Fristlose Kündigung wegen Zutrittsverweigerung

Seit über 50 Jahren in der Wohnung – und dann die Kündigung

Der Fall klingt dramatisch: Ein 82-jähriger Mieter lebt seit 1974 in seiner 2,5-Zimmer-Wohnung. Der neue Eigentümer, der die Wohnung erworben hatte, wollte dringend notwendige Arbeiten durchführen lassen. Die Eigentümergemeinschaft hatte den Austausch der Fenster beschlossen. Zusätzlich deuteten Feuchtigkeitsschäden in der darunterliegenden Wohnung auf einen Wasserschaden hin, dessen Ursache im Bad des Mieters lag. Ein Fachbetrieb empfahl den Austausch der Armaturen und Trocknungsmaßnahmen.

Das Problem: Der Mieter verweigerte seit Februar 2023 beharrlich den Zutritt. Trotz mehrfacher Abmahnungen und Kündigungsandrohungen ließ er niemanden in die Wohnung. Er berief sich darauf, dass die Wohnung so zugestellt sei, dass die Fenster nicht zugänglich wären. Einen Wasserschaden bestritt er.

Der Vermieter greift durch: Zwei Kündigungen in Folge

Der Eigentümer mahnte den Mieter zunächst ab – im Februar und März 2023. Als sich nichts änderte, sprach er im Juni 2023 die erste fristlose Kündigung aus, hilfsweise eine ordentliche. Nach einem erneuten erfolglosen Zutrittsersuchen folgte im August 2024 eine zweite Kündigung. Der Mieter zog trotzdem nicht aus. Es kam zur Räumungsklage.

Das Amtsgericht Fürstenfeldbruck gab dem Vermieter Recht und verurteilte den Mieter zur Räumung – mit einer Räumungsfrist von drei Monaten. Der Mieter legte Berufung ein.

Die Argumente des Mieters: Alter, Krankheit, fehlende Dringlichkeit

In der Berufung fuhr der Mieter schwere Geschütze auf. Erstens rügte er, das Amtsgericht habe nicht aufgeklärt, welche Arbeiten tatsächlich erforderlich seien und wie dringlich diese wären. Es habe am 5. März 2024 sogar eine Besichtigung durch die Hausverwaltung stattgefunden – die festgestellten Mängel rechtfertigten seiner Ansicht nach keine Kündigung.

Zweitens machte er gesundheitliche Härtegründe geltend. Nach einem Schlaganfall im Jahr 2015 sei seine Beweglichkeit stark eingeschränkt. Er leide an einer Herzinsuffizienz und sei gehbehindert. Ein Umzug sei ihm schlicht nicht zumutbar.

Drittens verwies er auf § 577a BGB: Da der Eigentümer die Wohnung erst 2017 erworben habe, sei eine ordentliche Kündigung wegen der zehnjährigen Sperrfrist frühestens ab Juni 2027 möglich. Und viertens argumentierte er, der Vermieter habe seit Jahren keine Arbeiten durchgesetzt – diese lange Untätigkeit schließe eine fristlose Kündigung aus.

Das Landgericht bleibt hart: Zutrittsverweigerung ist ein Dauerbrenner

Das LG München II wies die Berufung zurück. Die Begründung ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen aufschlussreich.

Beharrliche Zutrittsverweigerung genügt. Das Gericht stellte klar: Ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB lag vor. Der Vermieter hatte ein konkretes, berechtigtes Interesse am Zutritt – sowohl für den beschlossenen Fensteraustausch als auch für die Überprüfung und Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden. Der Mieter hat diesen Zutritt über Jahre hinweg verweigert und diese Haltung sogar noch in der mündlichen Verhandlung bekräftigt.

Die fristlose Kündigung setzt nicht voraus, dass bereits ein erheblicher Vermögens- oder Substanzschaden eingetreten ist.

Das ist ein entscheidender Punkt. Es reicht aus, dass der Mieter die Ausübung berechtigter Vermieterrechte nachhaltig verhindert. Die Gefahr von Folgeschäden muss nicht erst eintreten – das bloße Risiko genügt.

Keine Duldungsklage nötig – und keine Verjährung durch Untätigkeit

Der Mieter hatte argumentiert, der Vermieter hätte erst auf Duldung klagen müssen, bevor er kündigen durfte. Das Gericht sah das anders. Eine vorherige Duldungsklage sei nur dann erforderlich, wenn ein einmaliger oder bereits vergangener Zutrittswunsch im Raum stehe. Hier lag dagegen ein fortdauerndes Verweigerungsverhalten vor. Genau so hatte es auch der BGH in seiner Grundsatzentscheidung vom 15. April 2015 gesehen.

Auch die lange Untätigkeit des Vermieters half dem Mieter nicht. Da die Zutrittsverweigerung ein andauernder Zustand war, stellte sie einen fortlaufenden Kündigungsgrund dar. Der Vermieter hatte jeweils innerhalb angemessener Frist nach Kenntniserlangung gekündigt – ein Verstoß gegen die Frist des § 314 Abs. 3 BGB lag nicht vor.

