Gartenpflege und Hausmeister: Getrennte Abrechnung zwingend

Der Fall: Wenn aus zwei Kostenpositionen eine wird

Ein Hamburger Vermieter fasste in seiner jährlichen Betriebskostenabrechnung die Kosten für "Gartenpflege" und "Hausmeister" zu einem gemeinsamen Posten zusammen. Die betroffenen Mieter widersprachen dieser Vorgehensweise und verlangten eine getrennte Aufschlüsselung der beiden Kostenarten. Als der Vermieter sich weigerte, zogen die Mieter vor Gericht.

Das Amtsgericht Hamburg gab den Mietern recht und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der strittigen Betriebskosten in Höhe von knapp 300 Euro. Das Gericht stellte klar: Eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung führt dazu, dass die entsprechenden Forderungen des Vermieters nicht bestehen.

Warum die Zusammenfassung problematisch ist

Die Betriebskostenverordnung regelt genau, welche Kosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Dabei sind verschiedene Kostenarten in unterschiedlichen Kategorien aufgeführt. Hausmeisterkosten fallen beispielsweise unter eine andere Ziffer als Gartenpflegekosten.

Das Gericht betonte: "Die Zusammenfassung von Kostenpositionen über die Grenzen der jeweiligen Definition als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist nur im Ausnahmefall zulässig, soweit die Betriebskosten nach ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind."

Als Beispiel für eine zulässige Zusammenfassung nannte das Gericht die Kostenpositionen "Wasser" und "Abwasser", die in manchen Bundesländern gemeinsam abgerechnet werden dürfen, weil sie sachlich eng miteinander verwandt sind.

Transparenz als oberstes Gebot

Die Betriebskostenabrechnung muss für Mieter nachvollziehbar und überprüfbar sein. Werden verschiedene Kostenarten vermischt, können Mieter nicht mehr erkennen, ob tatsächlich nur die im Mietvertrag vereinbarten Kosten abgerechnet werden.

Das Amtsgericht Hamburg erklärte: "Die Abrechnung muss sich danach grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auch auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden."

Vermieter sollten sich daher an den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs der Betriebskostenverordnung orientieren. Innerhalb dieser Kategorien ist eine weitere Untergliederung sogar erwünscht und zulässig.

Hausmeister und Gartenpflege: Verschiedene Welten

Das Gericht wies darauf hin, dass Hausmeister und Gartenpflege unterschiedliche Tätigkeitsbereiche umfassen. Selbst wenn der Hausmeister gelegentlich einfache Gartenarbeiten übernimmt, bleiben es zwei getrennte Kostenarten.

Für aufwändigere Gartenpflegearbeiten wie das Ausdünnen von Bäumen oder das Erneuern von Gehölzen sind Hausmeister häufig nicht ausreichend qualifiziert. Solche Arbeiten erfordern Fachkenntnisse und werden meist von spezialisierten Gartenbaubetrieben durchgeführt.

Das Gericht stellte fest: "Anderweitige Gartenpflegekosten, wie etwa die Erneuerung von Gehölzen oder des Sandes einer Sandkiste, sind als Kosten der Gartenpflege anzurechnen." Diese Kosten umfassen nicht nur Materialkosten, sondern auch die Arbeitsleistung für qualifizierte Tätigkeiten.

Keine Heilung durch Belegeinsicht

Vermieter argumentieren manchmal, Mieter könnten durch Einsicht in die Belege selbst prüfen, welche Kosten in einer zusammengefassten Position enthalten sind. Das Amtsgericht Hamburg ließ dieses Argument nicht gelten.

Das Gericht erklärte unmissverständlich: "Bei einer formell unwirksamen Abrechnung kommt es im Übrigen auch nicht darauf an, ob die Mieterseite durch eine Belegeinsicht feststellen könnte, ob nicht umlagefähige Kosten in der Kostenposition enthalten sind, da dies letztlich die formelle Wirksamkeit der Abrechnung voraussetzt."

Die formelle Wirksamkeit der Abrechnung ist also eine Grundvoraussetzung, die nicht durch nachträgliche Aufklärungsmaßnahmen geheilt werden kann.

Rechtsprechung ist gefestigt

Das Hamburger Urteil steht nicht allein. Das Gericht verwies auf eine jahrelange, bundesweit gefestigte Rechtsprechung zu diesem Thema. Bereits der Bundesgerichtshof und zahlreiche andere Gerichte haben entschieden, dass eine ordnungsgemäße Aufschlüsselung der Betriebskosten zwingend erforderlich ist.

Diese einheitliche Rechtsprechung zeigt: Vermieter können sich nicht darauf verlassen, dass Gerichte großzügig über formelle Mängel in Betriebskostenabrechnungen hinwegsehen. Die Anforderungen an eine wirksame Abrechnung sind klar definiert und werden konsequent durchgesetzt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter ergeben sich aus diesem Urteil wichtige Handlungsoptionen. Wenn Ihre Betriebskostenabrechnung verschiedene Kostenarten zusammenfasst, ohne dass dies von der Betriebskostenverordnung gedeckt ist, können Sie Widerspruch einlegen.

Prüfen Sie Ihre Abrechnung genau: Werden Positionen wie "Hausmeister/Gartenpflege", "Reinigung/Hausmeister" oder ähnliche Kombinationen aufgeführt? Dann liegt möglicherweise ein formeller Mangel vor.

Bei einer unwirksamen Abrechnung haben Sie Anspruch auf Rückzahlung der entsprechenden Beträge. Zusätzlich können Sie Zinsen verlangen, wenn Sie die Kosten bereits bezahlt haben.

Wichtig: Lassen Sie sich nicht mit dem Hinweis abspeisen, Sie könnten ja die Belege einsehen. Das Urteil macht deutlich, dass eine formell mangelhafte Abrechnung nicht durch nachträgliche Aufklärung geheilt werden kann.

Falls Ihr Vermieter weiterhin auf der Zusammenfassung verschiedener Kostenarten besteht, sollten Sie rechtlichen Rat einholen. Die Rechtsprechung steht klar auf Ihrer Seite.

Praktische Tipps für Vermieter

Vermieter sollten ihre Abrechnungspraxis überprüfen und anpassen. Eine saubere Trennung der Kostenarten nach der Betriebskostenverordnung vermeidet rechtliche Probleme und schafft Transparenz für die Mieter.

Empfehlung: Orientieren Sie sich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung und weisen Sie jede Kostenart separat aus. Innerhalb einer Kostenart können Sie gerne weiter untergliedern, aber vermischen Sie nicht verschiedene Kategorien.

Die Mehrarbeit bei der Erstellung der Abrechnung zahlt sich durch rechtssichere Abrechnungen aus. Rechtstreitigkeiten kosten Zeit, Geld und belasten das Verhältnis zu den Mietern unnötig.

Das Hamburger Urteil zeigt einmal mehr: Im Mietrecht kommt es auf Details an. Eine korrekte Betriebskostenabrechnung ist nicht nur eine rechtliche Pflicht, sondern auch ein Zeichen für professionelle Hausverwaltung.

Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 12.08.2024 – 49 C 535/23, BeckRS 2024, 21594