Sie jetzt handeln. Sobald Sie das Grundstück verkaufen, übertragen oder eine Grundschuld eintragen oder löschen lassen möchten, geht ohne vorherige Eintragung als eGbR nichts mehr.

Planen Sie die Auflösung Ihrer GbR und wollen das Grundstück unter den Gesellschaftern aufteilen? Auch dann führt kein Weg an der Registrierung vorbei. Der BGH hat eindeutig klargestellt: Es gibt keine Abkürzung, keine Ausnahme für Familien und kein Schlupfloch für Gesellschaften, die sich ohnehin auflösen.

Rechnen Sie bei der Eintragung ins Gesellschaftsregister mit Kosten im Bereich von einigen hundert Euro für Notar und Registergericht. Der genaue Betrag hängt von der Zahl der Gesellschafter ab. Zusätzlich fallen Kosten für die Berichtigung des Grundbuchs an. Lassen Sie sich von Ihrem Notar frühzeitig beraten, damit die Umschreibung reibungslos verläuft.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine GbR muss sich vor jeder Grundstücksübertragung im Gesellschaftsregister registrieren und als eGbR ins Grundbuch eintragen lassen – ohne Ausnahme.
• Das gilt auch, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert ist und auf die Gesellschafter selbst übertragen werden soll.
• Ob die Gesellschafter verheiratet oder verwandt sind, spielt keine Rolle.
• Entscheidend für die Anwendung des neuen Rechts ist der Zeitpunkt des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt, nicht der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung.
• Eine aufgelöste GbR besteht fort, solange noch Gesellschaftsvermögen vorhanden ist – die Registrierung ist also möglich und erforderlich.

Quelle: BGH, Beschluss vom 03.07.2025, Az. V ZB 17/24