Die einmalige Besichtigung vom März 2024? Ebenfalls kein Rettungsanker. Denn bei diesem Termin wurden die notwendigen Trocknungsarbeiten nicht durchgeführt. Eine einmalige Besichtigung lässt eine jahrelange Verweigerungshaltung nicht einfach entfallen.

Härtefall? Nicht ohne substanziierten Vortrag

Besonders spannend ist die Bewertung des Härtegrundes. Der Mieter berief sich auf sein hohes Alter, seinen Schlaganfall und seine Herzinsuffizienz. Er legte dazu ein ärztliches Attest vor – allerdings erst im Berufungsverfahren.

Das Gericht ließ das Attest zwar nicht an der Präklusion scheitern. Inhaltlich half es dem Mieter aber nicht weiter. Die Richter argumentierten so: Das Attest gab zwar die medizinischen Befunde wieder. Daraus ging aber nicht hervor, dass ein Umzug den Gesundheitszustand des Mieters konkret verschlechtern würde. Es fehlte die Kausalität zwischen Gesundheitszustand und Umzugsunfähigkeit.

Wer sich auf gesundheitliche Härtegründe beruft, muss mehr liefern als eine bloße Auflistung von Diagnosen. Das Attest muss darlegen, welche konkreten gesundheitlichen Folgen ein Wohnungswechsel hätte. Dass der Mieter den Umzug praktisch nicht allein bewältigen kann – etwa Kisten tragen oder eine neue Wohnung organisieren – reicht nicht. Denn dafür gibt es Umzugshilfe. Der Vermieter hatte sogar finanzielle Unterstützung angeboten.

Auch die fehlende Suche nach Ersatzwohnraum fiel dem Mieter auf die Füße. Er hatte seit Mitte 2023 Zeit gehabt, sich um eine neue Wohnung zu bemühen. Konkrete Angaben zu seinen Suchbemühungen machte er aber nicht. Kein Antrag beim Wohnungsamt, keine Dokumentation von Bewerbungen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter stärkt dieses Urteil Ihre Position erheblich. Sie dürfen sich darauf verlassen: Wenn Sie ein berechtigtes Interesse am Zutritt haben – etwa wegen Instandhaltungspflichten oder Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft – und der Mieter diesen trotz Abmahnungen verweigert, steht Ihnen die fristlose Kündigung offen. Sie müssen nicht erst eine Duldungsklage anstrengen und nicht abwarten, bis tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

Gehen Sie dabei aber strategisch vor. Dokumentieren Sie jeden Versuch, Zutritt zu erhalten. Mahnen Sie den Mieter schriftlich ab – idealerweise mehr als einmal. Setzen Sie konkrete Termine und begründen Sie Ihr Zutrittsinteresse nachvollziehbar. Je lückenloser Ihre Dokumentation, desto stärker Ihre Position vor Gericht.

Als Mieter sollten Sie dieses Urteil als deutliche Warnung verstehen. Die Wohnung ist Ihr Zuhause – aber der Vermieter hat bei berechtigtem Anlass ein Zutrittsrecht. Fensteraustausch, Schadensprüfung, Wartungsarbeiten: All das sind Gründe, bei denen Sie den Zutritt nicht einfach verweigern dürfen. Tun Sie es dennoch beharrlich, riskieren Sie Ihre Wohnung.

Falls Sie gesundheitliche Gründe geltend machen wollen, reicht ein einfaches Attest mit Diagnosen nicht aus. Sorgen Sie dafür, dass Ihr Arzt konkret darlegt, warum ein Wohnungswechsel Ihren Gesundheitszustand verschlechtern würde. Ein Attest, das nur beschreibt, woran Sie leiden, wird Ihnen vor Gericht nicht helfen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine beharrliche Zutrittsverweigerung trotz Abmahnungen und berechtigtem Vermieterinteresse rechtfertigt die fristlose Kündigung nach § 543 BGB.
• Die fristlose Kündigung setzt keinen eingetretenen Substanzschaden voraus – es genügt, dass der Mieter berechtigte Vermieterrechte nachhaltig blockiert.
• Der Vermieter muss keine Duldungsklage vor der Kündigung erheben, wenn ein dauerhaftes Verweigerungsverhalten vorliegt.
• Ein ärztliches Attest begründet nur dann einen Härtefall, wenn es die konkrete Kausalität zwischen Gesundheitszustand und Umzugsunfähigkeit darlegt – bloße Befunde reichen nicht.
• Fehlende Suchbemühungen nach Ersatzwohnraum schwächen den Härteeinwand des Mieters zusätzlich.

Quelle: LG München II, Urteil vom 24.02.2026, Az. 12 S 1472/25